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??曾經(jīng)被開發(fā)商緊緊捂在手中的“壓箱底”資產(chǎn)，如今成了開發(fā)商清償債務(wù)的最后一根稻草。

??9月10日，起拍價(jià)30億元的深圳商業(yè)地標(biāo)皇庭廣場(chǎng)最終流拍，拍賣吸引了近5萬人次圍觀，但無人出價(jià)。評(píng)估報(bào)告顯示，該法拍標(biāo)的物評(píng)估價(jià)約43.61億元，起拍價(jià)相當(dāng)于打了7折，對(duì)比3年前74.9億元的報(bào)價(jià)，則已是4折起拍。

??皇庭廣場(chǎng)位于深圳市福田CBD，為深圳市皇庭國(guó)際企業(yè)股份有限公司名下資產(chǎn)。近年來，皇庭國(guó)際陷入了復(fù)雜的債務(wù)糾紛，2022年，皇庭廣場(chǎng)第一次被擺上貨架，皇庭國(guó)際開價(jià)74.9億元對(duì)外出售以緩解債務(wù)壓力，但最終即使降價(jià)也未能成交。

??財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，自2020年至2024年，皇庭國(guó)際已連續(xù)5年虧損，總虧損額超44億元，截至今年一季度，公司總資產(chǎn)為80.08億元，但總負(fù)債高達(dá)77.77億元。

??8月底，位于深圳市南山區(qū)的豪宅半島城邦花園一期會(huì)所變賣，面積約1230平方米，變賣價(jià)格約4532萬元，最終同樣因無人報(bào)名流拍，而同期上架法拍平臺(tái)的54套一期商鋪，則以約7232萬元的價(jià)格打包成交。

??該批法拍房源的所有人為“深圳半島城邦開發(fā)有限公司”，根據(jù)法院執(zhí)行裁定書，拍賣原因是開發(fā)商與交通銀行的借款糾紛，銀行方面向法院申請(qǐng)?zhí)幏稚鲜龇慨a(chǎn)以清償債務(wù)。

??有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，8月份，深圳法拍房共成交354套，平均成交折扣率約81%。其中，成交折扣率最低的是福田區(qū)的紫元元大廈，兩套房源均為底價(jià)成交，成交價(jià)僅為市場(chǎng)價(jià)5折。經(jīng)查詢其背后拍賣原因，是開發(fā)商與中建二局的建筑合同糾紛，共有20套房產(chǎn)被法院查封變賣。

??近兩年來，在各大法拍平臺(tái)上，一批又一批深圳開發(fā)商的資產(chǎn)以“骨折價(jià)”涌入市場(chǎng)，有曾經(jīng)高不可攀的豪宅盤以5折起拍價(jià)等待買家，也有開發(fā)商曾經(jīng)捂盤惜售、甚至只租不售的房源，最終均淪為了抵債工具。

??甩賣“壓箱底”資產(chǎn)

??8月，南山區(qū)的南城小筑上架了5套法拍房源，起拍價(jià)約5.7萬元/平方米，僅為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的6折水平，被市場(chǎng)熱議為“又一小區(qū)業(yè)主被開發(fā)商背刺”。

??8月28日，5套房源全部底價(jià)成交，南山區(qū)的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人林女士稱，該小區(qū)近期的二手房掛牌均價(jià)在8.6萬元/平方米左右，但地塊出讓時(shí)間為1993年，意味著房子產(chǎn)權(quán)年限已不足40年。

??南城小筑項(xiàng)目最早于2021年開盤，推出87套小戶型住宅，開盤均價(jià)約8萬元/平方米，共有195批客戶凍資，最終開盤“日光”，此次拍賣房源為開發(fā)商保留房源，多名業(yè)內(nèi)人士表示，該項(xiàng)目開發(fā)商已捂盤多年。

??“當(dāng)時(shí)市場(chǎng)火熱，開發(fā)商便順勢(shì)捂盤，保留了高樓層的房源，直到2023年捂成現(xiàn)樓再拿出來賣，卻因?yàn)槭袌?chǎng)原因和產(chǎn)品原因，已經(jīng)賣不動(dòng)了，沒想到現(xiàn)在開發(fā)商資金出了問題，捂了這么多年的高樓層房源，最終只能6折抵債?！绷峙勘硎?。

??同樣位于南山區(qū)的“桃源里家園”項(xiàng)目，6月份再次有21套房源上架法拍平臺(tái)，引發(fā)市場(chǎng)的高度關(guān)注，因?yàn)閷?duì)比周邊老小區(qū)6萬元/平方米以上的二手成交價(jià)，其起拍價(jià)最低僅3.7萬元/平方米，相當(dāng)于周邊房?jī)r(jià)的6折。

??桃源里家園建成于2017年，項(xiàng)目開發(fā)商采取“全自持、只租不售”的模式長(zhǎng)期持有，目前50平方米一房一廳的月租金在6000元左右。今年2月份，桃源里家園第一批5套住宅被法拍，曾吸引50名買家出手，平均溢價(jià)率超40%。

??而6月16日，盡管第二批法拍的21套房源全部成交，但溢價(jià)率超過20%的僅有4套房源，熱度下降十分明顯。

??不僅有中小戶型房源，近兩年來，部分“出險(xiǎn)”房企旗下的深圳豪宅樓盤，如半島城邦、寶能城等項(xiàng)目，更已成為法拍平臺(tái)的“常客”。

??值得關(guān)注的是，并非所有的“骨折價(jià)”法拍房都能換來真金白銀的回血，同樣是房企的“大甩賣”房源，有些開發(fā)商的自持資產(chǎn)卻無人問津，熱度分化依舊明顯。

??開發(fā)商債臺(tái)高筑

??“確切來講，開發(fā)商的這些房源不是被甩賣，而是被清算。”有法拍行業(yè)人士說道。

??樂有家法拍團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人陳金華稱，開發(fā)商的一手保留房源最終被擺上貨架拍賣，大部分是源于企業(yè)因破產(chǎn)被拍賣以清償債務(wù)，而企業(yè)破產(chǎn)的原因，多為持續(xù)重倉房地產(chǎn)或轉(zhuǎn)型失敗。

??“例如，半島投資因影視業(yè)務(wù)虧損，寶能投資新能源汽車失利，桃源里家園開發(fā)商則被惠州房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拖垮，均是行業(yè)調(diào)整的縮影?！?/p>

??從上述法拍房源的法院執(zhí)行裁定書中也能看出，在這些房產(chǎn)的命運(yùn)浮沉背后，映射出的是各家開發(fā)商如今的債務(wù)漩渦。

??如南城小筑項(xiàng)目的背后開發(fā)商“深圳鵬城弘基投資管理有限公司”，因借款合同糾紛導(dǎo)致房產(chǎn)被申請(qǐng)拍賣抵債，并且，從執(zhí)行裁定書來看，開發(fā)商因糾紛被涉及拍賣的房產(chǎn)并不只有5套房源，而是累計(jì)共有11套。

??天眼查數(shù)據(jù)顯示，自2024年2月至2025年1月，該企業(yè)已有多次被執(zhí)行記錄，被執(zhí)行總金額超7000萬元。

??桃源里家園的開發(fā)商“惠州市惠陽區(qū)拓建實(shí)業(yè)有限公司”，同樣因借款合同糾紛被廣發(fā)銀行申請(qǐng)拍賣查封資產(chǎn)，共計(jì)108套房源，數(shù)量之大，已經(jīng)占到了小區(qū)將近一半的房源。

??去年10月，深圳市星都置業(yè)有限公司被平安銀行申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行支付4.24億元欠款及利息，直至今年1月，由于深圳星都方面并未履行償付義務(wù)，法院則對(duì)其名下282套法拍房源進(jìn)行拍賣變賣。

??而項(xiàng)目體量更大的半島城邦項(xiàng)目，近兩年從一期到四期均有多套抵押房源被法拍，開發(fā)商“深圳半島城邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”背后的債務(wù)，更是涉及如交通銀行、中信銀行、中建二局等多家曾經(jīng)的合作機(jī)構(gòu)。如去年4月，中信銀行便向法院提出申請(qǐng)，要求將半島城邦三期的33套房產(chǎn)以及四期的106套房產(chǎn)，進(jìn)行拍賣變賣以償清債務(wù)。

??值得關(guān)注的是，近日，根據(jù)《深圳半島城邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及關(guān)聯(lián)公司重組項(xiàng)目債權(quán)申報(bào)通知公告》，明確深圳半島城邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及其關(guān)聯(lián)公司（深圳半島城邦置業(yè)有限公司、半島置業(yè)廣州投資有限公司）將采取破產(chǎn)重組。

??數(shù)年來，多批次的賣房抵債始終是杯水車薪，債臺(tái)高筑下，深圳半島最終走上破產(chǎn)重組之路，無疑也給同樣資不抵債的本地房企敲響了警鐘。