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??2025年，在“好房子”國家戰(zhàn)略引導(dǎo)下，重點(diǎn)城市密集出臺(tái)“好房子”新規(guī)，如放寬陽臺(tái)/飄窗面積、鼓勵(lì)空中花園/復(fù)式挑空、優(yōu)化公共空間計(jì)容等。

??這些新規(guī)顯著提升了住宅產(chǎn)品的實(shí)得率、空間尺度和舒適度。不僅激活了剛需、改善、高端客群的分層需求，更推動(dòng)產(chǎn)品力向“空間功能精細(xì)化、場景體驗(yàn)品質(zhì)化、社區(qū)運(yùn)營生態(tài)化”三大方向加速進(jìn)化。

??從2025年1-6月重點(diǎn)城市熱銷項(xiàng)目來看，產(chǎn)品力較強(qiáng)的四代宅和新規(guī)項(xiàng)目起到了很好的“托舉”作用。在當(dāng)前樓市延續(xù)止跌企穩(wěn)的弱復(fù)蘇走勢(shì)的同時(shí)，“好房子”成交領(lǐng)漲。

??“好房子”可以說是貫徹2025年的關(guān)鍵詞。

??2025年3月兩會(huì)定調(diào)全年方向，“穩(wěn)住樓市股市”首次寫入總體要求，明確“建設(shè)好房子”作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向并迅速落實(shí)。

??3月5日，政府工作報(bào)告明確房地產(chǎn)工作路徑，加快構(gòu)建“好房子”標(biāo)準(zhǔn)體系，推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

??3月31日，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式發(fā)布，層高要求從2.8米提升至3米；對(duì)于設(shè)電梯的要求，從原先7層及以上優(yōu)化為4層及以上；隔聲要求從不大于75分貝降低至65分貝；并新增了新增適老化、綠色環(huán)保要求等。這一規(guī)范的落地，不僅為住宅建設(shè)樹立了更高標(biāo)準(zhǔn)，更標(biāo)志著住宅產(chǎn)品正式邁入高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

??在中央的定調(diào)下，截至2025年上半年，已約有13省市提升“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。以安全、舒適、綠色、智能為核心制定技術(shù)導(dǎo)則，如山東省所有地市已出臺(tái)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，江蘇、浙江推進(jìn)容積率優(yōu)化及精裝交付體系，雄安新區(qū)建立“地價(jià)房價(jià)聯(lián)動(dòng)”機(jī)制鼓勵(lì)高品質(zhì)住房供應(yīng)等。

??從2025年至今部分落地的項(xiàng)目來看，高贈(zèng)送率成為新規(guī)產(chǎn)品的核心優(yōu)勢(shì)。如剛需市場利用高實(shí)得率實(shí)現(xiàn)“小面積多功能”；改善產(chǎn)品以場景創(chuàng)新提升空間尺度與靈活性，賦予改善型購房者高端居住體驗(yàn)；對(duì)于高端產(chǎn)品來說，部分產(chǎn)品突破空間形態(tài)，平層別墅化，通過“垂直+水平”的立體化設(shè)計(jì)，將傳統(tǒng)別墅的分層功能（花園、露臺(tái)、地下室）融入單層平面，實(shí)現(xiàn)“小占地、大空間、墅級(jí)感”的居住升級(jí)。

??從我們梳理的2025年至今重點(diǎn)城市的熱銷項(xiàng)目來看，在中央推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號(hào)召下，高得房率的新規(guī)項(xiàng)目成為各地樓市“寵兒”，同片區(qū)內(nèi)去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項(xiàng)目。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，四代宅等新規(guī)產(chǎn)品在多個(gè)核心二線城市逐步落地，基本都成為其區(qū)域銷量王者。

??譬如武漢，準(zhǔn)四代宅推貨節(jié)奏普遍加快，且多能實(shí)現(xiàn)熱銷。我們將武漢2025年一季度開盤的四代宅項(xiàng)目和傳統(tǒng)老規(guī)范項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，可以看出，四代宅去化率明顯優(yōu)于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目。

??進(jìn)入二季度，在政策加快推進(jìn)下，“好房子”項(xiàng)目落地密集。

??以廣州為例，4月全市共有13個(gè)新規(guī)產(chǎn)品入市，推貨量占全市六成；5月全市共有8個(gè)新規(guī)項(xiàng)目入市，推貨量占全市五成，認(rèn)購量則占全市七成；6月全市共有11個(gè)新規(guī)項(xiàng)目入市，推貨量占全市六成，認(rèn)購量則占全市約九成，新規(guī)項(xiàng)目整體去化率比舊規(guī)項(xiàng)目高30個(gè)百分點(diǎn)。

　　再如鄭州，4月中原區(qū)龍湖中原頌項(xiàng)目和鄭東新區(qū)SIC超級(jí)總部中心潤府項(xiàng)目當(dāng)月認(rèn)購套數(shù)均超200套以上，霸榜4月鄭州項(xiàng)目銷售榜前2名，去化速度遠(yuǎn)超其他傳統(tǒng)項(xiàng)目。

　　5月成都7個(gè)項(xiàng)目8次開盤，均為新規(guī)項(xiàng)目，其中金茂、萬科項(xiàng)目均位于二圈層，憑借周邊地鐵配套+新規(guī)產(chǎn)品高得房率+低總價(jià)優(yōu)勢(shì)，開盤千人搖號(hào)，去化100%，熱度高企；其余3個(gè)加推項(xiàng)目均位于成華區(qū)，屬于三環(huán)內(nèi)價(jià)值洼地區(qū)域，開盤持續(xù)售罄。

??6月重慶四代宅與普宅去化率極度分化，四代宅普遍去化率均在75%以上，而普宅去化率基本在2成左右。

??以龍湖御湖境項(xiàng)目為例，周邊無競品，且加贈(zèng)送后實(shí)得價(jià)僅16555元/平方米，高產(chǎn)品力的同時(shí)突出性價(jià)比，本月加推兩次，均實(shí)現(xiàn)熱銷。聯(lián)發(fā)觀音橋項(xiàng)目本月推出四代宅新組團(tuán)，均價(jià)23009元/平方米，加贈(zèng)后實(shí)得均價(jià)僅為16960元/平方米，與板塊內(nèi)其他競品相比有約8000多元/平方米價(jià)格優(yōu)勢(shì)，精準(zhǔn)吸收區(qū)域剛改和中改客戶實(shí)現(xiàn)高去化。

??需要注意的是，在新規(guī)產(chǎn)品持續(xù)熱銷的背景下，近期部分城市開始加強(qiáng)對(duì)新規(guī)產(chǎn)品的監(jiān)管。

??例如，廣州已明確要求，飄窗必須外凸，不再允許通過內(nèi)凹飄窗變相擴(kuò)充室內(nèi)面積，目前的0飄窗設(shè)計(jì)或?qū)⒈蝗娼型?。廣州高度超過40米的建筑，花池不再全贈(zèng)送，需計(jì)入一半容積率，未來房企通過花池改造增加面積的做法也將受到一定限制。

??成都對(duì)新規(guī)產(chǎn)品的監(jiān)管也在收緊，其新規(guī)要求全贈(zèng)送和半贈(zèng)送面積占建筑面積不超過20%，但實(shí)際操作中，項(xiàng)目往往會(huì)通過一些不合規(guī)的方式使得實(shí)際的贈(zèng)送率超過這個(gè)比例，甚至有些項(xiàng)目到了40%。因此，根據(jù)成都最新出臺(tái)的建筑工程驗(yàn)收規(guī)范，房企報(bào)建時(shí)的平面尺寸、板率、層高等都將納入后期驗(yàn)收核查中，如果實(shí)測誤差值過高，房企將可能被處罰。

??這背后主要有兩方面的原因：一方面，新舊規(guī)產(chǎn)品之間矛盾凸顯，由于新規(guī)產(chǎn)品過高的贈(zèng)送面積，使得存量的舊規(guī)產(chǎn)品相對(duì)貶值，引發(fā)了已購房者的不滿和大量的投訴。

??另一方面，新規(guī)設(shè)計(jì)中的一些問題也逐漸暴露，帶來了潛在的安全隱患。例如，超高層建筑中的花池設(shè)計(jì)可能會(huì)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)安全和居民生活安全造成威脅；飄窗的拆改也可能影響建筑本身的穩(wěn)定性。

??從這點(diǎn)來看，新規(guī)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與監(jiān)管收緊或?qū)⒊蔀楦喑鞘械钠毡橼厔?shì)，房企通過模糊處理增加贈(zèng)送空間以吸引購房者的方式將難以為繼。

??2025年至今，整體市場依然保持弱修復(fù)的態(tài)勢(shì)，其中產(chǎn)品力較強(qiáng)的四代宅和新規(guī)項(xiàng)目明顯更受市場歡迎，帶動(dòng)部分城市“點(diǎn)狀回溫”。

??從新規(guī)產(chǎn)品對(duì)市場的“托舉”來看，購房者對(duì)“好房子”的需求仍在，區(qū)域、配套、產(chǎn)品俱佳的項(xiàng)目還將保持高熱，未來如何更好地滿足這些需求，將成為企業(yè)發(fā)展核心。

??可以預(yù)見的是，在政策方向的引導(dǎo)下，未來住宅產(chǎn)品的升級(jí)方向?qū)⒉辉倬窒抻趩渭冏非蟾嗟馁?zèng)送面積，而是轉(zhuǎn)向生活場景的優(yōu)化、科技賦能的深化以及服務(wù)配套的完善等多維度的綜合價(jià)值競爭。