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??三四季度新房市場(chǎng)剛需中改需求還是有望持續(xù)釋放，整體延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)；二手房市場(chǎng)或?qū)⒀永m(xù)高位震蕩行情，短期內(nèi)以價(jià)換量仍是撬動(dòng)銷量的利器。

??◎  文/俞倩倩

??2025年已過(guò)半年有余，盤(pán)點(diǎn)京滬深杭等核心一二線樓市“成績(jī)單”，深圳表現(xiàn)可謂“可圈可點(diǎn)”，不僅是新房成交面積、金額同比雙正增城市，同時(shí)一二手房總成交規(guī)模增幅高達(dá)27%居同類城市前列，究竟深圳緣何獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，又是哪些項(xiàng)目托舉了市場(chǎng)熱度？

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??一二手房?jī)r(jià)同比轉(zhuǎn)負(fù)加速“泡沫擠出”

??購(gòu)房由“投資投機(jī)”向居住屬性回歸

??縱觀深圳歷年來(lái)一二手房?jī)r(jià)變化，可以看出2023年三季度以來(lái)，無(wú)論是新房還是二手房同比基本保持在負(fù)區(qū)間波動(dòng)，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，“泡沫擠出”帶來(lái)的直接影響是購(gòu)房需求開(kāi)始由此前“投資投機(jī)”向逐步向居住屬性回歸。

??下文我們將通過(guò)分析深圳一二手房成交結(jié)構(gòu)變化和熱銷項(xiàng)目情況來(lái)看其住房需求如何一步步向自住屬性回歸的。

??02 新房300-400萬(wàn)元、500-600萬(wàn)元占比增幅顯著,高性價(jià)比剛需中改盤(pán)為熱銷主力

??新房成交結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出典型的“剛需、中改支撐市場(chǎng)，頂豪降溫”特征：剛需70-90平、300-400萬(wàn)元為成交主力前較2024年同期占比持增，中改100-120平、500-600萬(wàn)元成交占比增幅顯著；與之形成鮮明對(duì)比的是總價(jià)1000-3000萬(wàn)元高改和豪宅需求略有降溫，成交占比顯著回調(diào)。

??總價(jià)段來(lái)看，300萬(wàn)元-400萬(wàn)元仍是成交大頭，成交占比由2024年前7月的16.31%增至20.89%，增幅高達(dá)4.58pcts；此外200萬(wàn)元-300萬(wàn)元，500萬(wàn)元-600萬(wàn)元兩個(gè)面積段2025年前7月成交占比均有了超1.5pcts以上增幅。值得關(guān)注的是，高改和豪宅需求略有退潮，尤其是1000萬(wàn)元-3000萬(wàn)元，2025年前7月成交套數(shù)占比同比下降2.47pcts至9.86%。

??面積段來(lái)看，70-90㎡為成交主力，2025年前7月成交占比為36.05%且同比持增2.26pcts，100-120㎡增幅顯著，2025年前7月成交套數(shù)占比較2024年同期上升3pcts，而120㎡以上大面積段2025年前7月成交套數(shù)占比同比均出現(xiàn)不同程度回落，高改需求退潮顯著。

??區(qū)域來(lái)看，成交主要集中在龍崗、龍華區(qū)，2025年前7月成交套數(shù)占比均在2成以上，且集中度還在上升，同比分別上漲了0.82pcts和3.98pcts。此外，坪山區(qū)2025年前7月成交套數(shù)占比為7.08%，同比也提升了1.18pcts。

??而從熱銷項(xiàng)目來(lái)看，主要集中在城市次核心片區(qū)具備復(fù)合優(yōu)勢(shì)的高性價(jià)比剛需剛改盤(pán)，下表我們羅列了深圳2025年以來(lái)去化率超6成以上樓盤(pán)基本情況，可以看出，去化率居前的單價(jià)主要集中在3-8萬(wàn)元/平單價(jià)段。

??以深鐵閱云境項(xiàng)目為例，主要是依托核心地段+完善配套+高性價(jià)比，項(xiàng)目地處大運(yùn)核心板塊，周邊配套齊全（①商業(yè)成熟：旁邊COCOPARK ，自帶25萬(wàn)㎡商業(yè)；②交通樞紐：大運(yùn)站3/14/16號(hào)地鐵、深大城際交匯；③學(xué)校資源：24年11月9日深鐵已經(jīng)跟華南師范大學(xué)附屬龍崗大運(yùn)學(xué)校舉行了合作簽約協(xié)議，并對(duì)外公布）；其次具備一定低價(jià)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目折后均價(jià)4.42萬(wàn)/平，價(jià)格低于周邊在售競(jìng)品4.6-4.8萬(wàn)/平；最后項(xiàng)目產(chǎn)品力在片區(qū)具有一定競(jìng)爭(zhēng)力：外立面是采用了鋁板保溫一體板+真石漆+LOW-E玻璃幕墻打造，在目前龍崗的新樓盤(pán)當(dāng)中規(guī)格比較高。 

??而紅山華府則因配備頂  級(jí)學(xué)區(qū)+低總價(jià)+高得房率實(shí)現(xiàn)熱銷，項(xiàng)目屬深高北A1類學(xué)區(qū)（深圳高級(jí)中學(xué)北校區(qū)），作為龍華區(qū)頂  級(jí)公立學(xué)校，對(duì)本地剛需及教育客群吸引力顯著。項(xiàng)目備案均價(jià)8.05萬(wàn)/平，疊加開(kāi)盤(pán)96折優(yōu)惠后，總價(jià)470萬(wàn)元/套起，成為近五年深高北學(xué)區(qū)最低上車門(mén)檻（2024年入市的深業(yè)上城學(xué)府上車總價(jià)門(mén)檻為585萬(wàn)元/套）。此外，受計(jì)容新規(guī)利好，項(xiàng)目實(shí)際使用率約91-94%：本案按新規(guī)公攤面積降低，疊加陽(yáng)臺(tái)、飄窗附贈(zèng)，實(shí)際使用率約91-94%，相比同片區(qū)的深業(yè)上城學(xué)府（約87-90%使用率）高約4個(gè)百分點(diǎn)。

??03 二手房加速“以價(jià)換量”、總價(jià)300萬(wàn)以下100平以上高性價(jià)比房源占比上升

??二手房成交主力面積段上移、總價(jià)段下移特征顯著，購(gòu)買(mǎi)力持續(xù)降級(jí)，房源更為聚焦在龍崗區(qū)、鹽田區(qū)等剛需片區(qū)，福田、南山等改善片區(qū)成交占比不增反降。

??總價(jià)段來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)力持續(xù)降級(jí)特征顯著：一方面200萬(wàn)元-300萬(wàn)元成交占比穩(wěn)中有增，由2024年前7月的17.69%增至19.18%，趕超300萬(wàn)元-400萬(wàn)元主力總價(jià)段，成為成交套數(shù)占比TOP1。禮另一方面以300萬(wàn)為分界線，300萬(wàn)元以上總價(jià)段2025年前7月成交占比同比均呈現(xiàn)持平或回落，其中400萬(wàn)元-600萬(wàn)元降幅顯著，2025年前7月同比下降2.32pcts。而300萬(wàn)以內(nèi)總價(jià)段成交占比均呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。

??面積段來(lái)看，主力面積段有上移跡象，70-90㎡雖為成交主力，但成交占比有下行趨勢(shì)，2025年前7月成交套數(shù)占比為32.79%，較2024年前7月下降0.67pcts；而100㎡以上各面積段成交套數(shù)占比同比均出現(xiàn)不同程度上升。

??區(qū)域來(lái)看，成交主要集中在龍崗區(qū)域，2025年前7月成交占比在2成以上，剛需片區(qū)龍崗區(qū)、鹽田區(qū)成交套數(shù)占比同比上升0.71 pcts和0.85pcts。福田、南山等改善片區(qū)成交占比不增反降。

??從微觀二手房項(xiàng)目來(lái)看，成交套數(shù)居前多為剛需項(xiàng)目以價(jià)換量，熱銷項(xiàng)目多集中在龍崗和鹽田片區(qū)，2025年前7月可比房?jī)r(jià)較2024年同期降幅均在10%以上。

??總體來(lái)看，深圳2025年樓市成交表現(xiàn)亮眼，一二手房總成交規(guī)模增幅高達(dá)27%居同類城市前列，且二手韌性好于新房，二手總成交面積、金額增幅均顯著好于新房。

??二手市場(chǎng)主要是依托“以價(jià)換量”驅(qū)動(dòng)，聚焦于謀求性價(jià)比的剛需剛改客群，總價(jià)段降級(jí)而面積段升級(jí)，高性價(jià)比房源成交占比持續(xù)上升。新房市場(chǎng)高端因供給受限問(wèn)題略有降溫跡象，相較而言，剛需70-90平、300萬(wàn)元-400萬(wàn)元占據(jù)成交主力，而中改500萬(wàn)元-600萬(wàn)元，100-120平成交套數(shù)占比穩(wěn)中有增，市場(chǎng)份額持續(xù)擴(kuò)容。

??基于以上的市場(chǎng)特征，預(yù)判后市，我們認(rèn)為，短期來(lái)看，三四季度新房市場(chǎng)剛需中改需求還是有望持續(xù)釋放，整體延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)；而二手房市場(chǎng)或?qū)⒀永m(xù)高位震蕩行情，短期內(nèi)以價(jià)換量仍是撬動(dòng)銷量的利器。