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??房地產是經濟問題、民生問題，更是政治問題，歷來是全國兩會政府工作報告的焦點之一。

??3月5日上午9時，熱烈而莊重的《歡迎進行曲》在人民大會堂響起，備受矚目的十四屆全國人大二次會議開幕，國務院總理李強代表國務院向大會作政府工作報告。這也是李強總理的第一份政府工作報告，簡明而務實，處處響應民生。

??今年中國經濟發(fā)展目標是國內外最為關注的問題?！敖衲臧l(fā)展主要預期目標是：國內生產總值增長5%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1200萬人以上，城鎮(zhèn)調查失業(yè)率5.5%左右；居民消費價格漲幅3%左右?！崩顝娬f，“實現(xiàn)今年預期目標并非易事， 需要政策聚焦發(fā)力、工作加倍努力、各方面齊心協(xié)力?！?/p>

??對于房地產工作，本次政府工作報告著墨頗多，且將其放在“更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，有效防范化解重點領域風險”的大框架之下，足見穩(wěn)房地產之迫切性及中央高度重視?！帮L險”二字也成為本次政府工作報告中的高頻詞。

??李強表示，堅持以高質量發(fā)展促進高水平安全，以高水平安全保障高質量發(fā)展，標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩(wěn)定。優(yōu)化房地產政策，對不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??1.69萬字的政府工作報告中，從柴米油鹽到就業(yè)醫(yī)保，從孩子上學到畢業(yè)生就業(yè)，從農民工進城到落戶、買房，從城中村改造到鄉(xiāng)村振興，背后是民之所盼，是老百姓實實在在的獲得感。

??標本兼治，化解房地產風險

??在回顧2023年工作時，本次政府工作報告罕見提及房地產問題。

??政府工作報告中這樣表述：過去一年，外需下滑和內需不足碰頭，周期性和結構性問題并存，一些地方的房地產、地方債務、中小金融機構等風險隱患凸顯，部分地區(qū)遭受洪澇、臺風、地震等嚴重自然災害。

??“在這種情況下，政策抉擇和工作推進面臨的兩難多難問題明顯增加。經過全國上下共同努力，不僅實現(xiàn)了全年預期發(fā)展目標，許多方面還出現(xiàn)積極向好變化?！崩顝姳硎?。

??其中一個向好變化是，“加大宏觀調控力度，推動經濟運行持續(xù)好轉。圍繞擴大內需、優(yōu)化結構、提振信心、防范化解風險，延續(xù)優(yōu)化一批階段性政策，及時推出一批新政策，打出有力有效的政策組合拳?！?/p>

??這其中特別肯定了新一輪房地產政策效果。“過去一年，因城施策優(yōu)化房地產調控，推動降低房貸成本，積極推進保交樓工作，制定實施一攬子化解地方債務方案，分類處置金融風險，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。”李強說。

??一位房地產權威人士對此分析說，政府工作報告這樣評價房地產調控是公允的、到位的，房地產在國際國內經濟大勢的背景之下，價格、結構基本合理，尤其是沒有出現(xiàn)國際上一些人認為的所謂“泡沫破滅”，這是了不起的事情，很多人沒有意識到這個情況及其重要程度。

??“在肯定成績的同時，我們也清醒看到面臨的困難和挑戰(zhàn)。我國經濟持續(xù)回升向好的基礎還不穩(wěn)固，有效需求不足，部分行業(yè)產能過剩，社會預期偏弱，風險隱患仍然較多，國內大循環(huán)存在堵點，國際循環(huán)存在干擾，部分中小企業(yè)經營困難?！崩顝姳硎尽?/p>

??2024年，“堅持以高質量發(fā)展促進高水平安全，以高水平安全保障高質量發(fā)展，標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩(wěn)定。”李強指出。

??在政府工作報告中，關于“穩(wěn)妥有序處置風險隱患”方面，2024年政策發(fā)力點包括：優(yōu)化房地產政策，對不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認為，去年底中央經濟工作會議提出的是“持續(xù)有效防范化解重點領域風險”，今年政府工作報告提出“穩(wěn)妥有序處置風險隱患”，意味著房地產領域風險點正在加大化解，防止蔓延到全行業(yè)和穩(wěn)健經營的企業(yè)，必須要將一個一個風險點特別是房企債務違約風險有序處置，包括企業(yè)自救、債務重組、收并購、破產清算等，避免風險無序蔓延導致爆發(fā)系統(tǒng)性風險。

??今年是樓市修復年，也是改革年

??對于房地產，一個變化是，今年政府工作報告中有關“房地產新發(fā)展模式”的表述，被放在了“有效防范化解重點領域風險”大框架下的“健全風險防控長效機制”中。

??政府工作報告中這樣表述：健全風險防控長效機制，適應新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發(fā)展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

??這也是政府工作報告首次提出“商品房相關基礎性制度”。這意味著，不同于2023年金融支持房地產政策工具的使用，2024年，房地產政策將從源頭上的模式、制度和機制入手，依靠發(fā)展新模式、長效機制穩(wěn)房地產。

??“這就需要完善商品房相關基礎性制度，也就是在‘人房地錢’要素配置和良性循環(huán)?！崩钣罴握f。人的因素就是需求摸排、以需定建；房的因素就根據(jù)需求摸查，建立配租和配售組成的保障體系，建立“保障+市場”的平衡體系；地的因素就是以人和房的因素，決定地的供應，要實現(xiàn)低成本、職住平衡、配套完善的組合；錢的因素就是根據(jù)房屋和土地供應分析項目供應，資金來源，包括融資對接機制下的貸款資金、保障房項目清單制下的公共資金、市場資金等。“這些工作住房城鄉(xiāng)建設部已經作出部署，如2月27日，發(fā)布了《關于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃編制工作的通知》，提到了住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃是建立‘人、房、地、錢’要素聯(lián)動機制的重要抓手，各地要充分認識其重要性?！?/p>

??成都市城市建設發(fā)展研究院副院長馮波認為，還應該包括商品房銷售制度和商品房按揭制度，可以在加強商品房預售資金監(jiān)管、提高預售條件、逐步推進現(xiàn)房銷售等方面進一步加強規(guī)范；進一步優(yōu)化商品房按揭貸款發(fā)放程序和節(jié)點，明確按揭貸款資金監(jiān)管等要求，有效降低購房人購買預售商品房風險。

??“可以預期的是，2024年對于房地產行業(yè)來說是修復年，也是改革年。一方面包括因城施策措施的不斷實施、宏觀經濟的持續(xù)向好以及保交樓措施的積極落地，房地產市場呈現(xiàn)出修復趨勢，另一方面，基礎性制度的完善和新發(fā)展模式的加快構建，對中國房地產和經濟的長期發(fā)展也將構成持續(xù)支撐?！敝行沤ㄍ蹲C券首席分析師竺勁表示。

??新型城鎮(zhèn)化預計會出利好措施

??2023年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率提高到66.2%，這顯示了深入實施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，進一步放寬放開城市落戶條件，增強縣城綜合承載能力，空間和潛力巨大。

??政府工作報告強調，2024年，“深入實施區(qū)域協(xié)調發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略，把推進新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興有機結合起來，加快構建優(yōu)勢互補、高質量發(fā)展的區(qū)域經濟格局?！?/p>

??具體內容包括：把加快農業(yè)轉移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善“人地錢”掛鉤政策，讓有意愿的進城農民工在城鎮(zhèn)落戶，推動未落戶常住人口平等享受城鎮(zhèn)基本公共服務。培育發(fā)展縣域經濟，補齊基礎設施和公共服務短板，使縣城成為新型城鎮(zhèn)化的重要載體。

??穩(wěn)步實施城市更新行動，推進“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造，加快完善地下管網，推動解決老舊小區(qū)加裝電梯、停車等難題，加強無障礙、適老化設施建設，打造宜居、智慧、韌性城市。

??這些舉措也意味著，以往借由城鎮(zhèn)化大規(guī)模推動新增建設的時代結束，進入存量盤活和利用的新時期，進入到根據(jù)人的需求進行精細化修補及社區(qū)治理的新時期。以人為本，讓人民群眾享有更高品質的生活。

??“今年的城市更新應該會有新意，城中村改造的進程會加快，估計這方面的推進和發(fā)展還會出利好政策，比如資金方面加大創(chuàng)新和力度?！币晃环康禺a觀察人士認為。