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??自2025年6月1日《人臉識別技術應用安全管理辦法》（簡稱《管理辦法》）正式施行以來，政策落地效果與預期存在差距。

??在上海市虹口區(qū)某寫字樓工作的陳虹（化名）每天仍需面對強制 "刷臉" 才能使用電梯的情況，物業(yè)既未因新規(guī)調(diào)整管理方式，也未就人臉數(shù)據(jù)的存儲周期、銷毀機制及共享范圍作出明確說明。"拒絕錄入人臉信息就意味著每天需要保安手動開門，像個被特殊對待的 ' 局外人 '。"

??陳虹的遭遇并非個例，中房報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，智慧物業(yè)領域的人臉識別應用正陷入"管理便利" 與 "隱私保護" 的尖銳矛盾中。

??一方面，《管理辦法》第四條明確的 "必要性最小化" 原則與第十條 "禁止唯一驗證方式" 的強制性條款已形成法律約束；另一方面，眾多小區(qū)與商業(yè)樓宇仍對刷臉門禁存在事實依賴。這種執(zhí)行梗阻在不同城市間呈現(xiàn)顯著差異 —— 四五線城市在落實新規(guī)時面臨技術人力短缺與合規(guī)成本高企的雙重壓力，跨部門協(xié)作機制亟待建立與優(yōu)化。

??備案制度推進：企業(yè)合規(guī)進程分化

??隨著 2025 年 3 月 21 日《管理辦法》的公布，配套的備案制度同步啟動。

??國家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室 5 月 30 日發(fā)布的備案公告明確，人臉信息存儲量達 10 萬人的處理者需向省級網(wǎng)信部門備案：6 月 1 日后達標的需在 30 個工作日內(nèi)完成備案；6 月 1 日前已達標的需在 7 月 14 日前完成備案；備案信息發(fā)生實質(zhì)性變更的，需在 30 個工作日內(nèi)辦理變更手續(xù)。

??天眼查專業(yè)版數(shù)據(jù)顯示，我國現(xiàn)存人臉識別相關企業(yè)超 4800 家，區(qū)域分布呈現(xiàn)明顯集中化特征，湖南省以超 2700 家、廣東省以超 1200 家位居前兩位。

??備案進展方面，2025年6月26日，北京市網(wǎng)信辦工作人員向中房報記者透露，已有數(shù)家企業(yè)提交申請，但因材料不全等原因尚未有企業(yè)通過審核；廣東省則已有多家企業(yè)通過備案審查，具體名單暫未公布；上海市備案咨詢電話始終處于占線狀態(tài)，實際進展尚未明晰。

??北京市社會科學院副研究員王鵬接受中房報記者采訪時指出，《管理辦法》通過設定更高責任標準推動形成規(guī)范化數(shù)據(jù)處理體系。

??例如，要求處理者在技術應用前開展個人信息保護影響評估，內(nèi)容涵蓋處理目的合法性、個人權益影響及風險應對措施等，評估報告需保存至少三年。數(shù)據(jù)安全措施也被制度化：處理系統(tǒng)需配備數(shù)據(jù)加密、安全審計等技術手段，關鍵信息基礎設施場景還需遵守國家等級保護制度，強制本地化存儲及禁止未經(jīng)授權上傳云端的規(guī)定，凸顯了對網(wǎng)絡安全風險的防范意識。

??執(zhí)行 "最后一公里"：告知義務履行存普遍缺失

??《管理辦法》第五條明確要求，處理者在應用人臉識別技術前，需以顯著方式、清晰語言告知處理目的、方式及保存期限等事項。

??但中房報記者實地調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，從一線城市商用寫字樓到三四線城市物業(yè)項目，政策落實均面臨 "最后一公里" 梗阻，多數(shù)物業(yè)企業(yè)未切實履行告知義務。

??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，居民態(tài)度呈現(xiàn)明顯代際分化：年輕業(yè)主更關注信息泄露風險，呼吁物業(yè)主動履行告知義務；老年業(yè)主則更看重 "刷臉進門" 帶來的便利，認為其解決了忘帶門禁卡的痛點。

??在遼寧省沈陽市，記者暗訪的六處頭部房企項目雖提供人臉識別與門禁卡兩種通行方式，但均未明確告知業(yè)主人臉信息的處理規(guī)則。鐵西區(qū)某高端樓盤更出現(xiàn)門禁卡識別設備損壞未修的情況，業(yè)主反映 "進小區(qū)不刷臉就需喊保安開門"，變相迫使業(yè)主接受人臉識別。

??北京市某國企開發(fā)項目的物業(yè)負責人向記者坦言： "從未有業(yè)主詢問信息去向"，且對技術支持企業(yè)資質(zhì)及數(shù)據(jù)處理方式一無所知，僅以 "合規(guī)企業(yè)" 籠統(tǒng)回應。該小區(qū)業(yè)主表示，物業(yè)僅在業(yè)主群以 "服務升級" 為由通知加裝人臉識別系統(tǒng)。

??貴陽市觀山湖區(qū)恒大中央公園的業(yè)主則反映，物業(yè)僅通過群通知與管家私信告知設備安裝事宜，對信息存儲方式等關鍵內(nèi)容避而不談，涉嫌違反《管理辦法》第十二條 "不得誤導、欺詐、脅迫個人接受人臉識別" 的規(guī)定。

??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三四線城市及縣級地區(qū)的情況更為嚴峻。部分物業(yè)公司為打造"智慧物業(yè)" 營銷噱頭倉促上馬人臉識別設備，但工作人員僅掌握后臺錄入的基礎操作，對數(shù)據(jù)存儲、隱私保護等核心問題缺乏認知。

??上海市尚法律師事務所房地產(chǎn)部主任律師唐震東指出，未經(jīng)業(yè)主同意強制推行人臉識別已違反《中華人民共和國民法典》第1034條以及《中華人民共和國個人信息保護法》第28條、第29條，人臉信息作為敏感個人信息，處理需取得單獨同意且具備充分必要性。從建筑物區(qū)分所有權角度看，門禁系統(tǒng)屬于共有部分管理事項，其啟用需經(jīng)業(yè)主大會表決同意，物業(yè)單方面決策已侵犯業(yè)主共同管理權。

??寫字樓場景同樣是執(zhí)行難點。上海快遞員李先生反映，多棟寫字樓存在強制刷臉且未提供替代驗證方式的情況。某物業(yè)公司負責人解釋稱，大型寫字樓因安保級別要求高，刷臉被視為最便捷的管理方式，且數(shù)據(jù)存儲通常選擇公安備案的專業(yè)機構，但這仍無法規(guī)避強制采集的合規(guī)爭議。唐震東建議業(yè)主可要求物業(yè)公示法律依據(jù)、安全措施及表決文件，若存在違規(guī)可向住建、網(wǎng)信等部門投訴。

??監(jiān)管協(xié)同困境：跨部門機制尚未有效建立

??《管理辦法》第十二條明確要求 “網(wǎng)信部門會同公安機關和其他履行個人信息保護職責的部門建立信息共享和通報工作機制”，但多地調(diào)查顯示該機制仍處于推進階段。

??遼寧省某市網(wǎng)信部門工作人員坦言 “6 月剛施行，尚未與住建等部門建立協(xié)同機制”；江蘇省某市網(wǎng)信部門工作人員則表示：“政策推出目前聯(lián)動機制還不是很健全，但是建立健全這種機制是我們下一步的工作重點”。

??中房報記者梳理發(fā)現(xiàn)，除技術、人員、資金等常規(guī)挑戰(zhàn)外，行業(yè)壁壘導致的監(jiān)管弱化成為共性難題。

??多位網(wǎng)信部門工作人員向記者透露，市級部門對轄區(qū)內(nèi)金融機構、大型銀行等掌握海量人臉數(shù)據(jù)的企業(yè)實際監(jiān)管難度較大。

??“我們市一級網(wǎng)信部門對于轄區(qū)內(nèi)的人臉識別信息管理企業(yè)難以形成有效監(jiān)管，因為這些掌握大量人臉信息數(shù)據(jù)的企業(yè)，多為金融機構，大型銀行等，實際監(jiān)管難度較大”。多名網(wǎng)信部門工作人員告訴中房報記者。

??物業(yè)企業(yè)則面臨合規(guī)成本上升的壓力，多家受訪物業(yè)企業(yè)管理人員告訴中房報記者，《管理辦法》的執(zhí)行，無形中會增加企業(yè)的成本。

??廣州某物業(yè)負責人表示，聘請專業(yè)安全人員開展系統(tǒng)評估、采購合規(guī)設備及部署替代驗證方式等，將對企業(yè)短期運營資金造成顯著影響。

??“根據(jù)《管理辦法》，我們物業(yè)方面，肯定要投入更多的人力和財力，聘請專業(yè)的信息安全人員，對我們的人臉識別系統(tǒng)和設備安全進行評估，包括后期的維護等等，這一部分合規(guī)成本必定在短期內(nèi)對于企業(yè)的運行和資金使用造成一定影響”廣州某物業(yè)企業(yè)負責人告訴中房報記者。

??企業(yè)應對策略：技術規(guī)避與合規(guī)博弈并存

??盡管監(jiān)管尚未完全到位，但部分企業(yè)已開始調(diào)整策略。

??近期，網(wǎng)信湖南微信公眾號發(fā)布消息稱，湖南省長沙市兩家房地產(chǎn)企業(yè)涉嫌違法違規(guī)收集、使用人臉識別信息，省市區(qū)三級網(wǎng)信部門聯(lián)合長沙市公安局、長沙市住建局開展了執(zhí)法檢查。兩家企業(yè)違法違規(guī)情況被查實，被要求限期整改。

??事實上，在《管理辦法》施行之前，房企售樓處安裝人臉識別設備對客戶進行數(shù)據(jù)采集是業(yè)內(nèi)公開的秘密，只是各自為政，尺度不同。中房報記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，遼寧省沈陽市渾南新區(qū)某國內(nèi)頭部房企的地產(chǎn)項目售樓處，會在人臉識別設備旁懸掛提示牌告知“已經(jīng)進入數(shù)據(jù)采集區(qū)域”，而同樣在渾南新區(qū)另外一家國內(nèi)頭部地產(chǎn)企業(yè)的大盤，其售樓處入口架設了多達5臺人臉識別監(jiān)控設備。

??更值得警惕的是，工作人員向中房報記者透露，售樓處正門的人臉識別設備會將采集的人臉數(shù)據(jù)實時傳輸至企業(yè)總部。

??“隨著《管理辦法》的逐步落地實施，售樓處等商業(yè)機構在人臉識別技術上的濫用現(xiàn)象有望得到有效緩解?！掇k法》明確了人臉識別應用的法律邊界和合規(guī)要求，為監(jiān)管部門提供了執(zhí)法依據(jù)。例如，監(jiān)管機構可要求售樓處提交包括個人信息處理影響評估報告、數(shù)據(jù)處理記錄、安全防護措施等在內(nèi)的合規(guī)材料，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為依法處罰。”王鵬告訴記者。

??值得警惕的是，部分設備服務商已形成 "應對之策"。

??6月27日，記者以開發(fā)商身份接觸的江西某智慧售樓系統(tǒng)公司，其風控流程通過?？低?AI 攝像機采集數(shù)據(jù)，支持戴口罩識別與來訪渠道追蹤。

??該公司主要業(yè)務為向開發(fā)商售樓處提供渠道風控系統(tǒng)，其風控流程主要利用?？低暤腁I攝像機對客戶進行數(shù)據(jù)采集。

??根據(jù)銷售人員介紹，上述AI攝像機支持對運動人臉進行檢測、跟蹤、評分，篩選，戴口罩也可以正常識別。

??同時配合?？低暤娜俗C核驗機，確定售樓處每名成交客戶的來訪渠道。這種核驗機可以通過核驗相片和身份證，查詢出AI攝像頭此前記錄的客戶首次來到售樓處的時間。

??“客戶來訪記錄查詢根據(jù)授權來使用，地產(chǎn)公司有權限的負責人才能查詢?！痹撲N售人員告訴記者。

??“我們做這么多年沒有遇到過客戶投訴的情況，我們的系統(tǒng)都是線上部署，硬件是現(xiàn)場安裝，如果說遇到檢查或者客戶投訴需要檢查，我們可以通過遠程把系統(tǒng)關閉，權限也會隨之關閉，這樣人臉數(shù)據(jù)權限等，（檢查人員）都是查看不到的”。

??在交談中，銷售人員告訴記者，該公司智慧售樓系統(tǒng)，已經(jīng)與東投地產(chǎn)、江鈴地產(chǎn)、綠城集團等數(shù)百家房地產(chǎn)企業(yè)開展過合作，遍布國內(nèi)30多個省份，其中標桿級的項目是湖南省長沙市某地產(chǎn)項目，系當?shù)仄焚|(zhì)大盤，服務4年間，完成客戶人臉證件核驗2743次。

??“這家企業(yè)已經(jīng)相對很有‘良心’了，人臉數(shù)據(jù)儲存在阿里云，很多地產(chǎn)商直接把人臉信息儲存在售樓處的電腦硬盤里。多部門協(xié)同監(jiān)管，信息共享，才能真正形成監(jiān)督威懾”某房企內(nèi)部人士告訴記者。

??王鵬強調(diào)，任何人臉信息采集都必須建立在充分 "知情同意" 基礎上，需明確告知采集目的、處理方式等關鍵信息。當前部分售樓處在入口僅張貼籠統(tǒng)的 "已啟用人臉識別" 標識，未詳細說明數(shù)據(jù)使用規(guī)則，這種模糊處理既削弱了用戶數(shù)據(jù)控制權，也違反了《管理辦法》的合規(guī)要求，亟待通過強化監(jiān)管與企業(yè)自律加以糾正。隨著政策執(zhí)行的深入，人臉識別技術應用有望在便利管理與隱私保護之間找到更平衡的發(fā)展路徑。