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住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任　浦湛

??近期，面對(duì)復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些波動(dòng)，但總體上仍延續(xù)止跌回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，并且積極因素不斷增加。隨著一攬子政策效應(yīng)持續(xù)釋放，風(fēng)險(xiǎn)出清有力有效，新動(dòng)能加速培育，有望共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)修復(fù)、企穩(wěn)。

??一攬子政策效應(yīng)持續(xù)釋放，促進(jìn)市場(chǎng)在新的均衡規(guī)模上不斷修復(fù)。去年9月26日中央政治局會(huì)議部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)以來(lái)，“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”一攬子政策落地，綜合運(yùn)用金融和稅收等手段，對(duì)需求端和供給端全面支持，大力實(shí)施城中村和危舊房改造，各地因城施策，政策效應(yīng)持續(xù)釋放。這些都促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)在新的均衡規(guī)模上持續(xù)修復(fù)、企穩(wěn)，1~6月新建商品房銷售面積同比降幅較去年同期收窄了15.5個(gè)百分點(diǎn)。雖然商品房銷售絕對(duì)量仍同比下降，但其中重要原因是近年來(lái)各地落實(shí)嚴(yán)控增量要求，減少土地供應(yīng)，同時(shí)市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整，房企減少新拿地開(kāi)工。這自然導(dǎo)致商品房新上市量有所減少，影響銷售量的增長(zhǎng)?？傮w看，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的勢(shì)頭沒(méi)有改變，結(jié)構(gòu)性的積極因素在持續(xù)帶動(dòng)市場(chǎng)向好。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，7月，部分核心城市優(yōu)質(zhì)改善性住房項(xiàng)目入市，帶動(dòng)百城新建住宅價(jià)格環(huán)比保持結(jié)構(gòu)性上漲，同比上漲2.64%。同時(shí)，市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性改善向土地供應(yīng)端傳導(dǎo)，7月，上海、深圳等城市優(yōu)質(zhì)地塊土地競(jìng)拍保持熱度，有望繼續(xù)支撐市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性向好。

??風(fēng)險(xiǎn)出清有力有效，改善市場(chǎng)預(yù)期、加速市場(chǎng)修復(fù)。交付風(fēng)險(xiǎn)總體可控，保交樓、保交房有力化解了商品住房交付風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)了購(gòu)房人合法權(quán)益，增強(qiáng)了市場(chǎng)信心。房企債務(wù)重組有重要進(jìn)展，部分房企銷售現(xiàn)金流仍然承壓，并且面臨已展期貸款陸續(xù)到期、債券集中兌付的情況，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)仍要繼續(xù)關(guān)注和防范。值得注意的是，近期一些房企成功實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組，有望帶動(dòng)其他房企債務(wù)重組、風(fēng)險(xiǎn)化解的進(jìn)程提速，有利于提振市場(chǎng)信心。

??城市更新將推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展新舊動(dòng)能加快轉(zhuǎn)換。7月，中央城市工作會(huì)議召開(kāi)，做出了“兩個(gè)轉(zhuǎn)向”的重要判斷，即“我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”，提出了走出一條中國(guó)特色城市現(xiàn)代化的新路子，要求堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展。7月30日中央政治局會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要高質(zhì)量開(kāi)展城市更新。在城市更新階段，房地產(chǎn)將有更加廣闊的發(fā)展場(chǎng)景，要順應(yīng)這一發(fā)展階段加快實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，重塑房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈。盤活低效用地，提升開(kāi)發(fā)價(jià)值，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)活力，在好地段加大安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”供給，以新的供給帶動(dòng)改善性需求持續(xù)釋放。