??2021年2月，土地市場(chǎng)整體成交低迷，房企投資維持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。截至2月末，百?gòu)?qiáng)拿地銷售比僅為0.22，其中三成房企未納儲(chǔ)，銷售50強(qiáng)房企單月投資額延續(xù)去年6月以來(lái)的下跌趨勢(shì)。
??從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，前2月有8家房企新增貨值總量超過(guò)300億元，其中保利新增貨值達(dá)到709.4億元排在首位，此外綠城、融創(chuàng)、碧桂園等規(guī)模房企排名靠前。
??房企投資態(tài)度分化，在整體審慎的投資態(tài)度下，11-20強(qiáng)、51-100強(qiáng)房企投資積極性相對(duì)最高。值得注意的是，超三成百?gòu)?qiáng)房企新增貨值排名高于其全口徑銷售排名，如中南、綠城、新城等，一季度充裕的新增貨值將對(duì)全年的業(yè)績(jī)形成支撐。
??今年2月，多地推出“兩集中”的土拍新政，打破原有供地方式的同時(shí)也將改變房企投資節(jié)奏，部分房企急需補(bǔ)充今年可上市貨值，基于此，我們認(rèn)為3月份將迎來(lái)一波投資高峰，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⒂l(fā)激烈，補(bǔ)倉(cāng)的同時(shí)房企仍需合理控制地價(jià)成本。
01
??2月土地成交規(guī)模高位回落
??受春節(jié)假期影響，2月份，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積高位回落，成交建面僅為9001萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅超四成。但在優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈的帶動(dòng)下，2月土地市場(chǎng)溢價(jià)率達(dá)16.4%。
??土地市場(chǎng)整體分化在加劇。從克而瑞研究中心重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的重點(diǎn)地塊來(lái)看，近三成地塊競(jìng)拍超過(guò)百輪，房企補(bǔ)倉(cāng)優(yōu)質(zhì)地塊積極性高；反觀二三線城市的遠(yuǎn)郊地區(qū)，流拍情況較多，企業(yè)拿地意愿弱。
圖：2021年2月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市重點(diǎn)地塊參拍數(shù)量TOP20企業(yè)
數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
??備注：重點(diǎn)地塊至少滿足以下3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之一：溢價(jià)率超過(guò)30%，以最高限價(jià)成交，成交總價(jià)差超過(guò)10億
??02
??近三成百?gòu)?qiáng)房企尚未納儲(chǔ)
??2月末，新增貨值百?gòu)?qiáng)房企門檻為23.1億，與去年同期持平?？偭縼?lái)看，新增貨值百?gòu)?qiáng)房企合計(jì)新增土儲(chǔ)總量超過(guò)萬(wàn)億元，其中保利、融創(chuàng)、碧桂園、萬(wàn)科等8家房企新增土儲(chǔ)貨值超過(guò)300億，龍頭房企排名靠前。
??從各梯隊(duì)新增貨值集中度情況來(lái)看，半數(shù)新增貨值被銷售前20強(qiáng)房企所獲，銷售前50強(qiáng)新增貨值占比更是達(dá)到了七成。
圖：2021年1-2月百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)新增貨值集中度情況
?數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)
??2021年前兩月，百?gòu)?qiáng)拿地銷售比為0.22，企業(yè)投資態(tài)度保持謹(jǐn)慎。分梯隊(duì)而言，10強(qiáng)房企投資最為謹(jǐn)慎，拿地銷售比為0.19；11-20強(qiáng)、51-100強(qiáng)房企投資積極性相對(duì)最高，拿地銷售比分別為0.24和0.26。
??值得注意的是，截止2月末，仍有三成百?gòu)?qiáng)房企尚未納儲(chǔ)。
圖：2021年1-2月銷售百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)拿地銷售比
?備注：拿地銷售比：各梯隊(duì)新增投資價(jià)值/各梯隊(duì)全口徑銷售金額
??數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)
??03
??TOP50房企前2月投資額同比上漲
??銷售50強(qiáng)房企2月投資金額環(huán)比下降20%，延續(xù)了自去年6月份以來(lái)下滑趨勢(shì)，主要是因?yàn)?月正值春節(jié)假期。累計(jì)來(lái)看，1-2月銷售50強(qiáng)房企投資金額近3400億元，較去年同去上漲10%，主要是同期基數(shù)較低所致。
??整體拿地情緒不高的情況下，諸如越秀、中駿等房企單月投資額環(huán)比增幅較大，而部分1月未拿地的房企也在2月啟動(dòng)了投資計(jì)劃。
圖：50強(qiáng)房企2020年1月至2021年2月單月拿地金額走勢(shì)（單位：億元）
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)
??04
??三成百?gòu)?qiáng)房企貨值排名高于銷售
??按照以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一季度拿地往往可以對(duì)全年可售貨值形成支撐，這是部分房企在1-2月份補(bǔ)貨積極的原因，超過(guò)三成百?gòu)?qiáng)房企新增貨值排名高于其全口徑銷售排名。
??規(guī)模房企中，綠城、中南、新城等1-2月新增貨值超過(guò)250億元，新增貨值排名較全口徑銷售排名高出約10位，全年可售貨值充足，并對(duì)未來(lái)投資、銷售節(jié)奏的把控預(yù)留出足夠空間，也將對(duì)年終業(yè)績(jī)形成正面影響。
??區(qū)域深耕型房企前兩月投資力度較大，比如浙系房企德信、大家等，受益于杭州年初供地較多，上述房企1-2月份新增貨值超過(guò)100億，占到2020年全年銷售（全口徑）20%以上?？紤]到供地模式或發(fā)生改變，房企提前納儲(chǔ)有利于全年業(yè)績(jī)鋪排，接下來(lái)重點(diǎn)是如何把控推貨節(jié)奏。
表：1-2月新增貨值排名高于全口徑銷售排名的典型房企（單位：億元）
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)
05
??杭州等二線城市吸金占比近半
??截止至2月末，百?gòu)?qiáng)房企投資仍然集中于二線城市，占比達(dá)到了49%，尤其以杭州、南京、寧波等長(zhǎng)三角區(qū)域的城市為主。而一線、三四線城市分別占13%和38%。
??區(qū)域分布方面，百?gòu)?qiáng)房企投資區(qū)域分布中有59%位于長(zhǎng)三角，長(zhǎng)三角各能級(jí)城市均為房企投資重點(diǎn)，其次中西部占19%，珠三角和環(huán)渤海分別僅占11%。
圖：2021年1-2月百?gòu)?qiáng)房企
拿地能級(jí)、區(qū)域分布情況（按金額）
?數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)
??聚焦城市，杭州蟬聯(lián)百?gòu)?qiáng)拿地金額最高的城市，其中浙系房企超過(guò)六成，包含綠城、濱江、德信等，此外萬(wàn)科、榮盛、保利也同樣看中杭州市場(chǎng)熱度和發(fā)展?jié)摿Γe極拿地。截止2月末，百?gòu)?qiáng)房企拿地金額TOP20城市中，有7個(gè)三四線城市上榜，全部來(lái)自長(zhǎng)三角。
圖：2021年1-2月百?gòu)?qiáng)房企拿地金額TOP20城市（按金額）
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC監(jiān)測(cè)
??2月份，房企投資仍相對(duì)低迷，但熱度分化進(jìn)一步體現(xiàn)，由于房企集中于熱點(diǎn)城市投資，導(dǎo)致部分城市的土拍已出現(xiàn)“過(guò)熱”的情況。
??為了給土地市場(chǎng)降溫，各地紛紛試水“兩集中”的土拍新政，土地出讓方式發(fā)生變化將影響房企全年供貨節(jié)奏，預(yù)計(jì)3月份將迎來(lái)一波拿地小高峰。整體來(lái)看新政的出臺(tái)將加速行業(yè)洗牌速度，合作、收并購(gòu)等多渠道投資方式重要性進(jìn)一步提升。
??在新政落地前，預(yù)計(jì)房企投資積極性將有所提高，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)如何合理的統(tǒng)籌資金參與土拍、提升投資效率將成為較大的考驗(yàn)。
