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??2020年前三季度，受疫情影響，房企整體銷售和供貨節(jié)奏后移，9月“三道紅線”資管新規(guī)試行，房企拿地、開(kāi)發(fā)、銷售節(jié)奏都受到較大的影響，重壓之下去化成了第一要?jiǎng)?wù)。

??在此背景下，房企加緊推貨節(jié)奏，9月百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)同環(huán)比均有所提升。TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額11905.6億元，單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)29%，環(huán)比增長(zhǎng)22%。前三季度，TOP100房企整體業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)9.2%，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僮?月首次回正后繼續(xù)提升。

??從市場(chǎng)層面來(lái)看，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)37%，累計(jì)成交面積環(huán)比下降4%，同比漲幅收窄至8%，預(yù)計(jì)各城市市場(chǎng)大概率將輪動(dòng)分化。

??9月規(guī)模房企的去化率水平呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，規(guī)模房企目標(biāo)完成情況不如歷史同期，從前三季度房企去化情況來(lái)看，近3成房企目標(biāo)完成率不足65%，完成率超過(guò)75%的房企有8家。四季度房企去化壓力仍然比較高。

??值此之際，我們將推出國(guó)慶特別策劃：沖刺2020。復(fù)盤(pán)前三季度行業(yè)變局，展望重要的四季度市場(chǎng)走向，全面沖刺2020。

??01 9月百?gòu)?qiáng)房企銷售同比增長(zhǎng)29%
??前三季度，TOP100房企全口徑銷售金額達(dá)到86511.8億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)7.4%。9月全口徑銷售金額達(dá)到13326.1億元，同比增長(zhǎng)24.8%。房企單月業(yè)績(jī)自4月轉(zhuǎn)正后進(jìn)一步回升，但相較于8月增幅有所收窄。

??9月，TOP100房企操盤(pán)金額達(dá)到11905.6億元，單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)29%。1-9月百?gòu)?qiáng)房企操盤(pán)銷售規(guī)模同比增長(zhǎng)9.2%，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僮?月首次回正后繼續(xù)提升。

??百?gòu)?qiáng)房企第三季度的操盤(pán)銷售規(guī)模同比增長(zhǎng)近28.5%，較一二季度有明顯恢復(fù)。究其原因，主要是房企整體供貨和銷售節(jié)奏后移，下半年供貨量大幅提升所致。但9月規(guī)模房企的去化率水平卻呈下降趨勢(shì)，四季度房企去化壓力仍然較高。

表：2020年1-9月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)及同比變動(dòng)（億元）

圖：2020年1-9月百?gòu)?qiáng)房企單月銷售操盤(pán)金額及同比變動(dòng)（億元）

??02 TOP50房企操盤(pán)金額門(mén)檻增長(zhǎng)7.9%
??前三季度，百?gòu)?qiáng)房企競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)，各梯隊(duì)房企繼續(xù)保持一定的分化格局。

??規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯，從各梯隊(duì)房企銷售操盤(pán)金額入榜門(mén)檻來(lái)看，9月TOP10入榜門(mén)檻增長(zhǎng)13.7%至1607億元，TOP30和TOP50房企門(mén)檻較去年同期也分別提升了4.4%和7.9%。

??截至三季度末，TOP100和TOP200房企銷售操盤(pán)金額入榜門(mén)檻分別為140.1億元和44.9億元，較去年同期基本持平，行業(yè)分化持續(xù)。

圖：2020年1-9月百?gòu)?qiáng)房企銷售操盤(pán)金額入榜門(mén)檻及同比變動(dòng)（億元）

??03 百?gòu)?qiáng)集中度達(dá)到65.3%
??前三季度，TOP200各梯隊(duì)房企之間規(guī)模分化持續(xù)。其中TOP100房企集中度達(dá)到65.3%，較去年同期增加了2.8個(gè)百分點(diǎn)。TOP200房企集中度達(dá)72.6%，同比增加了2.7個(gè)百分點(diǎn)。

??龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健發(fā)展，TOP3房企銷售操盤(pán)金額集中度達(dá)13.7%，同比增長(zhǎng)1.3個(gè)百分點(diǎn)。

??TOP11-20及TOP31-50梯隊(duì)房企操盤(pán)金額集中度較去年也均有一定幅度提升，市場(chǎng)份額穩(wěn)中有升，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步深化。而受疫情對(duì)規(guī)模房企開(kāi)復(fù)工、銷售、回款的影響，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，TOP101-200梯隊(duì)房企的銷售操盤(pán)金額集中度出現(xiàn)一定回落，同比減少0.1個(gè)百分點(diǎn)。

表：2020年前三季度TOP200各梯隊(duì)房企銷售操盤(pán)金額集中度

??備注：操盤(pán)金額集中度=入榜房企操盤(pán)銷售金額/統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)商品房銷售金額，其中，2020年前三季度全國(guó)商品房銷售金額是根據(jù)前8月累計(jì)同比增幅推算9月同比增幅所得。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

??04 一線城市成交面積同比增61%
??9月房地產(chǎn)市場(chǎng)漸有走弱的跡象，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)供應(yīng)面積環(huán)比增長(zhǎng)37%，累計(jì)成交面積環(huán)比下降4%，同比漲幅收窄至8%。

??一線城市成交持續(xù)高位運(yùn)行，同、環(huán)比分別增長(zhǎng)61%和18%，上海、廣州和深圳成交皆創(chuàng)年內(nèi)新高。在供應(yīng)連續(xù)兩月放量的作用下，上海成交持續(xù)提升，中高端產(chǎn)品成交去化依舊出眾。

??26個(gè)二三線城市成交整體表現(xiàn)平平，環(huán)比下降7%，同比增長(zhǎng)3%。在連番政策加碼后，杭州、寧波、南京等熱點(diǎn)城市市場(chǎng)降溫特征明顯，成交轉(zhuǎn)升為降，但并未明顯失速，環(huán)比跌幅都控制在20%以內(nèi)。

??各區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)分化，長(zhǎng)三角地區(qū)成交明顯走弱，杭州、寧波、南京、無(wú)錫等熱點(diǎn)城市市場(chǎng)明顯降溫，成交皆步入下降通道，上海、合肥市場(chǎng)仍保持較高熱度，成交穩(wěn)中有升。粵港澳大灣區(qū)市場(chǎng)熱度不減，佛山、東莞成交持續(xù)高位運(yùn)行，同比漲幅超20%，廣州、深圳成交更創(chuàng)年內(nèi)新高。中西部地區(qū)市場(chǎng)有所降溫，成都、長(zhǎng)沙成交也是轉(zhuǎn)升為降，環(huán)比跌幅都在10%左右。

??05 “三道紅線”重壓下需加速去化

??2020年，房企業(yè)績(jī)目標(biāo)的完成情況一定程度上受到疫情影響，整體表現(xiàn)不及2018、2019年同期。

??前三季度，有近3成房企目標(biāo)完成率不足65%，占比達(dá)到近三年同期最高。同時(shí)，雖然也有部分房企積極抓住銷售窗口期，加快去化。截至9月末有8家目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上，處于行業(yè)較高位，但整體占比也顯著低于2019年同期。

圖：2018-2020年前三季度部分規(guī)模房企業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率情況

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC

??四季度作為市場(chǎng)供貨高峰期，房企供貨加速將帶動(dòng)成交量的上升。但行業(yè)去化承壓的基本面尚未有所改善，企業(yè)全年業(yè)績(jī)目標(biāo)主要還是依靠增加供貨量來(lái)實(shí)現(xiàn)。

??而“三道紅線”資管新規(guī)影響下，將更加考驗(yàn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力。目前來(lái)看，不少房企在全年業(yè)績(jī)目標(biāo)完成度較低的情況下，銷售、去化承壓，四季度仍需加快推盤(pán)節(jié)奏、加速去化。

??鑒于9月市場(chǎng)表現(xiàn)，對(duì)于接下來(lái)市場(chǎng)是轉(zhuǎn)冷還是逆勢(shì)上漲尚無(wú)法定論，仍有待四季度市場(chǎng)供求數(shù)據(jù)進(jìn)一步驗(yàn)證，但城市分化行情大概率將輪番上演。

??接下來(lái)四季度對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)加速去化是當(dāng)務(wù)之急。在銷售端，繼續(xù)深化線上線下銷售渠道，制定合理的價(jià)格策略，把握中秋國(guó)慶假期、雙十一以及年終三個(gè)重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，提振銷售業(yè)績(jī)，同時(shí)加強(qiáng)回款流程管控，縮短回款周期，提速現(xiàn)金回流，保證企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。

??在經(jīng)營(yíng)管控方面，加快內(nèi)部戰(zhàn)略調(diào)整升級(jí)，提升組織效率，項(xiàng)目管控上更加注重工程質(zhì)量、施工安全問(wèn)題，推動(dòng)產(chǎn)品力升級(jí)。融資方面，積極開(kāi)展更多元化的融資渠道，加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，為企業(yè)創(chuàng)造相對(duì)穩(wěn)定的融資環(huán)境。