??2020年度全國房地產業(yè)十大事件

??事件一：十四五規(guī)劃新定調·房地產迎后開發(fā)時代

??事件二：國務院召開座談會·繃緊調控落實三穩(wěn)

??事件三：房地系統(tǒng)鼎力抗疫·房企減負順利復工

??事件四：三道紅線震驚房企·融資監(jiān)管指標硬約束

??事件五：全國樓市深V走勢·區(qū)域分化冷熱不均

??事件六：物業(yè)成第一道防線·發(fā)展空間值得期待

??事件七：一線城市豪宅熱銷·低息與避險是主導

??事件八：恒大全國7折賣房·房企調整策略急回款

??事件九：天貓好房平臺成立·房產網購變革提速

??事件十：蛋殼破裂引發(fā)糾紛·長租模式亟需完善

??事件一：

??十四五規(guī)劃新定調，房地產迎后開發(fā)時代

??事件  2020年11月3日，新華社正式發(fā)布《中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》全文。其中指出：推動金融、房地產同實體經濟均衡發(fā)展；堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展；有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規(guī)劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。12月16日至18日，中央經濟工作會議在北京舉行。會議確定，明年要抓好的八項重點任務之一，是解決好大城市住房突出問題。11月25日，中央政治局委員、國務院副總理劉鶴在《人民日報》發(fā)表署名文章——《加快構建以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局》。文章認為，房地產業(yè)影響投資和消費，事關民生和發(fā)展。 

??評析  十四五規(guī)劃建議稿的發(fā)布，為房地產十四五發(fā)展做了定調。因此，應從宏觀經濟與社會發(fā)展，以及房地產長周期角度來看待未來我國房地產發(fā)展。縱觀世界發(fā)達國家房地產市場發(fā)展歷史，許多國家都曾經歷過一個“大開發(fā)時代”，即房地產市場需求、新房開發(fā)規(guī)模、供應規(guī)?？焖僭鲩L，導致了房地產市場持續(xù)大規(guī)模增長、快速發(fā)展的階段。該階段房地產市場以增量市場為主導，房地產流通方式以買賣為主導。緊隨大開發(fā)時代之后的，往往是“后開發(fā)時代”：房地產市場需求增長趨向平穩(wěn)，新房開發(fā)規(guī)模、供應規(guī)模減少，房地產增量市場見頂回落。房地產市場逐步轉為由存量房市場為主導，房地產流通方式逐漸趨向于買賣與租賃并重。對比國際經驗和審視我國房地產行業(yè)指標，可以認為我國住宅新建量、住宅成交面積大概率已經或者正在構筑歷史大頂，步入“后開發(fā)時代”。十四五期間，房地產行業(yè)應緊扣時代背景、與時俱進、籌劃應對。

??事件二：

??國務院召開座談會·繃緊調控落實三穩(wěn)

??事件  2020年7月24日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正主持召開房地產工作座談會，提出要堅持問題導向，高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題，時刻繃緊房地產調控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制；要全面落實城市政府主體責任，發(fā)現問題要快速反應和處置，及時采取有針對性的政策措施；要實施好房地產金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴控增量，防止資金違規(guī)流入房地產市場。北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市人民政府負責同志參加了座談會。8月26日，住建部在北京召開部分城市房地產工作會商會，要求確保實現穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標。沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府負責同志參加會商。

??評析  “7.24”房地產工作座談會的召開，被認為是今年上下半年房地產政策的重大轉折點。今年上半年尤其是二季度，全國部分城市出現了房價地價炒作、預期不穩(wěn)等現象，房地產風險有所擴大，穩(wěn)定房地產市場的任務更加緊迫。而國務院房地產工作座談會的召開，定調明確、指示清晰，對于指導全國地方調控樓市和促進樓市健康發(fā)展有積極的作用。尤其是一些房價上漲過快、漲幅相對靠前的城市，更是加大了穩(wěn)定樓市、穩(wěn)定預期的調控力度。比如，9月銀川市發(fā)布了《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確了限購、限貸等政策內容。此類政策說明，國務院房地產工作座談會的召開，督促了熱點城市更好地落實調控方針、抑制樓市過熱。下半年以來，房地產市場數據也體現了此類政策的效果，比如全國70個大中城市新建商品住宅價格指數環(huán)比漲幅總體呈現持續(xù)降溫態(tài)勢，房地產市場有進一步趨穩(wěn)的跡象。

??事件三：

??房地系統(tǒng)鼎力抗疫·房企減負順利復工

??事件  2020年2月12日，國務院開會進一步部署在全力以赴抓好疫情防控同時，加強經濟運行調度和調節(jié)，更好保障供給。會議強調，分類有序推動企業(yè)復工復產；在加強疫情防控工作的同時，要統(tǒng)籌推進經濟社會發(fā)展各項任務，做好“六穩(wěn)”工作，加強經濟運行調度和調節(jié)，及時出臺和落實相關政策，維護經濟社會正常運行。會議第二天，上海、西安、南昌、無錫等多地紛紛出臺應對疫情保障經濟平穩(wěn)運行的政策，全力支持房地產企業(yè)積極應對疫情和開復工。以媒體報道較多的無錫來說，其發(fā)布的《關于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情保障城鄉(xiāng)有序建設的政策意見》，涵蓋繳稅延期、資金補助、貸款支持、降低預售門檻、延遲繳納土地出讓金、順延開竣工時間等內容。全國各地政策都體現了房地系統(tǒng)鼎力抗疫的行動。

??評析  2020年新冠肺炎疫情的出現，被認為是全球“黑天鵝”事件，嚴重干擾了正常的社會經濟發(fā)展秩序。從中央到地方各級政府積極行動起來，積極抓好抗疫和復工兩項工作，房地產領域也是重要組成部分。各地針對房地產領域的扶持文件，尤其是財政稅收、金融信貸等領域的支持，減少了房企復工的顧慮，也給予房企更大的信心和支持，真正支持了房地產領域的復產復工工作。比如，在新房預售許可的條件上，各地普遍降低了標準，這有助于房企加快申請預售證，進而加快房屋供應和銷售的節(jié)奏，最終有助于實現資金的更快回籠，防范了資金斷裂或企業(yè)經營困難的風險。房地產業(yè)是國民經濟的重要產業(yè)，其對于穩(wěn)消費、穩(wěn)投資、穩(wěn)就業(yè)等都有積極作用。各級政府扶持政策的出臺，務實有效、覆蓋面大，既穩(wěn)定了房企的經營，也給整個行業(yè)注入了市場信心和活力。此類政策帶動了房地產業(yè)很快走出了疫情的陰影，很好地扮演了宏觀經濟壓艙石的角色。

??事件四：

??三道紅線震驚房企·融資監(jiān)管指標硬約束

??事件  2020年8月20日，住建部、央行召集12家重點房地產企業(yè)座談，并發(fā)布了《試點房地產企業(yè)主要經營、財務指標統(tǒng)計監(jiān)測表》，涉及資產負債率等8項指標，簡稱“345新規(guī)”。3道紅線：房企剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍；4檔管理：三條紅線全部觸碰的為紅色檔企業(yè)，觸碰二條紅線的為橙色檔企業(yè)，觸碰一條紅線的為黃色檔企業(yè)，三條紅線都沒碰的為綠色企業(yè)；5%負債增速：紅色檔企業(yè)的有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限不得增加，橙色檔企業(yè)的有息負債規(guī)模增速不得超過5%，黃色檔的增速不得超過10%，綠色檔的不得超過15%。

??評析  “三道紅線”政策落地，成為今年房企融資端最大的事件，備受各家房企關注。央行在三季度金融數據發(fā)布會上表示，建立重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則的目的，在于增強房地產企業(yè)融資管理的市場化、規(guī)則化和透明度，促進房地產企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預期，合理安排自身的經營活動和融資行為，同時也矯正一些企業(yè)盲目擴張的經營行為，增強房地產企業(yè)自身的抗風險能力。近幾年部分房企激進拿地、過多依賴外部資金等現象，已經暴露了很多問題，甚至出現了各種金融風險。比如2020年同為閩商的泰禾和福晟的債務危機引發(fā)了廣泛關注，泰禾在7月發(fā)布公告稱其相關的中期票據已經構成了實質性違約，福晟在11月發(fā)布公告稱其未能按時兌付旗下一只債券6億元的本金及利息造成實質性違約。因此，從房地產長效機制的角度出發(fā)，對房企融資端必須進行嚴管，以約束房企的各類違規(guī)或不理性行為。

??事件五：

??全國樓市深V走勢·區(qū)域分化冷熱不均

??事件  今年年初，遭遇新冠肺炎疫情的黑天鵝，全國樓市陷入“停擺”狀態(tài)。隨著疫情的控制和復工復產的有序推進，3月以來房地產市場逐漸步入正規(guī)，全國房地產開發(fā)投資增速、全國商品房銷售額增速、全國商品房銷售面積增速等數據相繼回正，全國樓市呈現低開高走的良好態(tài)勢。但各地樓市冷暖不均，區(qū)域分化非常明顯：一方面，一線城市、強二線城市、長三角和粵港澳大灣區(qū)的部分城市樓市成交火熱，房價漲幅較大；另一方面，中西部、東北、華北的大部分城市樓市卻遇冷，比如天津、濟南、鄭州等地出現新盤明顯降價促銷的現象。

??評析  在疫情的不利局面下，今年全國樓市整體表現是超出預期的，體現了房地產市場的強大韌性。從各地樓市的表現來看，疫情后，深圳、上海、杭州、成都、廈門等一線和強二線城市樓市最先開始回暖，隨后寧波、東莞、南京、南通等長三角和大灣區(qū)的城市樓市成交也相繼活躍，7月部分城市調控升級后市場略有降溫；全年來看，這些城市樓市表現非常亮眼。反觀中西部和北方城市，除成都、沈陽、唐山、銀川等少數城市外，樓市成交均遇冷。這與近幾年的經濟發(fā)展和人口流動趨勢密切相關。從經濟面來看，近年來東南沿海城市在互聯(lián)網、大數據、高端制造等新興產業(yè)的發(fā)展上明顯快于其他城市。從人口面來看，2006年至2018年常住人口增速排前七位的分別是廣州、深圳、重慶、廈門、成都、杭州和天津，排后七位的分別是沈陽、哈爾濱、昆明、青島、蘭州、大連和呼和浩特，呈現南快北慢的特征。高素質人才大量向高新產業(yè)發(fā)展前景好的城市聚集，從而拉動樓市需求。

??事件六：

??物業(yè)成第一道防線·發(fā)展空間值得期待

??事件  2020年3月，習近平總書記赴武漢考察疫情防控工作時指出：“抗擊疫情有兩個陣地，一個是醫(yī)院救死扶傷陣地，一個是社區(qū)防控陣地。堅持不懈做好疫情防控工作關鍵靠社區(qū)?！睘榱烁眯麄魃鐓^(qū)防疫陣地和物業(yè)人的先進事跡，在中國物業(yè)管理協(xié)會的指導和支持下，易居中國與樂居財經在疫情期間深入一線拍攝了中國物業(yè)人抗疫紀錄片“三部曲”：《物業(yè)英雄》、《第一道防線》、《援漢》，并在全網播出。其中，《物業(yè)英雄》在央視CCTV2《經濟半小時》欄目中播出。播出后，在社會上引起了熱烈反響，“物業(yè)英雄”也登錄微博熱搜，收獲近百萬人氣。全國有20多萬家物業(yè)服務企業(yè)、1000多萬物業(yè)人參與了抗疫斗爭。9月，“全國物業(yè)管理行業(yè)抗疫先進事跡報告會”在鄭州舉行，來自全國各地的100多位“物業(yè)英雄”和物業(yè)企業(yè)代表參與了本次報告會。

??評析  物業(yè)成為抗疫的第一道防線，在這場抗疫的人民戰(zhàn)爭中，物業(yè)行業(yè)的社會功能得到充分發(fā)揮，廣大物業(yè)人在抗疫復工中發(fā)揮了重要作用。不僅如此，2020年物業(yè)企業(yè)也獲得空前發(fā)展。過去多年，作為房地產業(yè)的重要組成部分，物業(yè)企業(yè)一直默默無聞，而今年廣受社會關注與資本市場的青睞。一方面，在抗疫過程中物業(yè)企業(yè)積極有為，受到全社會的褒揚；另一方面，物業(yè)行業(yè)成為房地產業(yè)的新風口，廣受資本市場的青睞，今年以來就有世茂服務、恒大物業(yè)、建業(yè)新生活等十幾家物業(yè)企業(yè)在香港上市，而且股價顯著上漲。后疫情時代，物業(yè)行業(yè)發(fā)展空間仍然巨大，在信息化、數字化浪潮的推動下，將是房地產存量市場整合與深挖的重要領域。十四五期間，要促進物業(yè)行業(yè)尋找新的發(fā)展機會，真正促進行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

??事件七：

??一線城市住宅熱銷·稀缺與避險是主因

??事件  2020年，縱觀全國樓市，一線城市的住宅市場表現搶眼，二手房市場學區(qū)房價格顯著上漲，新房市場搖號現象突出。其中，最受關注是豪宅新盤，從年初到年末，涌現出不少爆款項目。比如，3月，深圳的招商太子灣·灣璽T7棟推出14套房源，起步價4200萬，開盤后僅8秒就售罄，銷售金額達6億元。再如，二季度，上海的碧云尊邸、濱江凱旋門二期、前灘三湘印象名邸、綠地海珀外灘等豪宅項目均獲多倍認籌，開盤后迅速賣光。又如，11月，深圳華潤城潤璽一期推售1171套房源，共有9690批購房者符合選房資格，“7.15新政”后再現“萬人搖”。

??評析  為對沖疫情對經濟的影響，今年上半年央行實施了三次降準，LPR兩度下調，市場利率顯著下行，貨幣供應尤其是M1增速持續(xù)攀升。資金面寬松導致了房產和股票等資產價格的上漲。一線城市住宅稀缺，不僅存在大量本地改善性需求，還有很多新市民的剛性需求，更有保值升值性需求。這其中，豪宅因其高品質和稀缺性，具備居住和投資雙重屬性，在全球量化寬松預期下，成為高凈值人群規(guī)避風險、抵抗通脹的重要選擇。疫情全球流行以來，發(fā)達國家紛紛貨幣放水，多國利率下降至歷史最低水平，全球可謂是史無前例大放水，美國、加拿大、英國、韓國等發(fā)達國家核心城市的豪宅市場也非常火爆，房價屢創(chuàng)新高。由此可見，一線城市住宅熱銷，尤其是豪宅受追捧，我國與國外同理。從穩(wěn)定市場的角度考慮，一線城市應增加住宅用地供應，緩解供求矛盾，同時堅持調控不動搖，抑制投機炒作。

??事件八：

??恒大全國7折賣房·房企調整策略急回款

??事件  9月初，恒大集團董事局主席許家印主持集團營銷大會，在會上宣布自9月7日起至10月8日，恒大全國樓盤全線7折，并透露“金九銀十”兩個月，單月銷售額要沖刺1000億元。恒大作為業(yè)內龍頭企業(yè)，打響了樓市降價促銷的第一槍，此后碧桂園、綠地、萬科等房企也開啟了不同程度的促銷活動。今年雙11期間，碧桂園、保利、融創(chuàng)、紅星等多家知名房企都加入了天貓“雙11”網上促銷賣房，雙11房地產行業(yè)線上成交額創(chuàng)下歷史記錄。

??評析  今年全國樓市總體表現偏弱，尤其是多數三四線城市去庫存壓力重新增加，房企銷售遇到一定程度的困難。更重要的是，8月20日，住建部和人民銀行召開重點房地產企業(yè)座談會，12家房地產企業(yè)負責人參加會議，會議主要強調了“房住不炒”，同時交流和公布了“重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”，即業(yè)界俗稱的“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)。這對于此前通過“高杠桿、快周轉”實現快速發(fā)展的房企來說，壓力不言而喻，因此多家房企紛紛出臺了加速回款降低負債的應對策略。從市場來看，2020年下半年，部分熱點城市調控升級，市場有所降溫，而樓市本就趨冷的城市去化難度則更大。克而瑞地產研究中心的報告顯示，前三季度有近3成房企年度銷售目標完成率不足65%，占比達到近三年來同期最高，在業(yè)績和資金的雙重壓力下，房企紛紛通過降價促銷、增加線上售房渠道等模式來加強去化，加速資金回籠。

??事件九：

??天貓好房平臺成立·房產網購變革提速

??事件  2020年9月16日，在天貓好房成立暨阿里易居聯(lián)合戰(zhàn)略發(fā)布會上，天貓與易居發(fā)布戰(zhàn)略合作，聯(lián)合推出“天貓好房”平臺。天貓好房表示，未來將幫助房地產企業(yè)定制線上房產旗艦店，把3D購技術、直播以及更多金融服務能力與房產行業(yè)結合，一起打通線上看房、購房的全鏈路。天貓好房至少在未來的3年內不賺錢，所有收入100%補貼購房者。此外，天貓和易居還共同發(fā)布“不動產交易協(xié)作機制”（ETC），將基于新的產品升級，提供新房、二手房、特價房和拍賣房四大交易場景，承載房產線上交易過程的多項服務功能。和天貓好房一樣，8月份,貝殼找房登陸美國紐交所也成為今年“房地產+互聯(lián)網”的熱點事件。

??評析  房地產和互聯(lián)網的結合是近幾年房地產領域的新事物，也是房地產行業(yè)轉型的重要方向之一。雖然此類創(chuàng)新遇到過很多質疑和壓力，但是相關企業(yè)積極進取、不斷開拓，引領行業(yè)轉型和發(fā)展。在今年疫情的沖擊下，兩者的結合速度是在加快的，帶動相關房企真正應對疫情帶來的沖擊，具有非常好的社會價值和市場價值。包括天貓好房、貝殼找房等平臺的出現，已經受到了行業(yè)各參與者的關注，也吸引了消費市場的關注。尤其是在“雙11”等熱銷活動下，房企參與此類平臺的積極性在提高，相關購房補貼等讓利活動也受到了購房者的認可。對于相關房企來說，參與此類平臺，可以真正把握中國房地產互聯(lián)網生態(tài)的市場機會，促進企業(yè)自身的轉型和發(fā)展。

??事件十：

??蛋殼破裂引發(fā)糾紛·長租模式亟需完善

??事件 2020年11月，蛋殼公寓北京總部聚集數百人維權，包含租戶、供應商、保潔、維修人員，現場發(fā)生肢體沖突。網上也流傳了一份“暫停給業(yè)主打款、增加免租期”的“文件”，引起了公眾恐慌。在這場危機中，微眾銀行作為蛋殼公寓的合作方，同樣牽涉其中。12月，微眾銀行發(fā)布公告稱，已研究制定出合法合規(guī)的方案。第一、建議不要驅趕租客；第二、蛋殼租金貸客戶退租后，與微眾銀行簽署協(xié)議，將退租后蛋殼公寓所欠客戶的預付租金，用于抵償客戶在微眾銀行的貸款，然后微眾銀行結清該筆貸款；第三、在此之前，微眾銀行仍將執(zhí)行不催收、不扣款、不計息、不影響信用記錄的措施。各地政府及企業(yè)也出臺了一些解決辦法和扶持措施，包括北京市住建委針對蛋殼公寓成立專辦小組、自如在其App上發(fā)布“暖冬守護”計劃、南京宣布為蛋殼租戶提供免費過渡房源等。

??評析  2018年至今，長租公寓已陸續(xù)“爆雷”超過170家，其損失幾乎全部由房東和租客承擔。而新冠肺炎疫情更是加劇了此類問題。此次“爆雷”的蛋殼公寓，在2018年初獲得了數十億元融資，并于2020年初在美國上市，屬于全國長租公寓市場中的第三大企業(yè)，涉及幾十萬業(yè)主與租客，因此爆雷影響巨大。蛋殼“破裂”有三點原因：一是近幾年租賃市場需求不旺，租金下滑；二是公司采取了高進低出、長收短付、短錢長投的經營方式，存在較高風險；三是今年疫情對企業(yè)經營帶來了沖擊。目前此類企業(yè)的經營問題已經產生了嚴重的負面影響，說明這種依靠資本堆積的任性方式，是不可能把長租公寓做好的。當然，對于長租公寓市場依然需要有信心，需要各方努力。相關市場參與主體應該積極落實中央 “租購并舉”、“要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃”的指示精神，真正用心做好租賃產品。從監(jiān)管角度看，要建立長效機制，并需要從供需兩端進行引導。只有這樣，租賃企業(yè)和市場才能蓬勃健康發(fā)展，真正成為房地產市場的重要組成部分。