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??價(jià)格指標(biāo)顯現(xiàn)筑底期特征，平均議價(jià)空間再創(chuàng)新低

??◎  文 / 馬千里

??5月份，二手房呈現(xiàn)波動(dòng)筑底特征：核心城市漲價(jià)小區(qū)占比回落至45%，但核心城市二手房交易量實(shí)現(xiàn)同比微增，議價(jià)空間也再創(chuàng)新低。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在去庫(kù)存的重要攻堅(jiān)期，本月二手房?jī)r(jià)指標(biāo)的波動(dòng)范圍尚在合理范圍之內(nèi)，并且從掛牌價(jià)格動(dòng)向、議價(jià)空間等指標(biāo)來(lái)看，筑底進(jìn)程和信心企穩(wěn)仍在持續(xù)推進(jìn)：

??01

??小區(qū)占比再度回落

??高頻交易小區(qū)數(shù)量仍維持高位

??為探析二手房成交價(jià)格的動(dòng)向，研究中心以北京、上海等11個(gè)典型城市的二手房小區(qū)為樣本，為避免單套異常成交影響較大，每個(gè)月樣本小區(qū)的選取標(biāo)準(zhǔn)，均為近2個(gè)月交易量不小于5套。

??從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，5月有44.9%的小區(qū)成交價(jià)格環(huán)比上升，較上月回落了7個(gè)百分點(diǎn)，高頻交易小區(qū)數(shù)量仍處于高位，連續(xù)兩個(gè)月在5000個(gè)以上。在上月房?jī)r(jià)上漲小區(qū)占比過(guò)半之后，本月再度進(jìn)入價(jià)格調(diào)整期，2025年以來(lái)，漲價(jià)小區(qū)占比已經(jīng)在50%上下“一漲一跌”連續(xù)波動(dòng)了5個(gè)月，筑底期信號(hào)愈發(fā)明確。結(jié)合成交數(shù)據(jù)來(lái)看，5月份核心城市二手房交易量同比增長(zhǎng)2%。二手房?jī)r(jià)格走向雖出現(xiàn)反復(fù)，但交易量已實(shí)現(xiàn)同比止跌，這也進(jìn)一步說(shuō)明，當(dāng)前的二手房?jī)r(jià)正在越來(lái)越接近階段性底部。得益于央行一攬子金融政策的推動(dòng)，以及各地積極出臺(tái)促消費(fèi)政策提振住房需求，5月份重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)格暫緩上行，但交易量仍持續(xù)高位，印證當(dāng)前市場(chǎng)信心仍在持續(xù)恢復(fù)。

??與買方出價(jià)意愿波動(dòng)不同，賣方價(jià)格仍在持續(xù)下調(diào)。2025年5月，有34.1%的小區(qū)掛牌價(jià)上漲，較上月再度回落了1.1個(gè)百分點(diǎn)。不論買方出價(jià)意愿如何波動(dòng)，2025年以來(lái)掛牌價(jià)格環(huán)比下調(diào)的比例均在逐月走高。這也在側(cè)面表明，雖然短期內(nèi)部分指標(biāo)出現(xiàn)企穩(wěn)勢(shì)頭，但從中長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，當(dāng)前行業(yè)仍處于去庫(kù)存的重要攻堅(jiān)期，言及賣方信心全面趨穩(wěn)仍為時(shí)尚早，當(dāng)前賣方整體對(duì)于市場(chǎng)的判斷依舊冷靜客觀，中央和地方在穩(wěn)市場(chǎng)政策方面還需持續(xù)發(fā)力。

??02

??杭州超五成小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲

??武漢、蘇州房?jī)r(jià)上漲小區(qū)占比高位回落

??從城市表現(xiàn)來(lái)看，杭州居于首位，有52%的小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，連續(xù)4個(gè)月房?jī)r(jià)上漲小區(qū)占比超過(guò)五成。廣州有48%小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲排在第二，不過(guò)上月廣州也僅有47%的小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，近兩月廣州房?jī)r(jià)漲跌趨勢(shì)相對(duì)較為平緩，上海、天津也是如此。

??至于4月有八成小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的蘇州、武漢，本月房?jī)r(jià)上漲小區(qū)占比均明顯回落，分別下降至47%和40%。當(dāng)前需求側(cè)信心提振的持續(xù)性仍有待進(jìn)一步鞏固。

??南京是唯一房?jī)r(jià)上漲小區(qū)占比增加的城市，較上月增加了10個(gè)百分點(diǎn)，不過(guò)更多的還是由于基數(shù)較低，本月僅有40%的小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，5月份南京二手房交易量環(huán)比下降也超過(guò)一成。

??就同比數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲小區(qū)較2024年5月平均高出了1.1個(gè)百分點(diǎn)。大多數(shù)城市不低于2024年同期數(shù)值，2025年行業(yè)企穩(wěn)勢(shì)頭明顯好于上年同期。尤其是2025年以來(lái)大部分時(shí)間均有更多小區(qū)房?jī)r(jià)上漲的杭州，買方預(yù)期持續(xù)向好，二手房市場(chǎng)信心加速修復(fù)。

??03

??掛牌價(jià)“水分”持續(xù)蒸發(fā)

??平均議價(jià)空間再創(chuàng)新低

??2025年5月，典型城市二手房平均議價(jià)空間為15.4%，環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)2024年以來(lái)新低。正如我們上月所預(yù)計(jì)，與供求關(guān)系的持續(xù)改善同步，二手房買賣雙方對(duì)于房?jī)r(jià)的心理預(yù)期也在進(jìn)一步趨同。當(dāng)前各地對(duì)于城市更新進(jìn)程的加快推進(jìn)，正在進(jìn)一步改善主城區(qū)的宜居環(huán)境，專項(xiàng)債收儲(chǔ)則在加快改善各地重點(diǎn)庫(kù)存壓力，得益于各地穩(wěn)市場(chǎng)舉措的加快落實(shí)，預(yù)計(jì)下半年二手房平均議價(jià)空間仍將延續(xù)低位。

??分城市表現(xiàn)來(lái)看，蘇州、武漢、西安等8個(gè)城市本月平均議價(jià)空間低于15%，其中蘇州、南京、西安、武漢更是連續(xù)7個(gè)月低于10%，掛牌價(jià)中的“水分”相對(duì)較小，另一方面也說(shuō)明這些城市小區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房源成為了交易主力，尤其是在改善、高端房源板塊，供求雙方對(duì)于價(jià)格判斷進(jìn)一步趨同。

??04

??高端小區(qū)房?jī)r(jià)回調(diào)

??各檔次小區(qū)議價(jià)空間低位分化

??從小區(qū)類型來(lái)看，各類小區(qū)中房?jī)r(jià)上漲占比均有所回落，5月僅有46%高端小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，較上月減少了12個(gè)百分點(diǎn)。是各類小區(qū)中降幅最大的。2024年四季度以來(lái)，高端小區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)領(lǐng)跑，但是在本月的調(diào)整期中，高端小區(qū)也是變動(dòng)最大的。聯(lián)系掛牌數(shù)據(jù)來(lái)看，5月份北京、上海、深圳新增1000萬(wàn)以上二手房掛牌積極性均有所回落。本月高端二手房小區(qū)房?jī)r(jià)的回落，主要是由于北京、上海等少數(shù)城市高端項(xiàng)目成交均價(jià)出現(xiàn)普降，另一方面也可能受國(guó)際關(guān)稅波動(dòng)影響，高端小區(qū)價(jià)格支撐性減弱，由于二手房成交備案存在一定滯后性，4月份的需求波動(dòng)在5月份交易數(shù)據(jù)中才正真顯現(xiàn)出來(lái)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍在調(diào)整轉(zhuǎn)型之中，高端小區(qū)房?jī)r(jià)暫停升勢(shì)，可減少不同小區(qū)之間的房?jī)r(jià)分化，也有利于行業(yè)積蓄持續(xù)企穩(wěn)的價(jià)格動(dòng)能。

??議價(jià)空間方面，各類小區(qū)5月延續(xù)低位分化。橫向比較來(lái)看，高檔小區(qū)仍是各類小區(qū)中議價(jià)空間最低的，僅為12%。改善類小區(qū)平均議價(jià)空間13%，排在第二。剛需類小區(qū)平均議價(jià)空間18%，仍在相對(duì)較高的位置。雖然各類小區(qū)均有更多的樣本出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落，但是議價(jià)空間仍保持不變，說(shuō)明當(dāng)前供求雙方對(duì)于價(jià)格認(rèn)知的聯(lián)系愈發(fā)緊密，且供給側(cè)對(duì)于掛牌價(jià)格的調(diào)整也更為積極。

??綜上，5月份二手房?jī)r(jià)格指標(biāo)出現(xiàn)波動(dòng)，筑底期信號(hào)愈發(fā)明確：

??1、整體價(jià)格波動(dòng)筑底，交易量止跌趨穩(wěn)。成交價(jià)漲勢(shì)回落：44.9%的小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，較4月回落7個(gè)百分點(diǎn)，2025年以來(lái)漲價(jià)小區(qū)占比持續(xù)在50%上下波動(dòng)，筑底信號(hào)明確。盡管價(jià)格反復(fù)波動(dòng)，5月核心城市二手房交易量同比增長(zhǎng)2%，印證價(jià)格正在接近階段性底部。掛牌價(jià)上漲小區(qū)占比僅34.1%，掛牌價(jià)下調(diào)比例逐月攀升，反映去庫(kù)存攻堅(jiān)期的階段性市場(chǎng)特征。

??2、議價(jià)空間再創(chuàng)新低，掛牌價(jià)“水分”收縮。平均議價(jià)空間降至15.4%：連續(xù)兩月創(chuàng)2024年以來(lái)新低，買賣雙方價(jià)格預(yù)期趨同，城市更新與專項(xiàng)債收儲(chǔ)加速去庫(kù)存，預(yù)計(jì)下半年議價(jià)空間延續(xù)低位。重點(diǎn)城市議價(jià)空間收窄：蘇州、武漢、西安等8城議價(jià)空間低于15%，蘇、寧、漢、西連續(xù)7個(gè)月低于10%，優(yōu)質(zhì)房源成交易主力，改善及高端板塊信心回升。

??3、高端小區(qū)回調(diào)顯著，剛需仍存壓價(jià)空間。高端市場(chǎng)階段性調(diào)整，5月有46%高端小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，較4月大幅下降12個(gè)百分點(diǎn)，主因京滬深千萬(wàn)級(jí)房源掛牌減少及國(guó)際關(guān)稅波動(dòng)影響，短期抑制價(jià)格升勢(shì)。剛需議價(jià)優(yōu)勢(shì)延續(xù)，剛需類小區(qū)18%的議價(jià)空間仍為各類最高，表明低價(jià)房源去化依賴買方壓價(jià)，部分積壓房源仍需降價(jià)成交。

??當(dāng)前二手房市場(chǎng)已站在階段性底部的關(guān)鍵調(diào)整期，政策托底效應(yīng)與市場(chǎng)內(nèi)生修復(fù)力量正形成共振。盡管短期來(lái)看價(jià)格指標(biāo)仍在企穩(wěn)與回落之間反復(fù)波動(dòng)，但庫(kù)存問(wèn)題的逐步減輕，以及城市更新對(duì)于存量房居住價(jià)值的提升，再加之各地促銷費(fèi)政策的持續(xù)加碼，均為在房?jī)r(jià)企穩(wěn)筑底提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。而聯(lián)系議價(jià)空間指標(biāo)來(lái)看，價(jià)格指標(biāo)的短期波動(dòng)，也在進(jìn)一步促進(jìn)供求雙方的預(yù)期趨同。得益于供求關(guān)系在客觀層面的事實(shí)改善，以及市場(chǎng)參與者在主觀預(yù)期上的加速趨同，二手房市場(chǎng)將在價(jià)格波動(dòng)中向新的供求平衡點(diǎn)穩(wěn)步前行，成為2025年房地產(chǎn)“穩(wěn)市場(chǎng)”的重要支柱。