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??在深度布局產業(yè)、服務制造轉型升級的路上，華潤置地拉來原萬科老將劉愛明助力。

??5月19日，華潤置地（01109. HK）新晉成員企業(yè)——潤城新產業(yè)在深圳亮相。這是一家由華潤置地和中城新產業(yè)合資設立的公司，以產業(yè)運營服務和產業(yè)空間載體開發(fā)為業(yè)務布局。

??產業(yè)地產是華潤置地近年多元轉型的主要方向之一，曾被放到很高的位置。

??它被認為是華潤置地除城市更新、代建代運營外的第三條腿；同時，也是公司在“都市綜合體”業(yè)務模式之后，謀求下一個時代彎道超車的主要發(fā)力點。

??2020年，華潤置地實現(xiàn)綜合營業(yè)額1795.9億元，其中開發(fā)業(yè)務結算營業(yè)額1571.4億元；其包括城市建設運營、城市更新、長租、產業(yè)、康養(yǎng)、影業(yè)、教育等生態(tài)圈要素業(yè)務營業(yè)額154億元。

??此次成立潤城新產業(yè)更大的亮點或者在于，合作伙伴中城新產業(yè)背后站著的是原萬科老將劉愛明。自2015年在深圳創(chuàng)業(yè)，他帶著中城新產業(yè)已在這個行業(yè)摸爬滾打了六年。潤城新產業(yè)，成為華潤置地在產業(yè)層面謀求突破的切口。

??隱現(xiàn)萬科身影

??全新亮相的潤城新產業(yè)，業(yè)務布局產業(yè)運營服務和產業(yè)空間載體開發(fā)，力爭打造特色服務體系，精準解決產城融合發(fā)展的共通訴求和典型痛點。

??平臺圍繞“服務中國制造轉型升級”的戰(zhàn)略使命，聚焦“提供專業(yè)的產業(yè)運營服務”的戰(zhàn)略定位，將深耕智慧、健康2大領域，以及智能制造、生命健康、智慧城市、北斗產業(yè)4大垂直產業(yè)方向。

??目前，潤城新產業(yè)在全國布局產業(yè)園項目已超50個，進駐省份10個、城市17個，生態(tài)合作企業(yè)10萬家。其中，在大灣區(qū)項目占比80%以上。園區(qū)簽約300萬平方米，運營面積200萬平方米。

??詳細的工商信息顯示，潤城新產業(yè)（深圳）有限公司（以下簡稱“潤城新產業(yè)”）成立于今年3月31日，注冊資本1000萬元。經營范圍包括房地產項目投資；產業(yè)園區(qū)的投資；為產業(yè)園區(qū)提供管理服務；產業(yè)發(fā)展及規(guī)劃研究；產業(yè)園區(qū)規(guī)劃設計咨詢；新興產業(yè)投資；自有物業(yè)租賃；物業(yè)管理等。

??具體的股權結構中，潤城新產業(yè)由華潤置地、中城新產業(yè)全資控股的中城新產業(yè)創(chuàng)新發(fā)展各持股40%。在此次合作中，華潤置地將在產業(yè)資源等方面進行賦能，與中城新產業(yè)在技術運營、實操經驗等方面進行聯(lián)合。

??中城新產業(yè)由原萬科老將劉愛明牽頭于2015年創(chuàng)立，注冊資本2億元，經營范圍包括投資興辦實業(yè)；企業(yè)管理咨詢等。目前對外投資企業(yè)32家，控股企業(yè)82家。由劉愛明實際控制，持股45.12%。

??除了華潤置地和中城新產業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，潤城新產業(yè)剩下的20%股權由一家名為深圳合創(chuàng)共贏投資企業(yè)（有限合伙）（以下簡稱“深圳合創(chuàng)共贏”）的企業(yè)持有。

??深圳合創(chuàng)共贏的大股東實際也是中城新產業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，持股50%。剩余的股權則由劉愛明、中城新產業(yè)總經理馬洪波等8名自然人股東持有。

??然而，進一步的股權穿透后發(fā)現(xiàn)，中城新產業(yè)實際上與萬科也有著千絲萬縷的關系。資料顯示，在中城新產業(yè)的所有股東中，一家名為深圳市盈達投資的基金管理公司持有其10%股權，而該公司正由萬科100%控股。

??此外，萬科還持有上海中城聯(lián)盟4.58%的股權，后者持有83.33%股權的上海中城未來，而上海中城未來持股中城新產業(yè)23.6%股權。粗略算下來，萬科合計持有中城新產業(yè)10.9%股權，實際持有潤城新產業(yè)約4.36%的權益。

??工商資料顯示，潤城新產業(yè)董事長為華潤置地高級副總裁孔小凱；法人代表兼總經理為馬洪波；此外，華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥、劉愛明以及創(chuàng)始團隊成員王天路分別擔任董事。

??按照規(guī)劃，未來三年潤城新產業(yè)將布局全國80余座城市，落地區(qū)域創(chuàng)新中心不少于60個，鏈接優(yōu)質產業(yè)生態(tài)資源10萬家，深度服務上市公司、國高企業(yè)及規(guī)上企業(yè)超1萬家；拓展產業(yè)園區(qū)運營服務面積400萬平方米以上，力爭打造多項國家級、省市級產業(yè)資質認定；開發(fā)建設產業(yè)空間載體50個。

??潤城新產業(yè)的最終目標是，未來還將計劃獨立上市。

??產業(yè)布局之路

??華潤置地黨委委員、高級副總裁，潤城新產業(yè)董事長孔小凱在活動當天表示，華潤置地作為華潤集團旗下城市建設與運營戰(zhàn)略業(yè)務單元，經過近三十年耕耘奮進，積極投身一系列城市地標項目的建設之中，鍛造了以城市大片區(qū)統(tǒng)籌為核心的城市投資開發(fā)運營綜合能力。

??據了解，華潤置地在“十三五”期間通過搭建“產業(yè)創(chuàng)新平臺”，鏈接全球優(yōu)質產業(yè)資源，成功打造了深圳南山科技金融城、青島海洋智慧小鎮(zhèn)、廣州潤慧科技園等一批產城融合標桿示范項目，開拓了“六城一體”產業(yè)發(fā)展創(chuàng)新路徑。

??事實上，過去幾年中，產業(yè)地產是華潤置地多元轉型的主要方向之一，并曾一度被放到很高的位置。它被認為是華潤置地除城市更新、代建代運營外的第三條腿；同時，也是公司在“都市綜合體”業(yè)務模式之后，謀求下一個時代彎道超車的主要發(fā)力點。

??華潤置地華南大區(qū)副總經理趙榮曾經提到，華潤對于旗下的地產業(yè)務發(fā)展思路歷經三變。

??第一，2000年代之前，華潤通過并購試圖打造中國房地產的江湖霸主；第二，2000年代之后，華潤置地通過 “都市綜合體”業(yè)務模式進擊行業(yè)前十；第三，便是華潤置地發(fā)力產業(yè)地產，謀求下一個時代的彎道超車。

??其稱，華潤置地要在未來競爭中力保行業(yè)前十，重新尋找“黑馬業(yè)務”是一條必由之路。而這一重任，正落在了產業(yè)地產的身上?；诖耍A潤置地開啟了迅猛的轉型之路。

??2017年7月，在將旗下的商業(yè)地產事業(yè)部調整為一級組織機構不足一個月后，華潤置地成立了新的產業(yè)基金事業(yè)部。這個全新的部門同樣為華潤置地的一級組織機構，由當時的副總裁王堅強兼任總經理。

??該產業(yè)基金事業(yè)部旨在以推動華潤置地做大規(guī)模、創(chuàng)新轉型為目標，圍繞房地產產業(yè)開展各類基金業(yè)務。

??2018年，房地產企業(yè)紛紛“去地產化”，尋求多元化轉型。當年4月，華潤置地展示了“六鎮(zhèn)一體”的產品戰(zhàn)略（一體：智慧城市綜合體慧城市綜合體；六鎮(zhèn)：智能小鎮(zhèn)、健康小鎮(zhèn)、空港航城、文旅小鎮(zhèn)、時尚小鎮(zhèn)、田園綜合體），第一次向外界詳細披露了公司在產業(yè)創(chuàng)新領域的新目標。

??同年7月，華潤置地提出從“銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X”的多元化發(fā)展，逐步向“城市綜合投資開發(fā)運營商”轉型，著力布局城市建設運營、城市更新、產業(yè)平臺、創(chuàng)新業(yè)務等業(yè)務板塊。

??2018年8月，華潤置地拿下青島市黃島區(qū)濱海大道北、瑯琊臺南路西地塊。這是華潤置地的首個產業(yè)地產項目，命名為青島西海岸海洋智慧小鎮(zhèn)，當時與華潤置地合作的，正是中城新產業(yè)。

??這也不難理解此次合作成立潤城新產業(yè)，華潤置地為何選擇了中城新產業(yè)。據中城新產業(yè)管理層對媒體稱，雙方合作已有五六年時間，原來華潤置地的很多園區(qū)都是交給中城新產業(yè)經營管理。

??根據2020年年報，華潤置地實現(xiàn)綜合營業(yè)額1795.9億元，其中開發(fā)業(yè)務結算營業(yè)額1571.4億元；其包括城市建設運營、城市更新、長租、產業(yè)、康養(yǎng)、影業(yè)、教育等生態(tài)圈要素業(yè)務營業(yè)額154億元。

??今年3月的業(yè)績上，華潤置地管理層稱，“十四五”期間公司“簽約銷售額保持行業(yè)前十，租金收入每年10%-15%的增長，購物中心租金收入每年20%以上的增長，凈利潤率保持低雙位數的增長，綜合毛利率保持在25%以上?！?/p>

??除了堅持聚焦開發(fā)銷售型業(yè)務、經營性不動產業(yè)務和輕資產管理業(yè)務三大主營業(yè)務，推動發(fā)展包括產業(yè)在內的生態(tài)圈要素性業(yè)務的高質量增長，無疑成為其重要的工作之一。