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??本月房地產(chǎn)類專項債大增，環(huán)比上漲54%至856億，保障安居類專項債發(fā)行規(guī)模連續(xù)兩月大幅增長。

??◎  文 / 馬千里

??2025年6月，國務院會議指出，未來將更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，發(fā)改委、住建部等中央部委也在加快推進城市更新。作為地方政府增量項目的重要資金來源，本月專項債發(fā)行規(guī)模維持在3000億元以上，其中房地產(chǎn)類專項債規(guī)模連續(xù)兩月大幅上升，至截稿時，6月房地產(chǎn)類專項債發(fā)行856億元，已達到2025年第二高點1，其中土儲類專項債199億元，連續(xù)3個月在200億左右。 

??本月土儲類專項債中用于土地回收的比例持續(xù)提升，以安徽省為例，本月發(fā)行了136億土儲類專項債，其中至少45%的土儲項目為存量土地回收或閑置土地回收。從分布情況來看，大多數(shù)土地回購類項目均位于非省會城市的市轄縣和代管縣級市，也在側(cè)面反映安徽省大多數(shù)地級市的市區(qū)廣義庫存仍在可控范圍之內(nèi)。另一方面，北京在本月發(fā)行了517億元的保障安居類專項債，快速推進城市更新工作，積極響應住建部等中央部委部署，為其他城市的城市更新提供更多可參照樣本，以成熟模式促進房地產(chǎn)市場加快穩(wěn)定。 

??國務院會議最新部署任務指出，要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項目進行摸底，進一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，再加之央行6月末的積極表態(tài)，表示將積極推動已出臺金融政策措施落地，加大存量商品房和存量土地盤活力度。預計下半年土儲類專項債，尤其是涉及閑置用地處置、土儲回收類專項債發(fā)行頻次將進一步加快，與城市更新共同發(fā)力，在供需兩方面促進行業(yè)加快穩(wěn)定，助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??本月主要視點

??房地產(chǎn)類專項債大增：環(huán)比上漲54%至856億，保障安居類專項債發(fā)行規(guī)模連續(xù)兩月大幅增長。

??區(qū)域分化：本月八成房地產(chǎn)類專項債來自北京、安徽，其中北京達到517億元。

??土地回購占比持續(xù)提升：安徽本輪土儲專項債45%用于土地回購，回購資金過半投向滁州市。

??01

??本月地產(chǎn)類專項債達到856億元

??保障安居類專項債發(fā)行顯著提速

??據(jù)CRIC整理，至截稿時2025年6月全國地方政府新增專項債發(fā)行規(guī)模為3384億元，環(huán)比4月全月基本持平。其中明確主要投向房地產(chǎn)的專項債規(guī)模為856億元（房地產(chǎn)類），環(huán)比大增54%，為2025年上半年第二高點。得益于中央對于加快城市更新進程的持續(xù)推進，保障安居類2專項債本月發(fā)行656.5億元，連續(xù)兩月大幅增長，并達到年內(nèi)新高。部分資金投向房地產(chǎn)的專項債91.5億元（混投地產(chǎn)類），環(huán)比下降超過九成，投向標的大多為公共設施等基建配套同時附帶一些保障房建設或舊改，本月此類專項債發(fā)行頻次顯著減少。 

??上半年新增專項債累計發(fā)行1.8萬億，其中6538億投向房地產(chǎn)相關領域（主投+混投），占比36%，明確主要投向房地產(chǎn)的額度為3060億元，占比17%。 

??本月發(fā)改委如期下達中央預算內(nèi)投資城市更新專項資金，與財政部、住房城鄉(xiāng)建設部共同加快推進北京、天津等20城實施城市更新行動。正如上月所預計，隨著城市更新行動的加快推進，本月保障安居類專項債發(fā)行頻次、規(guī)模顯著增長。月中的國務院會議指出，未來將更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，要扎實有力推進“好房子”建設，納入城市更新機制加強工作統(tǒng)籌，在規(guī)劃、土地、財政、金融等方面予以政策支持，下半年城市更新的持續(xù)推進，將進一步加快各地保障安居類工程的建設進度，相關專項債發(fā)行也會加快推進。 

??國務院會議同時提出，要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項目進行摸底，進一步優(yōu)化現(xiàn)有政策；月末央行貨幣政策委員會例會也提出，要著力推動已出臺金融政策措施落地見效，加大存量商品房和存量土地盤活力度。得益于各地房地產(chǎn)庫存的進一步厘清，以及央行在金融政策方面的推動落地，預計下半年土儲類專項債，尤其是涉及閑置用地處置、土儲回收類專項債發(fā)行頻次將進一步加快。

??02 本月近八成房地產(chǎn)專項債來自北京、安徽

??北京本月發(fā)行專項債517億元，占房地產(chǎn)類新增專項債的60%，此外安徽省發(fā)行房地產(chǎn)類專項債也超過100億元。

??北京：發(fā)行超500億保障安居類專項債，加快推進城市更新。本月北京發(fā)行21-35期專項債，其中8期投向保障安居類，主要涉及城中村改造、棚改、安置房等領域，并涉及少量一級開發(fā)和集租房。作為中央支持的樣本城市，北京正在大額專項債的協(xié)同支持下，走出示范性的城市更新之路，為其他城市的舊改開發(fā)提供更多可參照樣本。

??安徽：發(fā)行大額土儲專項債，加快推進土地收儲。本月安徽發(fā)行第35-46期專項債，共計153億元，其中40-42期為保障安居類專項債，合計16.88億元，35-36期為土儲類專項債，合計136億元，土儲類專項債中，明確涉及土地回購的項目資金為61.5億元。6月份為安徽省首次發(fā)布土儲類專項債，此前房地產(chǎn)類專項債均主要投向保障安居方面。

??2025年上半年，北京專門投向房地產(chǎn)類的專項債最多，達到972億，其次是廣東307億。此外浙江、安徽、山東均在200億以上，排在3-5位。上海專項債發(fā)行節(jié)奏與2024年相似，上半年尚未發(fā)行新增房地產(chǎn)類專項債。

??03

??土儲類專項債本月發(fā)行199億

??2025年累計發(fā)行達到909億元

??本月明確主要投向房地產(chǎn)領域的856億元專項債中，23%用于土地儲備，共199億。主要來自安徽的第35、36期專項債、山東的第34期專項債、以及深圳的第25期專項債，分別為12.1億、123.8億、59.9億和3.6億。保障安居類專項債占比77%，最大的一筆來自北京第24期，為190億元，涉及東城區(qū)、朝陽區(qū)等9區(qū)的20個項目，主要為城中村改造、棚戶區(qū)改造、安置房，涉及少部分一級土地開發(fā)項目。

??上半年，土儲類專項債發(fā)行909億元，在房地產(chǎn)類專項債中的累計占比為29.71%。

??04

??重點關注：安徽發(fā)行136億土儲類專項債

??明確涉及34宗土地回購、共61.5億元

??本月安徽省發(fā)行的2025年第35、36期專項債均明確用于土地儲備，合計發(fā)行規(guī)模136億元，涉及11個城市、85個項目。其中排在第一的是滁州市，達到44億元，合肥則以42億元排在第二，蕪湖以10.7億元排在第三，前三名城市合計占比達到71%，其余城市均不足10億元。

??從6月安徽省土儲類專項債公布的相關明細列表來看，至少34個項目、共計61.5億元用于土地回購，占發(fā)行本月土儲類專項債金額的45%。分城市來看，其中35.6億元用于滁州市，這也是本期土儲專項債滁州發(fā)行規(guī)模超過合肥的直接原因。合肥只有2個土地回購項目，且都位于遠郊長豐縣，在側(cè)面反映出合肥對于市區(qū)廣義庫存的優(yōu)秀控制能力。并且其余安徽城市的土地回購類項目，也大多位于地級市的市轄縣或縣級市。以此來看，本輪安徽省土地回購主要還是面向四五線城市發(fā)力，優(yōu)先緩解這些地區(qū)的庫存壓力。