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??日前召開的中央城市工作會(huì)議提出“我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”。會(huì)議提出五個(gè)轉(zhuǎn)變，七項(xiàng)工作任務(wù)。值得關(guān)注的是，中央提出“分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展是一個(gè)利好。雖然快速城鎮(zhèn)化過程結(jié)束了，但城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵有了新意，以縣城為載體的后續(xù)城鎮(zhèn)化建設(shè)，依然能夠持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，這有利于三四線城市存量房的去化。另外，這次會(huì)議也提到“高質(zhì)量開展城市更新”“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”等，對(duì)于前期房地產(chǎn)增量市場(chǎng)高速發(fā)展的城市，未來對(duì)存量的更新是重要建設(shè)內(nèi)容。我們認(rèn)為，縣域房地產(chǎn)的增量需求和中心城市的存量更新需求是未來房地產(chǎn)發(fā)展的雙輪動(dòng)力，在一系列優(yōu)化政策的加持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)是有基礎(chǔ)的。

??— 01—

??商品房市場(chǎng)銷售面積和金額跌幅擴(kuò)大

??1—6月份，新建商品房銷售面積45851萬平方米，同比下降3.5%；其中住宅銷售面積下降3.7%。新建商品房銷售額44241億元，下降5.5%；其中住宅銷售額下降5.2%。

??1—6月，新建商品房累計(jì)銷售面積和金額同比跌幅較上期繼續(xù)擴(kuò)大，市場(chǎng)仍未止跌企穩(wěn)。銷售金額跌幅持續(xù)高于面積跌幅，且差距拉大，市場(chǎng)銷售策略依然“以價(jià)換量”為主。在當(dāng)前供求關(guān)系下，住房?jī)r(jià)格仍有下行壓力。市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)分化走勢(shì)，重點(diǎn)城市核心區(qū)域和高品質(zhì)項(xiàng)目仍然有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，銷售、投資、建設(shè)規(guī)模不斷收縮，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，行業(yè)整體止跌企穩(wěn)目標(biāo)的達(dá)成仍需政策更大力度支持。首先下半年要全力落實(shí)已出臺(tái)政策，如土地收儲(chǔ)專項(xiàng)債、“白名單”擴(kuò)圍、城市更新和城中村改造配套政策等。其次也要進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策支持居民賣舊買新、消費(fèi)升級(jí)，如加大公積金支持力度、購(gòu)房補(bǔ)貼力度等；要繼續(xù)優(yōu)化保障性住房政策；要加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，完善支持“好房子”改造與建設(shè)的規(guī)劃、用地、財(cái)稅、金融等政策制度。

　　6月商品房單月銷售面積10536萬平方米，同比減少6.5%，跌幅較上月擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額10150億元，同比減少11.5%，跌幅擴(kuò)大4.4個(gè)百分點(diǎn)。7、8月進(jìn)入銷售淡季，供應(yīng)放緩，交易活躍度將進(jìn)一步降低。

??分類物業(yè)類型看，住宅銷售表現(xiàn)不及上期，銷售面積和金額跌幅均有擴(kuò)大；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房較上期有明顯改善，辦公樓改善更為明顯。

??從各地區(qū)來看，表現(xiàn)差異較大，東、中部地區(qū)銷售面積和金額同比跌幅均較上期擴(kuò)大；西部地區(qū)銷售較上期有所改善；東北地區(qū)銷售金額改善明顯。東部地區(qū)銷售面積及金額占比分別為45.4%、60.9%，分別較上期提高了1.2個(gè)和0.7個(gè)百分點(diǎn)。

??— 02—

??房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅持續(xù)擴(kuò)大

??1—6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資46658億元，按可比口徑計(jì)算同比下降11.2%；其中，住宅投資35770億元，下降10.4%。

　　1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資下行趨勢(shì)不改，同比跌幅較上期再擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。投資拿地是房企保持競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素，新項(xiàng)目、新產(chǎn)品更適應(yīng)市場(chǎng)，有利于支撐銷售業(yè)績(jī)、平衡現(xiàn)金流。當(dāng)前銷售市場(chǎng)仍處于“止跌”階段，短期內(nèi)房企投資仍將保持謹(jǐn)慎，聚焦深耕核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，避免不確定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，注重項(xiàng)目盈利確定性。中長(zhǎng)期看，隨著城市更新相關(guān)的金融、財(cái)政政策落地實(shí)施，推動(dòng)房地產(chǎn)投資向存量?jī)?yōu)化轉(zhuǎn)型，或?qū)?shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

　　月度數(shù)據(jù)方面，6月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資10424億元，同比減少12.4%，跌幅與上月持平；住宅投資同比減少11.3%，跌幅縮小0.5個(gè)百分點(diǎn)。下半年將延續(xù)低位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。

??從物業(yè)類別上看，開發(fā)企業(yè)對(duì)住宅投資比重繼續(xù)提升，占總投資比重76.7%，較上期提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。各物業(yè)類型同比跌幅均較上期有所擴(kuò)大，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房波動(dòng)更為明顯。

??從地區(qū)來看，各區(qū)域投資下降趨勢(shì)不變，東、中、西三區(qū)域同比跌幅均有不同程度擴(kuò)大；東北地區(qū)跌幅較上期縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)，但跌幅依然是各區(qū)域最大。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重較上期下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，占比59.2%。

??— 03—

??房屋新開工規(guī)模低位運(yùn)行

??1—6月份，房屋新開工面積30364萬平方米，下降20.0%；其中住宅新開工面積22288萬平方米，下降19.6%。房屋竣工面積22567萬平方米，下降14.8%；其中住宅竣工面積16266萬平方米，下降15.5%。

??1—6月，新開工同比跌幅較上期收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)4個(gè)月小幅改善，整體規(guī)模仍處于低位；5月單月新開工面積7180萬平方米，同比減少9.5%，跌幅明顯收窄。竣工端也有所改善，跌幅較上期縮小2.5個(gè)百分點(diǎn)。房企當(dāng)前仍以去庫(kù)存和保交付為核心任務(wù)，新開工意愿持續(xù)受制于資金壓力和市場(chǎng)預(yù)期，不斷下降的新開工面積直接影響可竣工量，兩項(xiàng)指標(biāo)規(guī)模短期都難以提升。

??— 04—

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金繼續(xù)下行

??1—6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金50202億元，同比下降6.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款8245億元，增長(zhǎng)0.6%；利用外資17億元，增長(zhǎng)25.4%；自籌資金17544億元，下降7.2%；定金及預(yù)收款14781億元，下降7.5%；個(gè)人按揭貸款6847億元，下降11.4%。

??1-6月，開發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)同比期跌幅擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)4個(gè)月下行。具體來看，各項(xiàng)資金來源中國(guó)內(nèi)貸款和利用外資同比增長(zhǎng)；自籌資金跌幅水平與上月持平；定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比跌幅較上月擴(kuò)大超過2個(gè)百分點(diǎn)。占比方面，自籌資金占全部資金的34.9%，較上期提高0.7個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占43.1%，較上期降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。

??在房地產(chǎn)金融政策支持下，開發(fā)企業(yè)自籌資金不斷改善，但受到銷售低迷和債務(wù)到期影響，整體資金壓力依然較大。央行在二季度例會(huì)上表示，將著力推動(dòng)已出臺(tái)金融政策措施落地見效，加大存量商品房和存量土地盤活力度，完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度。未來專項(xiàng)債收儲(chǔ)加速推進(jìn)落實(shí)，融資協(xié)調(diào)機(jī)制進(jìn)一步擴(kuò)容，房企要靈活利用金融政策工具緩解資金壓力，同時(shí)要聚焦“好房子”標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，精準(zhǔn)匹配市場(chǎng)提升銷售能力。

??— 05—

??商品房待售面積持續(xù)減少，去化周期有所收縮

??6月末，商品房待售面積76948萬平方米，比上月末減少479萬平方米。其中，住宅待售面積減少443萬平方米，辦公樓增加14萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房減少31萬平方米。

??截至6月末商品房待售面積連續(xù)4個(gè)月減少，庫(kù)存總量持續(xù)收縮，按當(dāng)前銷售面積計(jì)算消化周期為10個(gè)月，較上期有所縮短。各地在收購(gòu)存量房資金來源、房源用途等方面的舉措不斷優(yōu)化，更好推進(jìn)收購(gòu)工作落地，未來去庫(kù)存效率也將逐步提升。