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??近期，外來(lái)規(guī)模房企加碼進(jìn)駐西安。

??2021年6月28日，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布自愿性公告，公布有關(guān)潛在投資的諒解備忘錄。擬收購(gòu)西安榮華集團(tuán)有限公司過(guò)半數(shù)股權(quán)及其對(duì)應(yīng)的所有者權(quán)益，目標(biāo)公司西安榮華集團(tuán)有限公司位于陜西省省會(huì)西安市的領(lǐng)先房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，已交付累計(jì)總建筑面積約800萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。其在西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中以智能化、功能化及個(gè)性化等方面的優(yōu)勢(shì)而走在市場(chǎng)前列。

??2021年7月9日越秀地產(chǎn)股份有限公司官方公眾號(hào)發(fā)布消息稱，與紫薇地產(chǎn)舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，紫薇地產(chǎn)為西安高科（集團(tuán)）公司直屬核心企業(yè)，目前，已經(jīng)逐步形成以商品住宅、保障型住宅開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)與城市公建配套、物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)等多個(gè)業(yè)態(tài)縱深發(fā)展的多元化企業(yè)集團(tuán)。

??不僅如此，根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2020年在西安招拍掛拿地金額TOP20房企中，投拓力度較為靠前的基本以外來(lái)品牌房企為主，西安本土房企中僅有作為陜西國(guó)企的西安高科、紫薇地產(chǎn)、經(jīng)發(fā)地產(chǎn)3家。

??隨著品牌房企紛紛加碼西安，實(shí)力較弱的本土民營(yíng)房企在土拍市場(chǎng)的壓力進(jìn)一步加大。

??01

??近年來(lái)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)加速發(fā)展

??西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年之前市場(chǎng)相對(duì)封閉，土地市場(chǎng)不成熟，以勾地為主，且拿地集中在本地小開(kāi)發(fā)商，產(chǎn)品主要是小面積段、高容積率、剛需產(chǎn)品為主，不過(guò)得益于較大的人口基數(shù)，整體市場(chǎng)成交面積基本穩(wěn)定在1000萬(wàn)平方米左右。

??2015年隨著融創(chuàng)自公開(kāi)市場(chǎng)以6000多元的價(jià)格拍得融創(chuàng)壹號(hào)院項(xiàng)目，西安的土拍正式進(jìn)入招拍掛，價(jià)高者得的正規(guī)流程，自此西安房地產(chǎn)市場(chǎng)化真正開(kāi)端。

??2017年隨著西部大開(kāi)發(fā)、一帶一路等國(guó)家戰(zhàn)略的持續(xù)推進(jìn)，陜西省承東啟西、聯(lián)接南北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)越發(fā)凸顯。因此國(guó)家在2018年正式建立了關(guān)中平原城市群，同時(shí)認(rèn)定西安為第9個(gè)國(guó)家中心城市，此后又在2020年中發(fā)布了《關(guān)于新時(shí)代推進(jìn)西部大開(kāi)發(fā)形成新格局的指導(dǎo)》，進(jìn)一步支持陜西省以及西安市的開(kāi)放發(fā)展。

??隨著經(jīng)濟(jì)支持政策的集中推出，近年來(lái)陜西省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到了較大的利好，核心城市西安也隨之加速了人才的引進(jìn)：2017年1月發(fā)布了《西安市人民政府關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步吸引人才放寬我市部分戶籍準(zhǔn)入條件意見(jiàn)的通知》；2019年2月又發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步放寬西安部分戶籍準(zhǔn)入條件的通知》，宣布全國(guó)在校大學(xué)生均可遷入落戶。這兩個(gè)落戶政策的實(shí)施，直接讓西安常住人口從2016年的883萬(wàn)猛增至2020年的1295萬(wàn)人，是改革開(kāi)放以來(lái)西安人口凈流入最為顯著的時(shí)期。

圖：2011-2020西安常住人口情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：西安統(tǒng)計(jì)公報(bào)、西安市第七次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)、CRIC整理

??人口的大量流入在增強(qiáng)西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r(shí)，也為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的大發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。自2017年開(kāi)始，西安的商品房銷售均價(jià)開(kāi)始逐年上漲，從2016年之前長(zhǎng)期保持的6500元/平米左右逐漸升至2020年的15975元/平米，同時(shí)每年的商品房銷售面積也穩(wěn)定在2500萬(wàn)平米左右。

??火熱的本地樓市讓龍頭房企們更加重視在西安市場(chǎng)的發(fā)展，也開(kāi)始加大在西安的投入力度。

圖：2011-2020年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、克而瑞《2020西安房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》、CRIC整理

??02

??TOP20皆布局西安，本土房企壓力大

??隨著西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，2017年至今，新城、旭輝、中南、佳兆業(yè)等房企紛紛選擇在西安落子，中梁控股借道綠城一起合作開(kāi)發(fā)西安西咸新區(qū)世紀(jì)大道項(xiàng)目，至此2020年的TOP20房企全部布局西安。

??隨著品牌房企的不斷涌入，本土房企的生存空間受到了進(jìn)一步擠壓。

??克而瑞西安機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年大西安+咸陽(yáng)房企銷售表現(xiàn)TOP15排行榜中，融創(chuàng)以303億元摘得榜首，前十基本都是外來(lái)的品牌房企，本土房企天地源和紫薇地產(chǎn)分別以76億元和65億元分別排名第9和第12名。整體來(lái)看，西安市場(chǎng)的銷售排行榜中僅有2家本土房企的身影，未來(lái)在強(qiáng)者恒強(qiáng)的情況下，西安本土小房企的擴(kuò)張之路變得更加困難。

表：2020大西安+咸陽(yáng)房企銷售業(yè)績(jī)排行榜

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞《2020西安房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》、CRIC整理

??不僅如此，在土地投資方面，根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2020年在西安招拍掛拿地金額TOP20房企中，投拓力度較為靠前的基本以外來(lái)品牌房企為主，西安本土房企中僅有作為陜西國(guó)企的西安高科、紫薇地產(chǎn)、經(jīng)發(fā)地產(chǎn)3家，其中西安高科以57.8億元排名第3位。隨著品牌房企紛紛加碼西安，實(shí)力較弱的本土民營(yíng)房企在土拍市場(chǎng)的壓力進(jìn)一步加大。

表：2020年西安拿地金額TOP20

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)

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??部分陜西房企通過(guò)對(duì)外合作尋求發(fā)展

??在外來(lái)房企的壓力下，部分陜西本土房企開(kāi)始考慮和外來(lái)品牌房企進(jìn)行合作。

??2015年9月天朗將8個(gè)項(xiàng)目的80%股權(quán)以6.84億元出讓給融創(chuàng)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，開(kāi)啟了本土房企與外來(lái)房企的合作項(xiàng)目的先河。由于本土房企擁有豐富的土儲(chǔ)以及客研經(jīng)驗(yàn)，而外來(lái)品牌房企充足的資金以及優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)能力，因此雙方的合作可謂是雙贏。

??在此之后，越來(lái)越多的本土房企開(kāi)始和外來(lái)品牌房企進(jìn)行合作，希望借助外來(lái)房企的“東風(fēng)”進(jìn)行發(fā)展，同時(shí)隨著西安本地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的逐漸加碼，加大合作的力度也是降低風(fēng)險(xiǎn)的一種方法。

表：部分本土房企與外來(lái)房企合作情況

資料來(lái)源：CRIC整理

??值得注意的是，和外來(lái)品牌房企加強(qiáng)合作雖然的確能夠提振企業(yè)的銷售、降低風(fēng)險(xiǎn)，但是如果過(guò)于依賴這種方式則有可能讓企業(yè)成為外來(lái)房企的附庸，對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)不利影響。

??隨著國(guó)家政策的支持，陜西的經(jīng)濟(jì)基本面逐漸向好，房地產(chǎn)市場(chǎng)也爆發(fā)式發(fā)展，吸引了眾多品牌房企加大投資力度，也擠壓了陜西本地房企的發(fā)展空間。

??從目前來(lái)看，西安房企競(jìng)爭(zhēng)格局屬于“寡頭壟斷”，兩大寡頭為融創(chuàng)和萬(wàn)科，屬于第一梯隊(duì)，只做西安和咸陽(yáng)，銷售金額與第三名差距較大，在這其中融創(chuàng)主打高端，在售樓盤多且貴，萬(wàn)科主要是盤多。

??本土房企甚至沒(méi)能排上銷售金額百億以上的第二梯隊(duì)，在這個(gè)背景下，部分陜西房企通過(guò)和外來(lái)房企加強(qiáng)合作發(fā)展自身，但也需要保持企業(yè)獨(dú)立性，培養(yǎng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而走向省外獲得更大的發(fā)展空間。