??預計年底房地產(chǎn)市場或將有所轉暖，成交有望企穩(wěn)回升；市場較難出現(xiàn)反轉行情，整體漲幅預計有限。

??繼12月初央行釋放“下調存款準備金率0.5個百分點，釋放1.2萬億長期資金”的利好消息后，12月8日-10日中央經(jīng)濟工作會議再提房地產(chǎn)，明確“房住不炒”主基調的同時，強調多元化供給，大力發(fā)展租賃市場，推進保障房建設，支持房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展。對比歷年，今年中央經(jīng)濟工作會議的涉房內(nèi)容有哪些變化？此次的定調又會對“風雨飄搖”的樓市產(chǎn)生怎樣的影響？

??降準后再提“房住不炒”維穩(wěn)市場預期

??多元化供給保障合理自住需求

??對比2016年以來中央經(jīng)濟工作會議關于房地產(chǎn)行業(yè)的表述，“房住不炒”的主基調一以貫之，但政策走向明顯由抑制地產(chǎn)泡沫、因城施政的打壓性政策向“三穩(wěn)”預期、支持多元化供給，構建房地產(chǎn)長效機制等維穩(wěn)性政策過渡。 

??今年再提“房住不炒”可謂意味深長，尤其是在央行剛剛發(fā)布降準消息之后，此舉避免了市場對于“降準”的過分解讀，穩(wěn)健的貨幣政策并未改變，降準也絕不意味著“大水漫灌”的救市行動，從而加強對居民理性購房預期的引導。與此同時，還提出了“探索新的發(fā)展模式,堅持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進保障性住房建設”等多元化供給措施，旨在滿足購房者合理居住需求，降低商品房金融屬性，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)自身的良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??信貸“松動”惠及居民新增中長期貸款年末“翹尾”

??企業(yè)端改善力度有限

??目前來看，房地產(chǎn)信貸政策逐步“松動”已取得不錯成效，不過主要惠及居民端，企業(yè)端表現(xiàn)并不明顯：據(jù)人民銀行公布數(shù)據(jù)，11月份，居民中長期貸款增加5821億元，較上月環(huán)比上漲38%， 企（事）業(yè)單位中長期貸款增加3417億元，仍處低位波動。這點也符合中央對于房地產(chǎn)“兩維護”初衷，即維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益。 

??微觀層面來看，近期個人按揭貸款確實有邊際改善的趨勢，上海、成都、南京等多城放貸周期大幅縮短，與此同時，廣州、深圳、蘇州等多城下調房貸利率，可以預期居民按揭貸款仍有望繼續(xù)松綁，主要體現(xiàn)于提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調房貸利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進而支持居民自住以及改善性購房消費。 

??企業(yè)端改善并不顯著也在情理之中，誠如政府對恒大問題的表態(tài)：“恒大集團出現(xiàn)風險主要源于自身經(jīng)營不善、盲目擴張”，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會所能做的也只是配合地方政府和相關部門，做好風險化解工作，本質上還是為了“保交付”，維護住房消費者合法權益，保證市場健康發(fā)展。

??降準驅動12月成交大概率回升但漲幅有限

??“強者恒強”分化持續(xù)加劇

??結合樓市表現(xiàn)，11月房地產(chǎn)市場持續(xù)轉冷，29城環(huán)比降幅有進一步擴大趨勢，市場仍在進一步“探底”，不過降準和信貸松動的后續(xù)效果有望在12月的成交數(shù)據(jù)中體現(xiàn)，按照歷年規(guī)律，房地產(chǎn)行情波動與存款準備金率高度相關，凡降準勢必會帶來一輪行情啟動，預計年底房地產(chǎn)市場或將有所轉暖，成交有望企穩(wěn)回升。但考量到今年中央對于涉房資金的嚴格控制，整體“去杠桿”的主基調并未改變，市場較難出現(xiàn)反轉行情，整體漲幅預計有限。 

??不同城市還將出現(xiàn)顯著的分化行情：一方面對于需求及購買力相對堅挺的核心一、二線城市，僅迫于短期政策高壓或是供需錯配問題造成成交回落，12月預計將明顯回升，房價大概率走穩(wěn)；另一方面，部分人多錢少購買力受限的內(nèi)陸城市，只要剛需自住需求仍在，以價換量還是能取得不錯的效果；此外，部分需求及購買力明顯透支的弱二、三線城市，短期成交整體回升幅度有限，房價依舊面臨一定的下行壓力，庫存高企的問題仍將延續(xù)一段時間。