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??點(diǎn)擊查看完整版報告：[易居研究院]住房租賃條例實(shí)施：市場影響分析——權(quán)責(zé)統(tǒng)一的視角

??2025年9月15日，我國首部專門規(guī)范住房租賃活動、促進(jìn)租賃市場高質(zhì)量發(fā)展的行政法規(guī)《住房租賃條例》正式施行。該條例的出臺，旨在規(guī)范住房租賃市場、保護(hù)租賃雙方合法權(quán)益、推動住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展。本報告從條例實(shí)施的背景、對租賃各方及市場的影響等多個方面進(jìn)行詳細(xì)分析，以更好促進(jìn)租賃市場的高質(zhì)量發(fā)展。

??一、實(shí)施背景和導(dǎo)向

??1、住房租賃消費(fèi)的重要性

??住房租賃市場作為解決城市居民家庭和流動人口等住房問題的重要途徑，在各城市尤其是大城市中發(fā)揮著不可替代的作用。隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，大量人口涌入城市，無論是剛畢業(yè)的大學(xué)生還是在職工作人員，許多人都依賴租房來解決居住問題。住房租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展，直接關(guān)系到租賃消費(fèi)的生活質(zhì)量，也關(guān)系到租賃權(quán)益的保障。此次條例的正式實(shí)施，也是2015年大力發(fā)展住房租賃市場以來的重要事件和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，標(biāo)志著住房租賃的發(fā)展進(jìn)入新階段。

??2、市場亂象亟待整治

??近年來，我國住房租賃市場在快速發(fā)展的同時，也暴露出諸多問題，相關(guān)問題包括：隔斷房、甲醛房等違規(guī)房源在市場上有所出現(xiàn)，嚴(yán)重威脅租客的居住安全和健康；押金難退、租金隨意上漲等糾紛頻發(fā)，損害了租客的合法權(quán)益；租客租房不文明現(xiàn)象有所增加，損害了房東權(quán)益，也干擾了小區(qū)的正常生活；部分住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在虛假宣傳、價格欺詐等不正當(dāng)經(jīng)營行為；合同和租金監(jiān)管缺乏嚴(yán)格性，容易產(chǎn)生交易秩序風(fēng)險或金融風(fēng)險。對這些問題的整治，就需要有規(guī)范和更高規(guī)格的法律法規(guī)做支撐。

??3、法規(guī)完善的脈絡(luò)

??為了規(guī)范住房租賃市場、保障租賃雙方的合法權(quán)益，國家出臺了一系列政策措施和相關(guān)規(guī)范。在2020年9月7日，我國就已經(jīng)出臺了《住房租賃條例（征求意見稿）》，所以當(dāng)時就已經(jīng)在積極探索法規(guī)政策和機(jī)制健全的有關(guān)工作。而當(dāng)前《住房租賃條例》的制定和正式實(shí)施，是各級政府加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管、推動市場法治化的重要舉措。該條例從市場主體管理、租賃合同、房源標(biāo)準(zhǔn)、資金監(jiān)管等多個方面進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，為住房租賃市場的規(guī)范發(fā)展提供了有力的制度保障。

??4、體現(xiàn)權(quán)責(zé)統(tǒng)一導(dǎo)向

??此前市場上傳言的“房東稅”提法，非常不負(fù)責(zé)，因?yàn)槿菀桩a(chǎn)生一種“打壓房東”的印象。實(shí)際上此次《住房租賃條例》的正式實(shí)施，對于各個市場參與主體而言都是一碗水端平的，也即權(quán)責(zé)統(tǒng)一的導(dǎo)向。這種導(dǎo)向，貫穿整個租賃交易各個環(huán)節(jié)，包括房屋準(zhǔn)入、出租過程、合同簽約和備案、資金監(jiān)管和配套服務(wù)等。各個市場參與主體要真正把權(quán)責(zé)統(tǒng)一的思想融入到租賃各環(huán)節(jié)中，真正助力租賃市場高質(zhì)量發(fā)展。

??二、對租客的影響

??1、權(quán)益保護(hù)

??《住房租賃條例》的出臺，為承租人提供了更全面的權(quán)益保護(hù)。比如說條例明確規(guī)定，用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康。這一規(guī)定從源頭上保障了租客的居住安全，避免租客因居住在違規(guī)房源中而面臨的安全隱患。

??同時，條例對押金管理進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范。出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金。過去一些克扣押金的現(xiàn)象比較多，而這也是一些租客比較困惱的地方。這一規(guī)定有效遏制了出租人隨意扣減押金的行為，保護(hù)了租客的財產(chǎn)權(quán)益。

??2、行為規(guī)范

??當(dāng)然權(quán)責(zé)利是統(tǒng)一的。在保護(hù)承租人權(quán)益的同時，條例也對承租人的行為進(jìn)行了規(guī)范。近年來，一些租客存在不文明行為，如高空拋物、在小區(qū)內(nèi)吵鬧、損壞房屋設(shè)施等，給房東和其他居民帶來了困擾。條例明確規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)安全、合理使用租賃住房，不得損壞、擅自拆除、停用消防設(shè)施或者改動租賃住房承重結(jié)構(gòu)，不得私拉亂接水、電、燃?xì)夤芫€；未經(jīng)出租人同意，不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內(nèi)設(shè)施或者改動租賃住房其他結(jié)構(gòu)。這些規(guī)定都是基于租賃市場上一些違規(guī)行為或亂象而制定的，有助于引導(dǎo)租客樹立文明居住意識，維護(hù)良好的居住環(huán)境。

??三、對房東的影響

??1、權(quán)益保護(hù)

??條例的實(shí)施也對出租人的合法權(quán)益進(jìn)行了保護(hù)。近年來，一些租客存在不文明習(xí)慣，如每天進(jìn)進(jìn)出出很吵、高空拋物等，給房東的生活和房屋管理帶來了不便。條例通過規(guī)范租客的行為，減少了這類問題的發(fā)生，保護(hù)了房東的合法權(quán)益。

??而且從更廣的角度看，其不光對房東的權(quán)益有保護(hù)，對于所在小區(qū)的權(quán)益也有保護(hù)。比如說條例要求承租人遵守物業(yè)管理規(guī)約，不得任意棄置垃圾、超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物或者產(chǎn)生噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占公共通道、高空拋物或者實(shí)施其他損害他人合法權(quán)益的行為。這些規(guī)定有助于維護(hù)小區(qū)的公共秩序，減少因租客不文明行為引發(fā)的糾紛，進(jìn)而促進(jìn)小區(qū)和睦。

??2、行為規(guī)范

??條例對出租人的行為也進(jìn)行了規(guī)范。比如說，出租人應(yīng)當(dāng)向承租人出示身份證明材料、擬出租住房的不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他證明其具有合法出租權(quán)利的材料，并配合承租人依法查詢、核實(shí)擬出租住房有關(guān)信息；核驗(yàn)承租人的身份證明材料，不得將住房出租給拒絕出示身份證明材料的單位或者個人。這些規(guī)定，從規(guī)范有序的角度出發(fā)，真正確保租賃交易具有合法性和安全性，防止非法租賃行為的發(fā)生。而這種規(guī)范，也是住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展的重要保障之一。過去的粗放模式要逐漸朝著規(guī)范化方向發(fā)展，這也是一些出租人或房東要具備的思維。