??1元錢能買到什么？中交房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“地產(chǎn)集團”）給出的答案是：約39.2億元負資產(chǎn)！
??6月17日，中交地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱“中交地產(chǎn)”）圍繞重大資產(chǎn)出售一次性披露了40條相關(guān)公告。核心內(nèi)容是，中交地產(chǎn)擬以1元對價整體剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的相關(guān)資產(chǎn)及負債，接盤方為控股股東地產(chǎn)集團。
??其實在今年年初，中交地產(chǎn)就宣布要將旗下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)整體剝離至控股股東，從而轉(zhuǎn)型走輕資產(chǎn)發(fā)展道路。如今這一資產(chǎn)重組草案一出，也意味著中交地產(chǎn)距離成功“退房”只差臨門一腳。
??交易對價僅1元
??轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)并不罕見，但交易對價僅1元的案例并不多。
??不久前，東原仁知服務(wù)旗下全資附屬公司就用1元交易對價獲取了湖南金典物業(yè)管理有限公司20%股權(quán)。
??一位熟悉資本市場的房企證券部人士表示，在上市公司收購股權(quán)的交易中，也有將股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易價格定為“0元”或“1元”的情況，這種往往是象征性價格，即名義對價。名義對價交易一般出現(xiàn)在資不抵債企業(yè)即標的凈資產(chǎn)為負的股權(quán)過程中。
??根據(jù)評估報告，中交地產(chǎn)此次轉(zhuǎn)讓的標的資產(chǎn)凈資產(chǎn)賬面價值為-39.19億元，評估值為-29.76億元，評估增值9.43億元，增值率24.06%。
??“從中交地產(chǎn)公布的財務(wù)數(shù)據(jù)可以看出，該公司此次轉(zhuǎn)讓的是一個龐大的負資產(chǎn)包，這解釋了為何交易定價，僅為象征性的1元。其核心訴求是，剝離沉重的負資產(chǎn)?！币拙友芯吭焊痹洪L嚴躍進表示。
??近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對一些上市公司業(yè)績形成拖累。即便是具有央企背景的中交地產(chǎn)也難以幸免。
??受開發(fā)業(yè)務(wù)低迷影響，中交地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)兩年虧損。財報顯示，2022年、2023年及2024年，中交地產(chǎn)實現(xiàn)歸屬母公司的凈利潤分別為0.34億元、-16.11億元及-51.79億元。凈利潤下降的同時，中交地產(chǎn)銷售規(guī)模也嚴重縮水。2022年、2023年以及2024年，中交地產(chǎn)銷售金額分別為458.82億元、373億元以及156.4億元。
??不僅如此，中交地產(chǎn)還面臨退市風險。該公司公布的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月31日，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)1076.98億元，歸屬上市公司股東的凈資產(chǎn)為-35.79億元。根據(jù)《股票上市規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，其股票于2025年4月16日被實施退市風險警示 (即在股票簡稱前冠以“*ST”)。
??在此時剝離虧損資產(chǎn)，中交地產(chǎn)方面稱，能夠提升公司資產(chǎn)質(zhì)量，提高上市公司盈利能力和持續(xù)經(jīng)營能力，化解上市公司退市風險，同時也為后續(xù)轉(zhuǎn)型發(fā)展創(chuàng)造條件。
??從公告可以看出，中交地產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓的標的資產(chǎn)包括上市公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)股權(quán)、債權(quán)等資產(chǎn)及相關(guān)債務(wù)。
??具體來看，擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)包括了51家涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司股權(quán)，對應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)項目117個，其中擬建項目14個、在建項目26個，在建及待建的土地儲備面積達到771萬平方米，從存貨角度看，涉及開發(fā)成本453.11億元，開發(fā)產(chǎn)品貨值366.13億元。與此同時，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的相關(guān)債權(quán)約334.24億元，相關(guān)債務(wù)規(guī)模達到469.51億元。
??相關(guān)研究機構(gòu)人士認為，從中交地產(chǎn)角度來看，剝離房開業(yè)務(wù)不僅能減少公司的負債，還可減少與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的重資產(chǎn)屬性相關(guān)的信用風險。將重心轉(zhuǎn)移到輕資產(chǎn)模式，能實現(xiàn)更高的利潤率，并減少公司在房地產(chǎn)市場的周期性風險敞口。
??轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn) 相關(guān)人員已擴招
??對中交地產(chǎn)而言，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)只是開始。在這次重組后，中交地產(chǎn)也再次強調(diào)，未來公司將聚焦于物業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理與運營（包括商業(yè)管理及自持物業(yè)租賃）等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，實現(xiàn)向輕資產(chǎn)運營模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
??在嚴躍進看來，中交地產(chǎn)的重生之路很大程度上取決于，能否在競爭激烈的物業(yè)服務(wù)與資產(chǎn)管理紅海中完成蛻變。
??雖然轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)后，中交地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)和盈利情況將得到改善，且物業(yè)管理及資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)具有穩(wěn)定性和可持續(xù)性，不過，能否在輕資產(chǎn)領(lǐng)域占得一席之地，還要看中交地產(chǎn)自身的經(jīng)營能力。
??中交地產(chǎn)表示，未來上市公司將進一步突出特色競爭優(yōu)勢，構(gòu)建以中交集團大城市、大交通戰(zhàn)略為指引，根據(jù)中交集團定位，逐步形成以“物業(yè)管理+資產(chǎn)管理與運營”為核心的業(yè)務(wù)格局，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和運營管理能力，持續(xù)提升品牌影響力。此外，公司將持續(xù)加強業(yè)務(wù)拓展、積極開展行業(yè)收并購、發(fā)展資產(chǎn)管理與運營服務(wù)等多種措施擴大業(yè)務(wù)規(guī)模、完善業(yè)務(wù)布局，提升運營效率，增強盈利能力。
??此次重組后，相關(guān)標的資產(chǎn)不再納入上市公司合并報表范圍?！坝芍剞D(zhuǎn)輕”后，預(yù)計公司總資產(chǎn)以及營業(yè)收入規(guī)模都將出現(xiàn)較大幅度下降。
??雖然中交地產(chǎn)并未披露其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)目前的發(fā)展情況，但一些跡象表明，中交地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型或許并非一時興起。
??從中交地產(chǎn)2024年年報數(shù)據(jù)可知，2024年，中交地產(chǎn)虧損額高達約53億元。但截至2024年末，中交地產(chǎn)在職員工數(shù)量合計1281人，相比2023年員工人數(shù)增加了近60%，人員擴招比例在上市房企中居于首位。
??通過對比2023年和2024年中交地產(chǎn)的員工專業(yè)構(gòu)成可以發(fā)現(xiàn)，增加的員工類型比較契合其轉(zhuǎn)型方向。具體來看，2024年中交地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)類人員從0變成了272人，2024年還新增了物業(yè)服務(wù)這一專業(yè)類目，這部分人員是261人?？磥?，在2024年時，中交地產(chǎn)就已經(jīng)在人員構(gòu)成上做出調(diào)整以適應(yīng)即將到來的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。
??此次資產(chǎn)重組在不少業(yè)內(nèi)人士看來，也是中交集團的內(nèi)部整合。經(jīng)過調(diào)整后，中交集團旗下?lián)碛袃纱蠓康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)平臺，即中交房地產(chǎn)集團和綠城中國。在央企、國企做大做強的大背景下，一些業(yè)內(nèi)人士也預(yù)計，中交集團旗下這兩大同業(yè)平臺可能還會啟動更進一步整合。
??對于相關(guān)問題，中國房地產(chǎn)報記者也向中交地產(chǎn)發(fā)去采訪提綱，但截至發(fā)稿，尚未得到有效回復(fù)。
