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??2024年以來(lái)，越來(lái)越多的城市開(kāi)始卷起了“得房率”。同樣產(chǎn)權(quán)面積下，通過(guò)減少公攤、增加贈(zèng)送面積，提升項(xiàng)目的實(shí)得面積。

??近日，河北張家口、湖南衡陽(yáng)兩地發(fā)文，商品房銷(xiāo)售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。隨后，關(guān)于“取消公攤”的多個(gè)話(huà)題一度登上熱搜。

??以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售從根本上改變商品房的定價(jià)規(guī)則，計(jì)價(jià)方式更直觀透明，進(jìn)而更公平地反映房屋的實(shí)際使用面積和價(jià)值。

??實(shí)際上，除了商品房銷(xiāo)售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，多地還通過(guò)優(yōu)化容積率計(jì)算規(guī)則、鼓勵(lì)發(fā)展第四代住宅等，推動(dòng)得房率提升。

??在政策推動(dòng)下，重點(diǎn)城市得房率“破百”已成為常態(tài)，對(duì)購(gòu)房者而言，計(jì)容規(guī)范放寬、取消公攤等將推動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)和實(shí)得率得到明顯提升，新房性?xún)r(jià)比會(huì)更高。 長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這也是建設(shè)“好房子”，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式的題中之義。

??今年以來(lái)，為了滿(mǎn)足群眾多樣化的改善性需求，支持高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，各地出臺(tái)了一系列新規(guī)，除了探索商品房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)外，還包括優(yōu)化容積率計(jì)算規(guī)則、鼓勵(lì)發(fā)展第四代住宅等，推動(dòng)得房率提升。

??實(shí)際上，市場(chǎng)上所說(shuō)的“得房率”，更多是偏營(yíng)銷(xiāo)宣傳口徑的“實(shí)得率”，除了套內(nèi)面積之外，還包含額外“贈(zèng)送”的陽(yáng)臺(tái)、飄窗、花池，甚至設(shè)備平臺(tái)改房間、獨(dú)立電梯廳、入戶(hù)花園的面積。

??12月河北張家口、湖南衡陽(yáng)兩地發(fā)文明確“取消公攤”，在此之前，廣東肇慶于2024年5月發(fā)文，明確商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售。安徽合肥、湖南湘潭也都在近期公開(kāi)表示，積極探索商品房銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

??商品房銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)并非新鮮事物，早在2002年，重慶就規(guī)定商品房銷(xiāo)售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，至今已實(shí)行二十余年。

??實(shí)際上，以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售從根本上改變商品房的定價(jià)規(guī)則，降低公攤面積及得房率的影響，讓房企定價(jià)更合理、對(duì)購(gòu)房者而言房?jī)r(jià)更直觀透明，進(jìn)而更公平地反映房屋的實(shí)際使用面積和價(jià)值。

??相比于以套內(nèi)面積銷(xiāo)售，CRIC通過(guò)數(shù)據(jù)及政策梳理發(fā)現(xiàn)，市面上出現(xiàn)的“高實(shí)得率”項(xiàng)目與城市土地供應(yīng)端的政策支持密不可分，即通過(guò)放寬計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)提高實(shí)得率。

??一方面，在套內(nèi)空間，廣州、珠海、長(zhǎng)沙等城市放寬陽(yáng)臺(tái)面積和飄窗進(jìn)深限制，提高實(shí)得率。以單套產(chǎn)權(quán)建筑面積120平米的戶(hù)型計(jì)算，陽(yáng)臺(tái)和飄窗面積計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)的放寬可以增加實(shí)得面積約5-7平方米。另一方面，在公共空間，通過(guò)減少公攤面積，將建筑物屋頂?shù)墓蔡蓍g、電梯機(jī)房等不計(jì)容，進(jìn)而提高套內(nèi)空間的得房率。

??此外，各大房企也通過(guò)四代宅超大尺度、外挑式露臺(tái)花園等空間“贈(zèng)送面積”提升“實(shí)得率”，可提升實(shí)得面積30-50平方米不等。目前，長(zhǎng)沙、重慶、鄭州、廈門(mén)、成都、武漢、合肥、南京等多城市都發(fā)布了第四代住宅相關(guān)的政策支持。

??政策推動(dòng)下，房企競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向“得房率”，重點(diǎn)城市得房率“破百”已成為常態(tài)。

??根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年全國(guó)主要城市超100%實(shí)得率的項(xiàng)目達(dá)70個(gè)，西安、廣州、長(zhǎng)沙、成都、武漢等城市市場(chǎng)上“得房率”超100%的項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)。

??其中西安“得房率”領(lǐng)跑，占比達(dá)到30%，不少項(xiàng)目“得房率”甚至超過(guò)105%，主要是因?yàn)樗拇?xiàng)目落地較多。

??廣州計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)最早放寬，實(shí)得率超100%的項(xiàng)目有近13個(gè)，占比接近兩成左右。

??此外，長(zhǎng)沙、成都、珠海等城市新盤(pán)項(xiàng)目實(shí)得率甚至超越110%。

??這意味著“高實(shí)得率”將成為未來(lái)新房市場(chǎng)標(biāo)配。

??不過(guò)，隨著高實(shí)得率項(xiàng)目增多，項(xiàng)目的去化率也開(kāi)始表現(xiàn)出明顯的差異。

??根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)實(shí)得率超100%項(xiàng)目中，整體去化率中位數(shù)僅54.9%，去化率超60%的不足半數(shù)，去化率超八成的項(xiàng)目占比只有18%。

??目前行業(yè)下行期，疊加市場(chǎng)預(yù)期不足、購(gòu)買(mǎi)力有限，同樣是高實(shí)得率的產(chǎn)品，入市更早的優(yōu)先搶占了市場(chǎng)，而入市較晚的產(chǎn)品則面臨更激烈的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，隨著高實(shí)得率產(chǎn)品集中入市，進(jìn)一步加劇產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。

??一系列新規(guī)將給行業(yè)帶來(lái)什么影響？

??購(gòu)房者將是最大的受益群體，新規(guī)將推動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)和得房率可以得到明顯提升，新房性?xún)r(jià)比會(huì)更高，從而降低購(gòu)房成本，提升市場(chǎng)信心。

??具體來(lái)看，其中商品房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)能夠降低公攤面積及得房率的影響，房?jī)r(jià)更直觀透明，進(jìn)而更公平地反映房屋的實(shí)際使用面積和價(jià)值。而通過(guò)將公共開(kāi)放空間列為不計(jì)容，公攤面積將會(huì)降低，放寬陽(yáng)臺(tái)等半開(kāi)敞空間的計(jì)容比例，則意味著購(gòu)房者可以獲得更多的“贈(zèng)送面積”，兩相疊加，未來(lái)100%甚至120%的得房率都將成為可能，較過(guò)去普遍8成左右的得房率將有顯著提升。

??對(duì)房企來(lái)說(shuō)，無(wú)論是計(jì)容規(guī)范的放寬，還是部分城市對(duì)第四代住宅相關(guān)的政策支持，都保證了新入市產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和去化預(yù)期，提升房企投資積極性。 

??但值得注意的是，隨著部分城市高實(shí)得率項(xiàng)目的集中入市，不可避免地導(dǎo)致產(chǎn)品同質(zhì)化問(wèn)題加劇。未來(lái)房企應(yīng)更多地在項(xiàng)目定位、戶(hù)型配比、產(chǎn)品品質(zhì)以及交付品質(zhì)上下功夫，做出相對(duì)差異化且更高品質(zhì)的產(chǎn)品。

??長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，一系列新規(guī)有利于推動(dòng)商品房產(chǎn)品升級(jí)，并進(jìn)一步拉開(kāi)與保障房差距，有助于雙軌制供給體系的建立。

??在市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的過(guò)程中，探索行業(yè)發(fā)展新模式的利好政策不斷被推出，無(wú)論是商品房銷(xiāo)售計(jì)價(jià)規(guī)則變化，還是計(jì)容規(guī)范放寬、四代宅等新規(guī)，住宅產(chǎn)品通過(guò)增加贈(zèng)送面積和優(yōu)化設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了更高的實(shí)得率，為購(gòu)房者帶來(lái)了更多的居住空間和更高的性?xún)r(jià)比，這將推動(dòng)市場(chǎng)向更透明、產(chǎn)品向更高品質(zhì)方向發(fā)展。