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??險(xiǎn)資如何“侵入”房企，下一個(gè)又會(huì)是誰(shuí)？

??中房網(wǎng)訊 （記者 曲濤）今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)刮起了一股保險(xiǎn)風(fēng)。據(jù)中房網(wǎng)（微信公眾號(hào)：zhongfangwang）統(tǒng)計(jì)，截止目前共有16家險(xiǎn)資躋身41家上市房企前十股東。多家保險(xiǎn)公司接連舉牌A股、H股上市房企，曾經(jīng)一度引起市場(chǎng)關(guān)注的“野蠻人”正在強(qiáng)勢(shì)回歸。

??當(dāng)萬(wàn)科、碧桂園等千億房企，遠(yuǎn)洋、金融街、金地等品牌房企成為險(xiǎn)資的目標(biāo)后，未來(lái)越來(lái)越多的房地產(chǎn)上市公司將可能成為險(xiǎn)資下一步狩獵的對(duì)象。

??超兩成上市房企被險(xiǎn)資“侵入”

??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心提供的“2015中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)”參評(píng)名單來(lái)看，A股、H股上市房企達(dá)196家。其中，A股126家，H股70家。

??中房網(wǎng)根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)整理顯示，目前196家A股、H股上市房企前十大股東中有41家被險(xiǎn)資“侵入”，占比接近21%。從名單來(lái)看，A股34家（上海22家，深圳12家），H股7家。其中不乏像萬(wàn)科、碧桂園等千億房企，以及遠(yuǎn)洋、金融街、金地等品牌房企。

??四家上市房企遭險(xiǎn)資“爭(zhēng)搶”

??從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，196家A股、H股上市房企中有四家房企分別被兩家或兩家以上的險(xiǎn)資進(jìn)駐前十大股東。

??其中，金地集團(tuán)（600383）被生命人壽系、安邦系、天安財(cái)險(xiǎn)、華夏人壽等四家險(xiǎn)資入駐前十大股東；萬(wàn)科A（000002）被前海人壽系、安邦系入駐前十大股東；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（03377.hk）被中國(guó)人壽、安邦保險(xiǎn)入駐前十大股東；華發(fā)股份（600325）被國(guó)華人壽、華夏人壽入駐前十大股東。

??前海人壽激進(jìn)、安邦鐘愛(ài)“老二”、國(guó)華分散投資，平安情定港股

??據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，進(jìn)駐A股、H股上市房企前十大股東的數(shù)量最多的是國(guó)華人壽，達(dá)7家。中國(guó)人壽、華夏人壽進(jìn)駐6家房企緊隨其后，安邦系、前海系雖然分別進(jìn)駐4家上市房企，但從其所進(jìn)駐的房企來(lái)看，均是行業(yè)知名企業(yè)。值得注意的是，在安邦系險(xiǎn)資所進(jìn)入的四家上市房企中，安邦在其中三家均位列第二大股東。此外，平安系險(xiǎn)資鐘愛(ài)香港上市房企，其所進(jìn)駐的兩家房企均為在港上市房企。

??此外，百年人壽、中國(guó)太保、中華聯(lián)合財(cái)險(xiǎn)、生命人壽、太平人壽、新華人壽分別進(jìn)駐1家上市房企。

??壓力重重的上市房企

??多數(shù)人士會(huì)認(rèn)為，上市房企最大壓力來(lái)自于業(yè)績(jī)壓力，但對(duì)于那些股權(quán)分散的上市房企而言，除了本身的業(yè)績(jī)壓力外，“控制權(quán)之爭(zhēng)”也是他們不得不認(rèn)真面對(duì)的除業(yè)績(jī)壓力以外的最大壓力。

??險(xiǎn)資進(jìn)駐上市房企前十大股東往往被稱為“野蠻人”入侵，這些“野蠻人”的進(jìn)駐，使得上市公司管理層坐立不安，無(wú)不擔(dān)心公司被“野蠻人”掌控。

??【萬(wàn)科：尚存希望】

??萬(wàn)科第一大股東寶座讓位險(xiǎn)資，已成為近期持續(xù)炒作的話題。12月7日，萬(wàn)科公告稱，鉅盛華及其一致行動(dòng)人前海人壽合計(jì)持有公司A股股票數(shù)達(dá)22.1億股，占萬(wàn)科現(xiàn)在總股本20.008%，成為公司第一大股東，也再次與原大股東華潤(rùn)15.29%的持股比例拉開(kāi)差距。

??就在人們對(duì)此議論之際，12月9日，萬(wàn)科再次公告稱，安邦保險(xiǎn)合計(jì)持有公司5.525億股，占萬(wàn)科總股本的5%。安邦的意外介入，使得原本復(fù)雜的萬(wàn)科股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)變得更加撲朔迷離。

??而近期部分媒體稱安邦保險(xiǎn)極有可能是前海人壽的一致行動(dòng)人。如果這種說(shuō)法最終成真，前海人壽這一陣營(yíng)將持有萬(wàn)科超過(guò)25%的股權(quán)，距離全面要約收購(gòu)，還有5個(gè)百分點(diǎn)的距離。

??不得不說(shuō)，這是自1994年的“君萬(wàn)之爭(zhēng)”后，萬(wàn)科所面臨的最大一場(chǎng)戰(zhàn)役。未來(lái)華潤(rùn)會(huì)否繼續(xù)增持？萬(wàn)科管理層如何反擊，將成為行業(yè)焦點(diǎn)。

??【金地：無(wú)力回天】

??金地集團(tuán)三季報(bào)顯示，截至9月底，金地集團(tuán)第一大股東仍為生命人壽系險(xiǎn)資，合計(jì)持股比例達(dá)29.94%。緊隨其后的安邦系險(xiǎn)資為該公司第二大股東，持股比例達(dá)19.96%。兩家險(xiǎn)資合計(jì)持股比例達(dá)到49.90%，如果算上同時(shí)位列金地集團(tuán)前十大股東的天安財(cái)險(xiǎn)和華夏人壽，四家險(xiǎn)資持股比例高達(dá)58.37%。

??不得不承認(rèn)，曾經(jīng)風(fēng)及一時(shí)的金地集團(tuán)，如今已被險(xiǎn)資四面圍剿，管理層已經(jīng)喪失了話語(yǔ)權(quán)，面對(duì)高度持股的險(xiǎn)資，除非有人自愿出局，要想奪回控制權(quán)的金地早已無(wú)力回天。

??【金融街：憂心忡忡】

??12月11日晚間，上市房企金融街（000402）公告稱安邦系保險(xiǎn)合計(jì)持有該公司7.47億股，持股比例達(dá)到25%，位列該上市公司第二大股東。

??伴隨本次舉牌的完成，安邦保險(xiǎn)持股比例已逼近金融街大股東——北京金融街投資集團(tuán)，后者截至第三季度末的持股比例為27.52%。

??隸屬于北京市西城區(qū)國(guó)資委旗下的金融街，是一家具有深厚國(guó)資背景的上市房企。而一直以來(lái)，關(guān)于安邦保險(xiǎn)欲在金融街“謀權(quán)篡位”的消息在坊間不斷盛傳。從上市公司本身來(lái)看，由于金融街國(guó)資系統(tǒng)持股比例較高，國(guó)企特征更為明顯，因此，金融街的股權(quán)爭(zhēng)奪會(huì)更加復(fù)雜困難，不會(huì)任險(xiǎn)資輕松上位，隨著安邦系的進(jìn)一步增持，金融街控股股東及其一致行動(dòng)人未來(lái)會(huì)坐以待斃嗎？

??【遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：順其自然】

??12月7日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公告稱，安邦通過(guò)接手遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第二大股東南豐集團(tuán)所持股份，一舉拿下遠(yuǎn)洋20.50%的持股份額，直逼第一大股東中國(guó)人壽29.27%的持股比例。據(jù)了解，安邦本次遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份共花費(fèi)約64.46億元人民幣。

??背靠大樹(shù)好乘涼，與前面三家被險(xiǎn)資高度持股的上市房企相比，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)似乎已經(jīng)習(xí)慣于被險(xiǎn)資持股。前有中國(guó)人壽，今有安邦保險(xiǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)似乎已經(jīng)順其自然。而當(dāng)下行業(yè)的低迷也讓房企不得不重新重視資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，而背靠?jī)纱蟆敖鹬鳌?，也讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)日后的規(guī)模擴(kuò)張更有信心。

??最無(wú)股權(quán)壓力的上市房企

??與萬(wàn)科、金地、遠(yuǎn)洋、金融街等被險(xiǎn)資坐擁大股東不同的是，華僑城A（000069）、中國(guó)國(guó)貿(mào)（600007）、魯商置業(yè)（600223）、市北高新（600604）、鳳凰股份（600716）、上實(shí)發(fā)展（600748）、張江高科（600895）、中國(guó)金茂（00817.HK）、禹洲地產(chǎn)（01628.HK）、朗詩(shī)綠色地產(chǎn)（00106.HK）等10家上市房企，即使被險(xiǎn)資進(jìn)駐，卻不用擔(dān)心其第一大股東位置的更迭。

??根據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，以上10家上市房企第一大股東持股比例高達(dá)50%以上，最高持股比例接近81%，平均持股比例高達(dá)61.52%。從這些大股東性質(zhì)來(lái)看，均為上市公司母公司、央企、地方國(guó)資管理部門(mén)或老板本人。

??接下來(lái)，看圖吧?。?！這是截止目前最全的險(xiǎn)資進(jìn)駐A股、H股房企前十大股東名單

??被舉牌房企的10大特征

??1.股權(quán)分散，大股東持股比例小于30%；

??2.市值偏?。?/p>

??3.股息率高；

??4.低估值；

??5.高現(xiàn)金流；

??6.民營(yíng)企業(yè)可能性大；

??7.轉(zhuǎn)型升級(jí)迫切；

??8優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)；

??9.土地儲(chǔ)備資源豐富；

??10.有一定行業(yè)影響力；

??下一個(gè)是誰(shuí)？

??險(xiǎn)資已經(jīng)越來(lái)越多地進(jìn)入地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)，包括對(duì)品牌開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)投資、戰(zhàn)略合作，甚至直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。同時(shí)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)上市公司都可能成為險(xiǎn)資下一步狩獵的對(duì)象。從目前來(lái)看，險(xiǎn)資的“胃口”已經(jīng)不僅限于“吃下”金地、金融街這樣的中型房企，即便是千億房企的萬(wàn)科似乎也都成為險(xiǎn)資的囊中之物。

??資料顯示，歐洲保險(xiǎn)投資房地產(chǎn)比重平均約5%，美國(guó)保險(xiǎn)投資房地產(chǎn)很低、但抵押貸款投資很高，為6%。而國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)僅為0.9%，按照保監(jiān)會(huì)的規(guī)定是不超過(guò)總資產(chǎn)的30%，因此房地產(chǎn)的配置比重有很大增加的空間。

??業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，相比用轉(zhuǎn)型、互聯(lián)網(wǎng)+等概念炒作的小型房企，大型房企的運(yùn)營(yíng)和利潤(rùn)回報(bào)更為穩(wěn)定，更適合險(xiǎn)資長(zhǎng)期持有。而那些股權(quán)分散、估值低、但在熱點(diǎn)城市擁有大量土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目的上市房企，很可能也將會(huì)成為“野蠻人”的新獵物。