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??在長租行業(yè)領域，2025年正經(jīng)歷著巨大的經(jīng)營壓力。

??受供應端影響，保障性租賃住房加速入市，房源數(shù)量大幅增長。這一變化影響租賃市場的供需結(jié)構(gòu)，帶動行業(yè)租金出現(xiàn)下滑趨勢。截至2024年，一線城市“十四五”保障房籌集完成平均率約達87%，其中北京更是以91%的完成率走在前列。

??保租房的規(guī)模擴張，使得市場結(jié)構(gòu)重塑，對市場化房源租金形成擠壓效應，在此背景下，本文深度分析租賃企業(yè)過得到底怎么樣。

??從租賃市場活躍的核心城市租金表現(xiàn)來看，監(jiān)測的核心八城租金坪效同比持續(xù)下降，2024年和2025年1季度除北京、廣州外均出現(xiàn)不同幅度的下滑，下降幅度集中在5個點左右，成都、武漢等城市的降幅更是超過5%。

??與此同時，市場中的二房東，如夫妻店也在逐漸清退房源，淡出市場。二房東模式通常依賴租金差來維持運營，隨著租金下滑，這一模式的利潤空間被嚴重擠壓。

??加上市場競爭加劇，有限客戶數(shù)量被稀釋，不少二房東機構(gòu)難以維持，最終選擇退出市場。

??對比上海21年到25年分散式公寓開業(yè)規(guī)模來看，統(tǒng)計的分散式492家租賃企業(yè)中5年間有97.6%的企業(yè)出現(xiàn)開業(yè)規(guī)模下降趨勢，僅2.2%的企業(yè)開業(yè)規(guī)模增長。

??而開業(yè)規(guī)模下降企業(yè)中，目前還存活的企業(yè)僅占11.9%，且降幅集中在50%以上。企業(yè)關停退市的數(shù)量占比約88.1%的，總計關停企業(yè)424家，平均每年約有85家企業(yè)關停。

??2024年上海市場化集中式公寓租金坪效157.4元/㎡/月，近三年復合增長率為-7.03%。租賃企業(yè)除面對行業(yè)租金下降外，也受到保租房房源的低價分流客戶競爭，2024年保租房租金坪效112.8元/㎡/月，較市場化租金低45元/㎡/月。

??企業(yè)的關停主要出現(xiàn)在中小企業(yè)中，頭部企業(yè)目前暫未出現(xiàn)企業(yè)關停狀況，但仍然面對較大的經(jīng)營壓力。通過調(diào)研頭部涉包租租賃企業(yè)發(fā)現(xiàn)，面對租金下降，而包租成本不降的情況，企業(yè)選擇項目退租閉店。

??以某頭部A企業(yè)為例，在多城市出現(xiàn)退租閉店行為，24年至今在杭州、寧波、南京均有項目退租閉店。頭部B企業(yè)，在杭州、福州、上海多地均有退租閉店情況，其中杭州關閉三家店。從關店項目所處的競爭板塊來看，大多都面臨保租房的競爭，且板塊租金出現(xiàn)下降趨勢。以南京江寧板塊為例，該板塊3個保租房項目合計3720套，占板塊集中式租賃房源的25%。

??目前能夠維持正現(xiàn)金流，處于持續(xù)經(jīng)營中的項目，選擇主動出擊與資產(chǎn)方談降底租，以重新獲得項目定價空間，達到企業(yè)經(jīng)營目標。

??愿意降低底租的資產(chǎn)一是主要分布在區(qū)域大量保租房入市的區(qū)域，迫于市場競爭的壓力，考慮到現(xiàn)有運營方退租后，可能存在的空置期、出租率下降等風險，與包租企業(yè)達成利益的平衡點，共同維持資產(chǎn)的長效運營。另一類是看重企業(yè)運營能力，降租是雙方共贏的最佳利益平衡點。

??從企業(yè)端來看，24年以來，多家頭部企業(yè)開始行動談降底租。項目選擇上，會綜合考量項目現(xiàn)在及未來的競爭環(huán)境、租約到期時間、出租率變化、項目現(xiàn)金流、利潤情況等因素，作為選擇降底租項目和降幅比例的決策因素。

??這其中也不乏有企業(yè)，取得一定成效，以某家資管系運營商為例，通過與資產(chǎn)方重新談底租，預計25年全年節(jié)省底租支出6000萬，當然這里面也離不開企業(yè)的運營能力，企業(yè)年均續(xù)租率在78%以上，優(yōu)于行業(yè)平均水平。產(chǎn)品線豐富覆蓋中高低端，采取靈活的長短租結(jié)合模式降低空置率。

??租賃企業(yè)通過精細化運營挖掘存量資產(chǎn)價值，其中公區(qū)閑置空間的商業(yè)化改造成為提升多金收入的途徑之一。以深圳南山萬科云城泊寓旗艦店為例，項目通過精準引入服務鏈企業(yè)"貓頭鷹自習室"，將原本利用率不足的公共區(qū)域改造成24小時智能自習空間。該空間采用"分時租賃"模式，既服務住客（享受會員折扣），也對外開放，實現(xiàn)公區(qū)坪效提升。

??除了萬科泊寓通過引入外部運營商，增加公區(qū)收益外。也有企業(yè)通過租戶調(diào)研，以住戶需求為導向，定向引入需求業(yè)態(tài)，將閑置空間轉(zhuǎn)化為高頻消費場景。如貴陽筑巢公寓貴安店，將公寓閑置公區(qū)改造為"筑巢咖啡"空間，咖啡定位為打造“商務友好”“人才友好”咖啡店，結(jié)合咖啡文化及茶文化打磨產(chǎn)品體系，以商品盈利屬性經(jīng)營。并且在公區(qū)動線上做優(yōu)化引導，將咖啡設置于歸家路線及公共活動區(qū)交匯處，形成"回家必經(jīng)場景"，提升租客消費頻次。

??通過調(diào)研頭部企業(yè)在公區(qū)的服務模塊來看，目前引入的業(yè)態(tài)類型主要可歸集為以下8大類別，包含超市、健身房、自助水柜、咖啡廳、電競房、寵物護理、自習室、夜校（職業(yè)培訓）。盡管業(yè)態(tài)豐富，有通過流水分成增收，也有場地收租增收，但整體收入貢獻天花板在租金收入總額的5%左右，大多數(shù)公區(qū)多金收入僅占租金收入總額的1%-2%。

??在整體租賃市場租金下行的背景下，頭部租賃企業(yè)正通過精細化運營和動態(tài)定價策略保持競爭力。

??以龍湖冠寓浦東大道店為例，該項目近半年租金呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲趨勢，尤其是在春節(jié)后的2月租金環(huán)比上漲11%，該時段也是租賃的傳統(tǒng)旺季，3月租金又呈現(xiàn)穩(wěn)步下降趨勢。

??從項目競爭格局來看，競品都是市場化房源，并無保障房競爭，這種競爭格局使冠寓能依托品牌溢價，維持價格上調(diào)的支撐。

??租金下行趨勢下，靠租金差盈利的包租模式難以為繼。包租模型從約定底租到約定租期和收取管理費或者未來分紅，并引入資金方，構(gòu)建"資產(chǎn)方-資金方-運營方"的三方協(xié)作機制。資金方為資產(chǎn)方提供項目改造成本，還款保障來源于租金收入的優(yōu)先償還。運營方輸出改造、管理能力，收取管理費或有未來分紅。

??從運作機制來看，該模式具有三個關鍵特征：

??首先，資金方（通常是金融機構(gòu)或運營方的母公司）基于對運營管理能力的信任，為資產(chǎn)方提供項目貸款，資金專項用于房源的標準化改造。

??其次，還款安排與運營收益直接掛鉤，設置階梯式的還款比例，既保障資金方的基本收益，也讓資產(chǎn)方能夠分享經(jīng)營成果。

??最后運營方在合作中，暨拿了運營管理費以及項目分紅。這種模式既解決了業(yè)主改造資金的壓力，也確保了資金方的本息安全。這種模式尤其是對國企存量資產(chǎn)盤活具有重大意義。

??如深圳前海租無憂，城市家AI小鎮(zhèn)項目，就是運用該模式，引入銀行作為資金投入方，前海租無憂作為運營方，收取管理費和利潤分紅。

??租金下行周期正成為檢驗長租公寓行業(yè)生存能力的壓力測試場。但這場看似行業(yè)陣痛調(diào)整期，實則是市場出清與價值重構(gòu)的關鍵轉(zhuǎn)折點。當前市場中，依賴"高進低出"資金池模式的企業(yè)已現(xiàn)流動性危機，單一調(diào)整，很難從實現(xiàn)較大的經(jīng)營困境扭轉(zhuǎn)。通過多金收入、資產(chǎn)運營模式創(chuàng)新以及自運營能力強化等多重復合途徑，方能構(gòu)建護城河以應對租金下行預期。