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??5月30日，穆迪評級發(fā)布了研報《中國房地產業(yè)：隨著銷售趨穩(wěn)和融資渠道改善，開發(fā)商的信用分化將會持續(xù)》。

??報告稱，隨著房地產行業(yè)趨穩(wěn)，國企開發(fā)商和實力較強的民營開發(fā)商將獲益更大。預計未來12-18個月這些開發(fā)商將實現較好的銷售業(yè)績、較強勁的財務狀況和較順暢的融資渠道。與實力較弱的開發(fā)商相比，購房者和投資者較青睞此類開發(fā)商，原因是此類開發(fā)商的信用質量較高，項目完工風險較低。此類開發(fā)商也將擁有較多財務資源來補充土地儲備，助力掌握增長機遇，進而支持其合約銷售額和信用指標。

??另外，受評開發(fā)商的流動性差異將擴大。穆迪預計，未來12~18個月，中國房地產開發(fā)商的流動性狀況將繼續(xù)分化。預計Baa評級開發(fā)商將維持良好的流動性狀況，原因是合約銷售改善和融資渠道順暢，這將有助于滿足運營和再融資需求，其無限制用途現金/短期債務比率在眾多評級類別中最高。

??另一方面，評級較低的開發(fā)商的流動性仍將偏緊，尤其是B3及以下評級的開發(fā)商。此類開發(fā)商的運營現金流下降，原因是合約銷售疲軟和融資渠道受限，且未來6-12個月此類開發(fā)商將有大量債務到期。2023年4月，穆迪針對中國受評高收益開發(fā)商的亞洲流動性壓力子指標仍處于72%左右的高水平。截至2023年4月30日，有18家受評高收益房地產開發(fā)商的流動性疲弱。

??報告稱，各評級類別開發(fā)商的入賬收入和盈利能力也將分化。隨著合約銷售增長改善，穆迪預計未來12-18個月Baa評級開發(fā)商的收入將實現正增長。另一方面，由于合約銷售疲軟， 評級較低的開發(fā)商的入賬收入可能繼續(xù)下降，此類開發(fā)商多數為民營開發(fā)商。與評級較低的開發(fā)商相比，Baa評級的開發(fā)商的毛利潤率也將較為穩(wěn)定且處于較高水平，原因是評級較低的開發(fā)商可能需要維持低房價來支持銷售和現金回款。

??穆迪預計未來12~18個月開發(fā)商的整體加權調整后債務/EBITDA比率仍將穩(wěn)定在5.5倍的水平，原因是債務小幅下降將抵消同期利潤下降的影響，而該比率2021年和2022年分別為4.6倍和5.5倍?？傮w而言，在緊張的融資環(huán)境中，隨著開發(fā)商繼續(xù)用內部現金資源償還大部分到期債務，而非通過舉借新債實現再融資，其債務水平將持續(xù)下降。在市場低迷的環(huán)境下，開發(fā)商也縮減購地，這降低了其舉債融資需求。2023~2024年Baa評級開發(fā)商的杠桿率將改善，但評級較低的開發(fā)商的杠桿率仍將惡化。

??同時，鑒于受評開發(fā)商的債務規(guī)模削減以及權益規(guī)模相對穩(wěn)定，預計其未來12~18個月加權調整后債務/賬面資本比率將從2022年的50%改善至46%~47%。

??Baa評級開發(fā)商的債務/EBITDA比率將小幅改善并抵消購地產生的債務升幅。受益于相對較強的銷售業(yè)績和盈利能力，未來12-18個月這些開發(fā)商的EBITDA將繼續(xù)上升。由于債務削減幅度較小，其債務/賬面資本比率改善將較為溫和。

??Ba和B評級開發(fā)商在收入持續(xù)下降和利潤率疲軟的情況下，債務/EBITDA比率可能會維持在高水平。由于融資渠道弱于Baa評級開發(fā)商，穆迪認為此類開發(fā)商將繼續(xù)削減購地預算以保持流動性。這些開發(fā)商的債務/賬面資本比率將小幅下降，原因是它們需要償還部分到期債務。對于B3或以下評級開發(fā)商而言，較高的再融資風險將繼續(xù)令其信用質量承壓。