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??房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整中。

??8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1～7月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況數(shù)據(jù)，投資端、銷售端、資金端均繼續(xù)下滑。

??投資端，1～7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降12%，跌幅較1～6月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，屬于歷史較低水平。據(jù)此測(cè)算，7月單月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降17%，降幅比6月份擴(kuò)大4.1個(gè)百分點(diǎn)，為年內(nèi)最大降幅。

??從影響投資的幾個(gè)重要指標(biāo)看，1～7月份，房屋新開(kāi)工面積同比下降19.4%，降幅比1～6月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)，該指標(biāo)連續(xù)4個(gè)月降幅收窄，顯示出新開(kāi)工指標(biāo)在積極改善。但施工面積同比下跌9.2%，跌幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積同比下跌16.5%，跌幅擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)，一定程度上或與高溫多雨天氣影響施工有關(guān)。

??更直接的因素，還是7月土地交易規(guī)模的下滑。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，7月全國(guó)土地成交建筑面積5.5億平方米，同比減少14.2%，為二季度以來(lái)最大同比降幅。

??銷售端也在放緩。1～7月份，新建商品房銷售面積51560萬(wàn)平方米，同比下降4%，降幅比1～6月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷售額49566億元，同比下降6.5%，降幅擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)。銷售額降幅明顯大于銷售面積，意味著開(kāi)發(fā)商降價(jià)幅度在擴(kuò)大。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)推算，7月全國(guó)新建商品房銷售面積5709萬(wàn)平方米，銷售額5325億元，分別環(huán)比下滑46%和48%。

??7月末，商品房待售面積環(huán)比下降462萬(wàn)平方米，連續(xù)5個(gè)月減少，行業(yè)庫(kù)存壓力持續(xù)減輕。這也和房源供給偏少有關(guān)。

??房?jī)r(jià)繼續(xù)回落。1～7月份，全國(guó)商品房銷售均價(jià)為9613元/平方米，同比下滑2.4%。7月份 70個(gè)大中城市中，僅6個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，比6月份減少8個(gè)；僅1個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格上漲。

??房企資金來(lái)源增速也在下降。1～7月，房企到位資金同比下降7.5%，降幅較1～6月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)，且已連續(xù)4個(gè)月下滑。其中，國(guó)內(nèi)銀行貸款同比增速由1～6月的0.6%降至0.1%，但仍保持正增長(zhǎng)；自籌資金同比下降8.5%，降幅擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)；定金與預(yù)收款同比下降9.9%，降幅擴(kuò)大2.4個(gè)百分點(diǎn)。

??央行數(shù)據(jù)披露，7月，居民貸款減少4893億元，同比多減3021億元，其中，居民中長(zhǎng)期貸款（主要由個(gè)人住房貸款構(gòu)成）減少1100億元，同比多減1200億元。

??7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為93.34，較6月份下降0.26，已連續(xù)4個(gè)月回落。

??民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬分析稱，去年9月26日以來(lái)，政策對(duì)于房地產(chǎn)的提振效應(yīng)逐漸耗散，市場(chǎng)仍處于震蕩尋底狀態(tài)。根據(jù)國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室數(shù)據(jù)，二季度居民部門(mén)杠桿率降至61.1%，為2023年以來(lái)最低水平。收入預(yù)期偏弱疊加房?jī)r(jià)持續(xù)下行，居民加杠桿意愿較弱，商品房去化周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)。

??這日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，介紹7月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。在談及投資數(shù)據(jù)時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，1～7月份固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)1.6%，比1～6月份回落。投資名義增速的回落，既有部分地區(qū)高溫暴雨頻發(fā)、影響項(xiàng)目工程施工的短期因素，也有外部環(huán)境復(fù)雜多變、國(guó)內(nèi)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、投資收益下降的影響，還有我國(guó)轉(zhuǎn)型發(fā)展過(guò)程中傳統(tǒng)行業(yè)投資動(dòng)能在減弱，新興行業(yè)成長(zhǎng)尚難以完全對(duì)沖的原因。

??雖未點(diǎn)名房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資無(wú)疑是較大影響因素。若扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，1～7月份全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速能達(dá)到5.3%。1～7月份，民間投資同比下降1.5%；若扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，民間投資增長(zhǎng)3.9%。

??“投資增長(zhǎng)面臨的壓力是階段性的，對(duì)此要全面看待。從未來(lái)發(fā)展看，我國(guó)投資空間潛力依然巨大，我國(guó)人均資本存量與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍有較大差距，未來(lái)加快發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力、促進(jìn)城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、補(bǔ)齊民生短板都需要加大投入。”付凌暉說(shuō)。

??7月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議在部署下半年房地產(chǎn)相關(guān)工作時(shí)，僅有一句：“落實(shí)好中央城市工作會(huì)議精神，高質(zhì)量開(kāi)展城市更新”。但同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，“保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)靈活性預(yù)見(jiàn)性，著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期”。

??粵開(kāi)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)羅志恒認(rèn)為，這意味著要落實(shí)好已出臺(tái)的財(cái)政貨幣政策，做好政策接續(xù)，不搞大拐彎；“增加靈活性預(yù)見(jiàn)性”的提法則意味著增量政策隨時(shí)在路上，形勢(shì)平穩(wěn)時(shí)“隱而不發(fā)”，形勢(shì)有變時(shí)“果斷出擊”，包括及時(shí)追加預(yù)算、降準(zhǔn)降息、取消房地產(chǎn)限制舉措等。

??機(jī)構(gòu)數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，8月上旬北京率先出臺(tái)樓市新政，信號(hào)意義明顯，上海、深圳有望跟進(jìn)。當(dāng)前，推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)仍是房地產(chǎn)政策核心目標(biāo)，短期政策預(yù)計(jì)將繼續(xù)聚焦城中村和危舊房改造，專項(xiàng)債收儲(chǔ)等已出臺(tái)政策的有效落實(shí)，同時(shí)下半年降息仍有一定空間，由此綜合施策，激活需求，優(yōu)化供給，穩(wěn)定預(yù)期。預(yù)計(jì)下半年圍繞城市更新的各項(xiàng)配套政策，亦有望加速落地。