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??導(dǎo) 讀 

??2025年下半年有望迎來更多“斷供優(yōu)質(zhì)板塊”的宅地入市，各地也有望持續(xù)迎來更多高熱優(yōu)質(zhì)地塊的成交。

??榜單解讀

??前言：7月在上海、深圳、蘇州等熱點(diǎn)城市帶動(dòng)下，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)點(diǎn)狀高熱的特征，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊地價(jià)屢創(chuàng)新高。

??在優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，頭部的企業(yè)拿地意愿正在修復(fù)。2025年7月30家企業(yè)拿地總金額529億，環(huán)比下降16%，但同比增長(zhǎng)超過五成，與去年月均投資相比增長(zhǎng)5%。

??2025年下半年有望迎來更多“斷供優(yōu)質(zhì)板塊”的宅地入市，各地也有望持續(xù)迎來更多高熱優(yōu)質(zhì)地塊的成交。

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??土地成交規(guī)模季節(jié)性回落

??但熱度“點(diǎn)狀升溫”

??截至7月25日，全國商住辦類用地招拍掛成交建面4194萬平方米，迎來季節(jié)性環(huán)比回落，建筑面積和金額分別環(huán)比下降13%和18%。各能級(jí)成交金額發(fā)展速度均優(yōu)于成交建面，呈現(xiàn)縮量提質(zhì)特征。

??7月平均溢價(jià)率9.9%，為2025年二季度以來月度新高，主要是下半月兩周接連出讓了多宗優(yōu)質(zhì)宅地，深圳、上海、蘇州等城市均在月內(nèi)刷新了各地的城市樓板價(jià)新紀(jì)錄。在核心城市帶動(dòng)下，土地市場(chǎng)短期出現(xiàn)“點(diǎn)狀高熱”的走勢(shì)。

??2

??新增貨值百強(qiáng)門檻降幅擴(kuò)大

??面積、總價(jià)門檻漲11%和16%

??截止7月末，新增土儲(chǔ)貨值百強(qiáng)門檻值為27.6億元，同比下降10%，降幅較6月末擴(kuò)大5個(gè)百分點(diǎn)；新增總價(jià)百強(qiáng)門檻值為13億元，同比提升16%，新增建面百強(qiáng)門檻值為28萬平方米，同比增加11%，總價(jià)、面積門檻的漲幅均較6月有所收窄。

??其中，中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)前7月拿地貨值均已突破1000億，遠(yuǎn)超其他企業(yè)。此外，拿地貨值表現(xiàn)上呈現(xiàn)明顯斷檔走勢(shì)，TOP5門檻737億，TOP10僅有257億元。

??3

??投資百強(qiáng)前七月拿地金額同比增33%

??漲幅較1-6月收窄9個(gè)百分點(diǎn)

??2025年7月份，新增土儲(chǔ)百強(qiáng)房企的新增貨值、總價(jià)和建面百強(qiáng)之和分別為13295億元，6828億元和5802萬平方米，貨值、金額同比增長(zhǎng)17%和33%，漲幅較前六月分別收窄6個(gè)百分點(diǎn)和9個(gè)百分點(diǎn)。僅有面積同比下降1.2%，也從側(cè)面反映了當(dāng)前企業(yè)拿地更集中在核心城市高總價(jià)、高貨值地塊。

??4

??銷售百強(qiáng)投資集中度占七成

??拿地銷售比0.3

??2025年前七月，銷售百強(qiáng)房企拿地集中度依舊保持高。TOP10房企新增貨值占百強(qiáng)的比重達(dá)到70%，較上月微降3個(gè)百分點(diǎn)，但較2024年末增加8個(gè)百分點(diǎn)，未來市場(chǎng)格局進(jìn)一步集中于頭部企業(yè)；此外，TOP11-20新增貨值占比9%，TOP21-30新增貨值占比6%，TOP31-50新增貨值占比7%，后50強(qiáng)新增貨值占比僅有8%，首尾分化顯著。

??拿地銷售比方面，2025年1-7月百強(qiáng)房企拿地銷售比保持在0.3，較2024年末提升0.13。相較于過去投資意愿極度低迷，2025年已有改善，0.3的拿地銷售比已經(jīng)回到2021年水平。

??5

??30家典型企業(yè)7月拿地金額環(huán)比降、同比增

??整體好于去年月均值

??從土地市場(chǎng)點(diǎn)狀火熱也能反映出企業(yè)在核心城市補(bǔ)倉意愿，但整體而言仍保持謹(jǐn)慎和理性。

??一方面，銷售TOP100中仍有半數(shù)房企尚未有新增土儲(chǔ)入賬，部分房企投資能力“喪失”，且面對(duì)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊之下顯得“心有余而力不足”。另一方面，拿地金額TOP100企業(yè)中，單月有拿地的企業(yè)占比僅三成。

??典型企業(yè)投資與整體表現(xiàn)略有背離。雖然月度投資金額保持在年內(nèi)低位，但仍好于去年，在優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，頭部的企業(yè)拿地意愿正在修復(fù)。2025年7月30家企業(yè)拿地總金額529億，環(huán)比下降16%，但同比增長(zhǎng)超過五成。與去年月均投資相比增長(zhǎng)5%。

??其中，中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)在上海、杭州等城市積極拿地，單月拿地超過150億，而招商蛇口也在上海、深圳等一線城市落子，單月拿地接近70億。由此可見，當(dāng)前企業(yè)拿地始終聚焦在核心城市核心地段。

??6

??頭部央國企將持續(xù)領(lǐng)跑

??資源向高能級(jí)城市集中

??就中央部委進(jìn)一步加強(qiáng)城市工作的指示來看，隨著各地城市更新的進(jìn)一步推進(jìn)，以及在房地產(chǎn)供給側(cè)管理進(jìn)一步優(yōu)化，在提升土地要素利用率的指引下，2025年下半年有望迎來更多“斷供優(yōu)質(zhì)板塊”的宅地入市，各地也有望持續(xù)迎來更多高熱優(yōu)質(zhì)地塊的成交。

??城市選擇上，核心城市核心地塊依舊是房企投資的共識(shí)，郊區(qū)乃至低能級(jí)土地市場(chǎng)將繼續(xù)遇冷，資源向高能級(jí)城市集中。

??拿地格局上，保持“央國企領(lǐng)跑、民企弱復(fù)蘇、城投托底”的格局。央國企憑借資金優(yōu)勢(shì)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在土地市場(chǎng)中占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，幾乎“包場(chǎng)”核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，民企則在部分止跌回穩(wěn)的城市中尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

??值得注意的是，目前市場(chǎng)仍在不斷筑底和調(diào)整，銷售萎靡短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)投資整體保持謹(jǐn)慎。尤其是上半年投資鋪排高峰過后，下半年“保持理性”、“以銷定投”、“優(yōu)中擇優(yōu)”是主要投資策略。