◎  研究員 /馬千里，邱娟

??2016年杭州土地市場(chǎng)熱度明顯上升，當(dāng)年綠城競(jìng)得的潮鳴地塊，在之后的兩年內(nèi)均保持著杭州最高樓板價(jià)的記錄。在這兩年間，盡管最高樓板價(jià)未被刷新，但多個(gè)區(qū)域地王最高單價(jià)不斷被刷新，土地市場(chǎng)熱度依然高漲。到了2019年，由于杭州土拍采用“限價(jià)+競(jìng)自持”方式競(jìng)拍，部分地塊實(shí)際樓板價(jià)也早已刷新了歷史地王價(jià)，地市熱度明顯被低估。 

??隨著地王們逐漸進(jìn)入銷(xiāo)售階段，但市場(chǎng)整體調(diào)控力度尚未放松，杭州房?jī)r(jià)走勢(shì)也一直較為平穩(wěn)，在這樣的環(huán)境下，這些頂風(fēng)入市的地王們?nèi)缃裆鏍顟B(tài)如何呢？

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??土地市場(chǎng)：行政區(qū)地王接連被刷新，“限價(jià)+競(jìng)自持”使得市場(chǎng)熱度被低估

??2016年，綠城在杭州下城區(qū)以45368元/平方米的價(jià)格拿下一宗宅地，刷新了當(dāng)時(shí)的單價(jià)地王記錄且較歷史單價(jià)地王樓板價(jià)提升了24%，杭州土地樓板價(jià)產(chǎn)生了跳躍性的上漲。2017、2018年杭州土地市場(chǎng)迎來(lái)一波“地王潮”，2017年上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨安區(qū)等多個(gè)行政區(qū)地王被刷新，2018年，江干區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽(yáng)區(qū)等行政區(qū)地王又不斷被刷新，這兩年地王數(shù)量均保持在高位。 

??到了2019年上半年，杭州土地市場(chǎng)再度大幅升溫，以4月份成交的上城區(qū)望江單元的優(yōu)質(zhì)宅地為例，在經(jīng)過(guò)34輪的競(jìng)價(jià)后溢價(jià)率達(dá)到30%，并進(jìn)入競(jìng)自持程序；最終經(jīng)過(guò)11輪競(jìng)自持投報(bào)后，被濱江集團(tuán)以最高限價(jià)52億元、30%溢價(jià)率+自持22%、樓板價(jià)45325元/平方米競(jìng)得，實(shí)際樓板價(jià)已經(jīng)超5萬(wàn)元/平方米，早已刷新了歷史最高單價(jià)。 

??而從地王的平均樓板價(jià)來(lái)看， 2016年到2019年地王的平均樓板價(jià)保持基本穩(wěn)定，整體保持在3萬(wàn)元/平方米以下。值得注意的是，2019年地王的平均樓板價(jià)為26692元/平方米，較前三年略有下降，尤其較2017年下降了10%，究其原因，也是由于杭州2019年土地拍賣(mài)規(guī)則導(dǎo)致的，地市高熱之下，“限價(jià)”雖然使得土地樓板價(jià)保持在可控范圍，但是“競(jìng)自持”使得可售面積明顯減少，實(shí)際樓板價(jià)依然處于高位，土地市場(chǎng)熱度依然高漲。這從2019年杭州土地出讓金數(shù)量即可看出 ，根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，截止11月18日，杭州年內(nèi)累計(jì)土地出讓金額達(dá)2387億元，較2018年全年出讓金總額僅低56億元，依然排在全國(guó)第一位。

??02

??入市情況：近八成地王已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，尚未入市地王多為主城區(qū)超高單價(jià)地王

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，截止2019年11月18日，近八成地王已經(jīng)入市，入市項(xiàng)目的平均入市周期達(dá)15.6個(gè)月，超過(guò)全國(guó)平均入市周期10個(gè)月左右。就已入市的單個(gè)地塊來(lái)看，入市最快的是臨安區(qū)單價(jià)地王項(xiàng)目——苕溪壹號(hào)，拍地之后4個(gè)月就開(kāi)盤(pán)，該項(xiàng)目拿地樓板價(jià)高達(dá)12506元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)55%，這與臨安當(dāng)時(shí)的規(guī)劃利好和杭州樓市的高熱不退以及臨安相對(duì)寬松的調(diào)控政策息息相關(guān)，這場(chǎng)土拍是在臨安撤縣設(shè)區(qū)后的半月內(nèi)拍下的，行政區(qū)劃調(diào)整后，臨安的樓市熱鬧非凡，杭州市區(qū)、嘉興、溫州的炒房團(tuán)蜂擁而至，臨安的房?jī)r(jià)迎來(lái)了新一輪的上漲契機(jī)，因此，土拍熱度明顯上漲。由于市場(chǎng)高預(yù)期，為了搭上順風(fēng)車(chē)，房企加快了入市的進(jìn)度，僅僅4個(gè)月就開(kāi)盤(pán)；首開(kāi)平均銷(xiāo)售均價(jià)17000元/平方米，剔除建安、營(yíng)銷(xiāo)等成本，項(xiàng)目肯定是要虧的，目前房?jī)r(jià)漲至22450元/平方米，能稍有盈利空間。而入市最為緩慢的地王是前江干區(qū)單價(jià)地王——金隅中鐵諾德都會(huì)森林，拿地之后22個(gè)月才首開(kāi)，其余入市項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期均在1-2年之間，大部分地王的開(kāi)發(fā)節(jié)奏較為緩慢。

??除土地成交不久的富陽(yáng)區(qū)單價(jià)地王外，未入市的項(xiàng)目均是位于主城區(qū)的超高單價(jià)地王，多位于西湖、江干、上城等區(qū)域，樓板價(jià)接近或超4萬(wàn)元/平方米，在當(dāng)時(shí)這一價(jià)格接近或超過(guò)周邊同類(lèi)項(xiàng)目的售價(jià)，面粉價(jià)格過(guò)于高昂，因此入市節(jié)奏較同期地王明顯偏慢。在當(dāng)前較為嚴(yán)苛的限價(jià)背景下，這類(lèi)高價(jià)地王入市的盈利空間不大，大概率面臨虧損的命運(yùn)，所以這類(lèi)地王項(xiàng)目依舊處于擱置狀態(tài)，入市周期預(yù)計(jì)均超2年。 

??03

??周邊房?jī)r(jià)：拿地時(shí)機(jī)關(guān)乎盈利空間，下城區(qū)、余杭區(qū)、臨安區(qū)等區(qū)域漲勢(shì)最為突出

??進(jìn)一步結(jié)合入市時(shí)點(diǎn)來(lái)看，已入市的“地王”項(xiàng)目主要集中在2016、2017、2018年拿地，與拿地時(shí)的周邊房?jī)r(jià)相比，開(kāi)盤(pán)價(jià)格平均漲幅已達(dá)36%。但各項(xiàng)目受規(guī)劃利好程度不同，加之拿地時(shí)的基礎(chǔ)房?jī)r(jià)存在差異，開(kāi)盤(pán)時(shí)的房?jī)r(jià)漲幅也存在較大差異?？偟膩?lái)說(shuō)，規(guī)劃利好較大的余杭、臨安等區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅最為突出，相比之下，供地較少、限價(jià)嚴(yán)格的上城區(qū)房?jī)r(jià)漲勢(shì)最慢。至于價(jià)格，由于2018年下半年杭州對(duì)部分高價(jià)地有針對(duì)性的放松限價(jià)，因此部分地王項(xiàng)目?jī)r(jià)格有明顯上漲，譬如拱墅區(qū)單價(jià)地王項(xiàng)目——綠城建發(fā)沁園，2018年10月底開(kāi)盤(pán)價(jià)格49500元/平方米，目前價(jià)格已經(jīng)增至61500元/平方米，漲幅高達(dá)24%，還有上文提到的臨安單價(jià)地王項(xiàng)目——苕溪壹號(hào)，目前售價(jià)達(dá)22450元/平方米，較首開(kāi)價(jià)格上漲了32%，其余項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅多在7%以下。 

??就盈利情況來(lái)看，拿地之時(shí)，13宗地王項(xiàng)目有5宗“面粉”貴于“面包”，最為典型的當(dāng)屬“踩點(diǎn)”拿地的綠城鳳起潮鳴項(xiàng)目，該宗地在2016年3月競(jìng)得，盡管當(dāng)時(shí)拿地之處樓板價(jià)較當(dāng)時(shí)周邊房?jī)r(jià)還要貴368元/平方米；但由于項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越，加之項(xiàng)目定位高端，又恰好趕上了杭州房?jī)r(jià)快速上漲的窗口期，2017年底項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)達(dá)80000元/平方米，較拿地時(shí)的周邊房?jī)r(jià)上漲了78%，房地差也接近了34632元/平方米，盈利空間可期。

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??盈虧情況：七成入市地王面臨虧損，拿地較早的主城區(qū)項(xiàng)目盈利空間大

??就已經(jīng)入市的13個(gè)典型地王項(xiàng)目來(lái)看，根據(jù)測(cè)算地價(jià)房?jī)r(jià)比值處于45%-82%不等，房地差在4494-34632元/平方米之間。盈利空間較大的項(xiàng)目集中在下城區(qū)和濱江區(qū)，并且是拿地較早的項(xiàng)目，多早于2016年6月，其中鳳起潮鳴、杭州壹號(hào)院兩個(gè)項(xiàng)目的房地差均超2.5萬(wàn)元/平方米，地房比均在57%以下，盈利空間十分可觀。

??值得注意的是，盈利的地王還是少數(shù)，七成入市地王面臨虧損。這部分項(xiàng)目地房比多在65%以上。其中，位于拱墅區(qū)的綠城建發(fā)沁園表現(xiàn)最為突出，該項(xiàng)目土地在2017年1月被綠城以31億元的價(jià)格競(jìng)得，樓板價(jià)高達(dá)40766元/平方米，2018年10月首開(kāi)，首開(kāi)平均售價(jià)49500元/平方米，地房比高達(dá)82%，房地差僅有8734元/平方米，虧損十分嚴(yán)重。 

??我們進(jìn)一步對(duì)這些虧損地王項(xiàng)目的土地成交時(shí)間進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)這批地王集中成交在2017年下半年至2018年初，這也與當(dāng)時(shí)杭州的樓市和地市情況有極大關(guān)聯(lián)，當(dāng)時(shí)剛剛經(jīng)歷過(guò)2016、2017年樓市高位的大部分房企去庫(kù)存取得了階段性成果、對(duì)樓市充滿信心，同時(shí)房企也為戰(zhàn)略布局考慮，補(bǔ)倉(cāng)意愿強(qiáng)烈，拿地有些“不計(jì)成本”、缺乏理智，因此2017、2018年誕生了許多區(qū)域性地王，這一波地王上市正好趕上嚴(yán)苛的限價(jià)調(diào)控，因此項(xiàng)目大多難逃虧損的命運(yùn)。

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??總結(jié)：六成普通項(xiàng)目尚有盈利，明顯優(yōu)于地王，房企可適時(shí)補(bǔ)倉(cāng)

??根據(jù)CRIC對(duì)杭州2016、2017年成交的188幅含宅地塊的運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：目前還有23宗土地尚未開(kāi)盤(pán)，僅占一成；而就盈利情況來(lái)看，近六成項(xiàng)目尚有盈利空間，超四成項(xiàng)目是虧損的，這與七成地王陷入虧損的困境截然不同，明顯優(yōu)于地王項(xiàng)目。 

??就區(qū)域來(lái)看，臨安、蕭山、富陽(yáng)、余杭等郊區(qū)盈利項(xiàng)目的占比較高，這也與土地競(jìng)爭(zhēng)格局和房?jī)r(jià)漲勢(shì)有較大關(guān)聯(lián)，一方面，郊區(qū)房企競(jìng)爭(zhēng)不及主城區(qū)激烈，拍地相對(duì)理性，土地價(jià)格雖然高，但房企在拿地時(shí)不會(huì)像在主城區(qū)拿地時(shí)那樣“不計(jì)成本”，另一方面，郊區(qū)譬如臨安撤縣設(shè)區(qū)，迎來(lái)規(guī)劃利好，同時(shí)也不限購(gòu)，房?jī)r(jià)漲勢(shì)突出，因此郊區(qū)項(xiàng)目的盈利概率相對(duì)較大，而主城區(qū)即使是非地王項(xiàng)目，地房比也處于高位，盈利空間不能保障，多面臨虧損的命運(yùn)，這也與我們的統(tǒng)計(jì)相符合，拱墅、西湖、江干、下城、濱江等區(qū)域虧損項(xiàng)目個(gè)數(shù)均多于盈利項(xiàng)目。

??考慮到杭州近些年流動(dòng)人口較多，加之一二手房?jī)r(jià)格倒掛，購(gòu)房者持對(duì)新房的搖號(hào)中簽心態(tài)大于購(gòu)買(mǎi)單價(jià)相對(duì)高昂的二手房源，結(jié)合市場(chǎng)來(lái)看，單10月份就連續(xù)出現(xiàn)三次“萬(wàn)人搖”，足以見(jiàn)得杭州新房的需求還是十分旺盛的。尤其在目前房?jī)r(jià)整體趨穩(wěn)、土地價(jià)格不高的背景之下，那些價(jià)格合理、交通、配套較為完善的土地，尤其是蕭山、余杭等近郊區(qū)，房企可予以重點(diǎn)關(guān)注，適時(shí)補(bǔ)倉(cāng)。