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??現(xiàn)場競價57輪，溢價46%，深圳今年第二塊住宅地塊由聯(lián)發(fā)強勢拿下。

??6月19日下午3點，深圳交易集團的22樓交易大廳在時隔5個月后，再次迎來住宅地塊公開出讓。位于深圳市龍華區(qū)的A817-0619宗地共吸引了8家房企報名競拍，包括中鐵置業(yè)、綠城、招商蛇口、龍華建設(shè)、廈門國貿(mào)、中能建、聯(lián)發(fā)集團以及中海地產(chǎn)。

??最終，經(jīng)過57輪、近半個小時的現(xiàn)場競價，“深圳聯(lián)粵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”以12.12億元拿下地塊，溢價率達46.6%，樓面地價約44559元/平方米。

??天眼查數(shù)據(jù)顯示，深圳聯(lián)粵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2020年，為聯(lián)發(fā)集團的全資附屬公司。

??當日競拍結(jié)束后，有其他參與競拍的房企人員表示：“過程很激烈，結(jié)果也有點出乎意料。”

??聯(lián)發(fā)如此強勢拿下深圳住宅地塊并不意外。當日出讓的A817-0619宗地，與聯(lián)發(fā)的在售項目聯(lián)發(fā)臻著雅居直線距離僅約400米，換句話說，聯(lián)發(fā)對于地塊所在的片區(qū)以及市場并不陌生。

??更重要的是，聯(lián)發(fā)臻著雅居已是聯(lián)發(fā)集團在深圳的唯一在售住宅項目，于2023年開盤，目前已進入尾盤銷售階段，聯(lián)發(fā)集團此次在深圳“補倉”土地的意圖十分明顯。

??該地塊的規(guī)劃容積率僅約2.5，是深圳近年來出讓宅地中少有的低容積率地塊，業(yè)內(nèi)預(yù)計，地上建筑預(yù)計不超過30層。另一方面，從該地塊的地形上看，整體呈三角形，則對開發(fā)商的開發(fā)設(shè)計能力也提出了一定要求。

??節(jié)奏加快 思路轉(zhuǎn)變

??值得關(guān)注的是，5月份以來，深圳在住宅用地供應(yīng)的節(jié)奏上明顯加快，且供應(yīng)思路也有了較大轉(zhuǎn)變。

??最近一個月內(nèi)，深圳接連掛牌出讓了4宗居住用地，其中2宗位于龍華區(qū)，1宗位于光明區(qū)，1宗位于前海合作區(qū)。

??最新上架的1宗，是6月13日正式掛牌的前海合作區(qū)T201-0232居住地塊，被稱為“前海壓箱底宅地”，土地面積僅8287.15平方米，是近兩年來深圳公開出讓過的面積最小的商品房宅地，擬于7月14日正式出讓，價高者得。

??不僅如此，自今年4月以來，深圳通過調(diào)整用地性質(zhì)，一口氣釋放了13宗純粹的住宅用地，位于深圳各區(qū)域核心位置，其中寸土寸金的南山區(qū)便調(diào)整出了3宗住宅用地。

??這些住宅用地在調(diào)整前的用地性質(zhì)，涵蓋了商業(yè)性辦公用地、交通設(shè)施用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、一類工業(yè)用地甚至部分公共綠地。

??除了調(diào)整土地用途外，為吸引更多的房企參與競拍，在居住用地的多項規(guī)劃指標上，深圳也在不停做出優(yōu)化和讓步。

??今年4月，原定于4月30日出讓的寶安區(qū)A002-0060宗地，在開拍前兩天宣布中止出讓，該地塊起拍價為86.27億元，是寶安區(qū)規(guī)劃打造成“文旅商住綜合體天花板”的黃金地塊，掛牌出讓后也一度被市場寄予厚望，或?qū)⒊蔀椤鞍賰|元地塊”。

??彼時，業(yè)內(nèi)觀點一致認為，盡管該地塊所在位置一流，但商業(yè)規(guī)劃占比高達51%，轉(zhuǎn)讓條件太苛刻，在深圳商業(yè)整體供應(yīng)過剩的背景下，導(dǎo)致房企不敢貿(mào)然出手。

??5月底，中止出讓的該地塊迎來了規(guī)劃調(diào)整方案的公示。

??調(diào)整后，地塊商業(yè)面積占比大幅降低，反之，住宅用地面積提高至了地塊面積近90%的比例，地塊的主導(dǎo)功能也由原來的“商業(yè)服務(wù)業(yè)、居住”調(diào)整為“居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)”，整體容積率由5.7同步降至3.7。

??有深圳開發(fā)商人士向中房君表示：“寶中黃金地塊調(diào)規(guī)以后，對開發(fā)商而言吸引力更大，確定性更高，沒有了后顧之憂。”

??“小而美”地塊更受青睞

??2024年，深圳土地市場熱度、成交量依舊呈現(xiàn)明顯下降，與2023年成交了14宗住宅用地相比，深圳去年僅成交6宗居住用地，其中，1宗為深汕合作區(qū)的三類居住用地，5宗為二類居住用地。

??雖然供應(yīng)量銳減，但去年深圳出讓的地塊整體質(zhì)量較高，5宗住宅用地共賣出了超346億元的總地價，平均一宗地塊的成交價約70億元，地塊優(yōu)質(zhì)的同時門檻也相對更高。

??而自今年二季度開始，深圳在住宅用地供應(yīng)上的思路開始有所轉(zhuǎn)變，無論是在宅地的區(qū)位、大小、指標抑或是競拍門檻上，都有了更多為房企“減負”的趨勢。

??對此態(tài)勢，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，“縮量提質(zhì)”是房地產(chǎn)市場目前的核心策略，土地市場也不例外。深圳在總量控制下更注重優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，同時通過調(diào)整用地性質(zhì)盤活存量資源。目前，房企投資更趨理性，城市核心的“小而美”地塊更容易獲得青睞。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，不僅是深圳，熱點城市土地出讓均呈現(xiàn)小型化、中心區(qū)，需求較為確定，且利潤確定性也較強，有助于開發(fā)商拿地之后迅速開發(fā)迅速回籠資金，“市場變化太快，加上目前依舊是買方市場，項目之間競爭激烈，地塊小對于房企來說，可以在短期內(nèi)做出最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計，并且將項目迅速開發(fā)出來投入市場”。

??李宇嘉表示，也不僅是深圳，全國多個城市當前均通過調(diào)整土地用途、地塊指標的方式，釋放城市中心位置的優(yōu)質(zhì)住宅用地，一方面是通過調(diào)整規(guī)劃匹配市場需求，另一方面也有城市之間土地市場分化內(nèi)卷的因素。“目前各地供應(yīng)的地塊比較多，但拿地的仍舊是國企央企和少數(shù)民企，這個時候，就看哪個城市的土地供應(yīng)更優(yōu)質(zhì)了，市場上并不缺地，但開發(fā)商聚焦的只會是確定性更高的投資標的?！?/p>

??對比二季度以來的全國土地拍賣市場，民企頻繁現(xiàn)身核心城市拿地的現(xiàn)象也引發(fā)市場關(guān)注，但于深圳土地市場而言，從去年至今，成功出讓的7宗住宅用地仍全部由央企國企競得。

??機構(gòu)指出，民營房企拿地的可持續(xù)性仍有待觀察，從銷售端來看，房企銷售額仍處于下降通道，5月銷售平淡，銷售端壓力或?qū)⒗^續(xù)向投資端傳導(dǎo)，因此，民營房企的信心實質(zhì)性提升，需要銷售回暖的帶動。