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??近日，合肥市寶匯置業(yè)有限公司管理人發(fā)布《關(guān)于合肥市寶匯置業(yè)有限公司重整投資人招募結(jié)果的公告》，宣布信達(dá)地產(chǎn)和民生信托接手了合肥最大爛尾項(xiàng)目寶能城。這是公開市場上AMC對房企項(xiàng)目紓困的最新消息，AMC對房企爛尾項(xiàng)目的接手在房地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)之初曾一度被市場寄予厚望，但是現(xiàn)在看來整體推進(jìn)都較為緩慢。那么AMC對于房企的紓困主要有哪些方式？又主要面臨著什么問題呢？

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??AMC從集團(tuán)和項(xiàng)目層面紓困房企

??不乏成功案例

??自從房地產(chǎn)流動性危機(jī)爆發(fā)以來，大量房企和房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)了流動性問題淪為不良資產(chǎn)。在此背景下，AMC作為不良資產(chǎn)處理的專家開始快速入場紓困。整體來看，AMC對房企的紓困主要可以分為集團(tuán)和項(xiàng)目兩個方面：對于集團(tuán)層面的紓困，AMC主要是通過參與房企破產(chǎn)重整。對于部分嚴(yán)重資不抵債、凈資產(chǎn)為負(fù)的房企，債權(quán)人或房企向地方法院申請進(jìn)行破產(chǎn)重整，由地方法院審查裁定后進(jìn)入破產(chǎn)重整程序并指定破產(chǎn)管理人，進(jìn)入破產(chǎn)重整程序后，AMC可以作為債權(quán)人參與重整方案設(shè)計，也可以參與共益?zhèn)鶛?quán)投資（清償優(yōu)先級高），作為戰(zhàn)略投資者參與集團(tuán)的破產(chǎn)重整，化解其債務(wù)風(fēng)險。如2024年3月新華聯(lián)受盈新資產(chǎn)、招商平安資產(chǎn)等兩家AMC支持重整成功，獲取55億資金支持用于償債，債務(wù)風(fēng)險得到化解；金科也在8月17日宣布了12家意向重整投資人，包括中金資本、長城國富、招商平安資產(chǎn)等，企業(yè)的破產(chǎn)重整又推進(jìn)了一步。

??除此之外，AMC還會參與房企整體的債務(wù)重組。AMC可以通過收購問題房企的各項(xiàng)債權(quán)，對債務(wù)償還金額、期限、利率和擔(dān)保條件等進(jìn)行整體重組，給予一定還款寬限期，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況提供流動性資金支持。過往的紓困案例中，包括泰禾、華夏幸福、恒大等規(guī)模房企的債委會中都有AMC的身影。

??在項(xiàng)目層面，AMC主要是對項(xiàng)目進(jìn)行重組再開發(fā)。AMC收購問題房企的不良資產(chǎn)后，對不良債權(quán)進(jìn)行談判，對債務(wù)償還金額、期限、利率和方式等進(jìn)行重組，再通過參與追加投資、跟蹤管理，使得問題項(xiàng)目的不良轉(zhuǎn)為正常并且完成后續(xù)建造。項(xiàng)目代建方可能由原出險房企承擔(dān)，也可能由AMC旗下開發(fā)平臺或委托的第三方來代建代管。

       在對單個項(xiàng)目進(jìn)行紓困的同時，AMC還會聯(lián)合房企設(shè)立不良資產(chǎn)處置基金，并通過該獨(dú)立平臺出資購買出險房企的項(xiàng)目資產(chǎn)，房企作為牽頭方為項(xiàng)目提供信用背書，出資比例較少，不良資產(chǎn)處置基金的資金主要來源于金融機(jī)構(gòu)如商業(yè)銀行和AMC，出資方或其安排的代建方完成后續(xù)的續(xù)建和交付。

??02

??近年來AMC不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮

??疊加資金壓力加大紓困能力不足

??雖然四大AMC會按照監(jiān)管要求積極參與房地產(chǎn)風(fēng)險化解，如中國信達(dá)在2023年就參與房地產(chǎn)風(fēng)險化解項(xiàng)目47個，帶動1300億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，預(yù)計可保障近4萬套商品房交付。但由于自身資產(chǎn)質(zhì)量、資本壓力以及盈利承壓等各因素，以及考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目中的隱藏風(fēng)險，AMC的紓困能力及意愿均較為有限。

??從近年來四大AMC的不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模來看，呈現(xiàn)逐年同比下降的趨勢。2023年四大AMC的不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)12224億元。從歷年趨勢來看，2021年及2022年四大AMC的不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模均下降了6%，而2023年這一下滑趨勢擴(kuò)大到了9%。同時其在金融投資中的占比也下降至44%，相較于2022年呈現(xiàn)出較大下降幅度，反應(yīng)出四大AMC在本輪經(jīng)濟(jì)下行期所起到的救助作用相對有限。

??在不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮的同時，四大AMC的資金情況也不容樂觀。即使央行提供800億、資金成本低廉的紓困專項(xiàng)再貸款，但AMC使用率較低，緣于當(dāng)前四大AMC業(yè)務(wù)的發(fā)展模式均已轉(zhuǎn)向債務(wù)推動型，自身財務(wù)杠桿及償債壓力相對較高。2023年末中國信達(dá)、東方資產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率均高于85%，中信金融、長城資產(chǎn)該指標(biāo)甚至超過95%；而中信金融、長城資產(chǎn)2022年EBITDA對利息覆蓋倍數(shù)不足1，甚至為負(fù)值，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)惡化，償債能力薄弱。

??整體看來，雖然AMC在房地產(chǎn)流動性危機(jī)的初期被市場寄予厚望，至今也確實(shí)完成了部分企業(yè)和項(xiàng)目的紓困，但是當(dāng)前AMC的經(jīng)營和財務(wù)狀況都說明其后續(xù)紓困房地產(chǎn)的力度很難有新的突破，未來仍會傾向于選擇區(qū)域優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險相對較低的部分項(xiàng)目或資產(chǎn)進(jìn)行紓困，較難充分發(fā)揮其金融救助職能，房地產(chǎn)金融風(fēng)險化解的關(guān)鍵還是在于行業(yè)信心的回歸、市場的復(fù)蘇。