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??熱點城市滬深杭等供給約束愈發(fā)明顯，供應(yīng)基本進(jìn)入“空窗期”，客觀上限制了成交放量，不過因適銷對路樓盤入市，短期內(nèi)市場熱度有望延續(xù)。

??◎  文 / 俞倩倩

??5月供應(yīng)同環(huán)比齊降重回階段低位，不同能級城市迎“普降”行情，滬深杭蓉等熱點城市全面回調(diào)，供給約束愈發(fā)顯著。

??從供給結(jié)構(gòu)來看，重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為37%、47%和16%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。半數(shù)以上城市以主城為供應(yīng)主力。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，5月供給“縮量提質(zhì)”預(yù)期成交延續(xù)弱復(fù)蘇，新房成交大概率環(huán)比微增，同比持平。

??01

??規(guī)模：5月28城供應(yīng)同比降39%約束加劇
滬深蓉杭等全面回調(diào)

??5月房企推盤積極性穩(wěn)步回落，整體供給量較3月高點呈現(xiàn)出穩(wěn)步回落態(tài)勢，土地對新房供給約束日益顯著：據(jù)CRIC調(diào)研，5月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積567萬平方米，環(huán)比下降36%，同比下跌39%，前5月累計同比下降24%。

??分能級來看，一線穩(wěn)步回調(diào)，單月同環(huán)比降幅均超4成，上海、深圳供應(yīng)幾近停滯，僅北京同比持平去年。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，5月一線預(yù)計供應(yīng)面積達(dá)100萬平方米，環(huán)比下降54%，同比下降41%，前5月累計同比下降25%。北京單月供應(yīng)規(guī)模預(yù)計達(dá)33萬平方米，同比持平去年，以中心城區(qū)和近郊以首改及再改盤為主力，近3000套房源預(yù)計入市。上海、深圳迎來供應(yīng)“空窗期”，當(dāng)月供應(yīng)規(guī)?；径荚?0萬平方米以下，供給約束愈發(fā)顯著。

??二線城市小幅回調(diào)，同環(huán)比跌幅顯著小于一線和三四線，寧波、昆明迎階段性放量。5月預(yù)計新增供應(yīng)445萬平方米，環(huán)比下降28%，同比下降37%。各城市分化格局加?。簩幉ㄓ瓉黼A段性放量，環(huán)比倍增，房企推盤積極性穩(wěn)步提升。成都、杭州等熱點城市供給量顯著不足，同比降幅均在4成以上。此外，廈門、長春單月供應(yīng)均不足2萬方，市場接近“凍結(jié)”狀態(tài)。

??三四線城市供應(yīng)全線收縮，市場無明顯改善。5月預(yù)計新增供應(yīng)22萬平方米，同環(huán)比腰斬，泉州、漳州等城市零供應(yīng)，市場進(jìn)入“被動出清”階段。無錫、徐州同比降幅超40%，低迷的市場行情使得房企推盤積極性普遍不高，僅常州一城供給量持平4月。

??03

??結(jié)構(gòu)：供應(yīng)改善為主占比47%
半數(shù)以上城市以主城為供應(yīng)主力

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，市場持續(xù)向改善需求傾斜：重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為37%、47%和16%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??分城市來看，（1）南寧、鄭州、天津、深圳等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在60%以上，除深圳、天津外，其余城市屬于短期內(nèi)樓市行情相對低迷型二線城市。（2）青島、蘇州、廈門、長春、北京、合肥、重慶、寧波、杭州、上海、武漢等依舊以改善作為供應(yīng)主力，其中北京、上海、杭州等熱點城市本月也加強了適銷對路改善盤供給保證市場短期維穩(wěn)；武漢剛需與改善占比不分伯仲，均在4成以上。（3）徐州、濟(jì)南本月高端產(chǎn)品占比顯著上升，分別為100%和56%。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為61%、32%和7%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。

??分城市來看，徐州、福州、鄭州、長春、重慶、合肥等主城占比均在9成以上，北京、廈門、深圳、常州、上海、成都、南京等則以近郊項目為主，占比均在5成及以上，寧波、蘇州推盤兼顧了主城和近郊，占比均在4成以上。

??03 預(yù)判：5月供給“提質(zhì)”將支撐一線成交熱度延續(xù)

??盤點了5月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來對后市進(jìn)行一個簡單預(yù)判：5月供應(yīng)穩(wěn)中有降，房企推盤積極性一般，不過因加強了主城區(qū)改善供應(yīng)比例，預(yù)期5月成交環(huán)比持增，但增幅有限，同比有望持平去年同期，市場延續(xù)止跌回穩(wěn)的弱復(fù)蘇走勢。

??而從市場熱度來看，或?qū)⒀永m(xù)高位波動：據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，28個重點城市2025年5月預(yù)期項目平均去化率31%，環(huán)比下降8pcts，同比持平去年。值得關(guān)注的是，一線短期內(nèi)市場熱度延續(xù)， 2025年5月預(yù)期去化率為33%，環(huán)比微降1pcts,同比持增8pcts。

??我們結(jié)合不同城市5月預(yù)期推盤所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來各區(qū)域板塊歷史去化情況進(jìn)行合理預(yù)估，熱點城市滬深杭等供給約束愈發(fā)明顯，供應(yīng)基本進(jìn)入“空窗期”，客觀上限制了成交放量，不過因適銷對路樓盤入市，短期內(nèi)市場熱度有望延續(xù)。合肥、武漢、南京等經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，短期內(nèi)市場有止跌企穩(wěn)態(tài)勢，后續(xù)成交有望延續(xù)穩(wěn)中有增的弱復(fù)蘇走勢；還有部分弱二線城市諸如濟(jì)南、青島等短期內(nèi)高庫存問題難解，整體去化難言樂觀。