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??通過供需兩端協(xié)同發(fā)力，短期內(nèi)助力市場止跌回穩(wěn)，中長期引導(dǎo)向“高品質(zhì)、低風(fēng)險(xiǎn)、可持續(xù)”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型。

??◎  文 / 楊科偉

??7月15日中央城市工作會議在北京舉行，這是繼2015年12月之后又一次有關(guān)城市發(fā)展的最高規(guī)格會議，城市作為現(xiàn)代化的重要載體，在經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程之后，此次會議再一次為新時(shí)代城市發(fā)展建設(shè)定向領(lǐng)航。房地產(chǎn)業(yè)又與城市建設(shè)發(fā)展一脈相承，在推動房地產(chǎn)業(yè)止跌回穩(wěn)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要關(guān)口，中央城市工作會議又對新時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向有哪些影響？

??01 繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)業(yè)需求的基本盤

??我國常住人口城鎮(zhèn)化率從2012年的53.1%提高到2024年的67%，9.4億人生活在城鎮(zhèn)；2013年到2024年，我國累計(jì)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)新增就業(yè)超過1.5億人，1.5億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口平穩(wěn)有序進(jìn)城落戶，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化制度基本建立，歸屬感增強(qiáng)讓“落腳城市”的新市民住房需求不斷釋放，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)20年的高速發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐，到2024年全國城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到40平方米。

??此次會議指出，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。城市工作要深刻把握、主動適應(yīng)形勢變化，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展理念，更加注重以人為本；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，更加注重集約高效；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展動力，更加注重特色發(fā)展；轉(zhuǎn)變城市工作重心，更加注重治理投入；轉(zhuǎn)變城市工作方法，更加注重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

??從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期之后，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的進(jìn)程不會停滯，常住人口城鎮(zhèn)化率和戶籍人口城鎮(zhèn)化率之間的鴻溝依然巨大有待彌合，轉(zhuǎn)移人口市民化帶來的剛性住房需求仍是未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展等基本盤。

??02 城市群、都市圈協(xié)調(diào)發(fā)展，推進(jìn)以縣城為載體的城鎮(zhèn)化奠定房地產(chǎn)市場格局

??此次中央城市工作會議部署城市工作7個(gè)方面的重點(diǎn)任務(wù)其一就是“著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系。著眼于提高城市對人口和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的綜合承載能力，發(fā)展組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈，分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展”。

??城市作為現(xiàn)代化的重要載體，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展又是中國式現(xiàn)代化的重要支撐，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展是實(shí)現(xiàn)共同富裕的必然要求。打造京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三大高質(zhì)量發(fā)展“動力源”，實(shí)施長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展“江河戰(zhàn)略”，深入推進(jìn)西部大開發(fā)、東北全面振興、中部地區(qū)崛起、東部率先發(fā)展……

??對房地產(chǎn)而言，需求來源于人口，人口跟隨產(chǎn)業(yè)就業(yè)，未來房地產(chǎn)業(yè)增量需求分布必將與城市群、都市圈中的城市尤其是核心城市高度契合。2025年住宅開發(fā)土地成交額前5城市成交金額占全國300城的42%，30城市新房成交面積占全國百城58%，一線和半數(shù)二線城市人均住房面積仍遠(yuǎn)低于40平方米，預(yù)示著未來房地產(chǎn)市場份額或?qū)⑦M(jìn)一步向長三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中，相關(guān)住房需求增長可期。

??就縣域城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀來看，在386個(gè)縣級市中，有208個(gè)城鎮(zhèn)化率低于60%,占比超過一半，在1496個(gè)市轄縣中，更是有1356個(gè)縣城鎮(zhèn)化率低于60%，占比超過九成。在這1564個(gè)城鎮(zhèn)化水平較低的縣域行政單位中，居住著6.1億常住人口，平均城鎮(zhèn)化率只有44%，就國內(nèi)外城鎮(zhèn)化發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，仍處于相對較快的增長階段。相對于市轄區(qū)而言，這些縣域無疑有著更為廣闊的發(fā)展空間，常住人口高基數(shù)下的城鎮(zhèn)化率快速發(fā)展，無疑意味著更為可觀的剛性需求增量。

??03 合理控制城市規(guī)模、優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)的集約高效發(fā)展思路將推升城市核心區(qū)價(jià)值

??對特大城市，指出“要走內(nèi)涵式發(fā)展之路”“劃定永久性開發(fā)邊界”；對大城市，明確“要強(qiáng)化大城市對中小城市的輻射和帶動作用，弱化虹吸擠壓效應(yīng)”；對小城鎮(zhèn)，強(qiáng)調(diào)“因地制宜發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進(jìn)特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展”……

??對房地產(chǎn)供給端來說，將延續(xù)供給端優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提質(zhì)增效。一方面，存量盤活與增量控制，嚴(yán)控新增房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模，通過地方專項(xiàng)債加大對存量閑置土地和存量商品房收儲力度，探索“以舊換新”模式去庫存。另一方面，將優(yōu)化增量結(jié)構(gòu)，加大城市更新力度，盤活城市核心區(qū)存量低效土地，適應(yīng)房地產(chǎn)需求形勢，加大高品質(zhì)改善住宅供應(yīng)規(guī)模，勢必將進(jìn)一步強(qiáng)化城市核心功能區(qū)土地價(jià)值和住房價(jià)值。

??04 高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造將不斷催生存量住房改善需求

??2015年中央城市工作會議召開后，從《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，到《關(guān)于推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)打造韌性城市的意見》，再到《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》，一系列政策文件相繼出臺，為城市發(fā)展提供了頂層設(shè)計(jì)。與之相對的是開啟了大規(guī)模城市棚戶區(qū)改造和舊城改造進(jìn)程，極大地促進(jìn)城市界面和基礎(chǔ)設(shè)施改善，也極大地刺激房地產(chǎn)業(yè)新一輪高速發(fā)展。

??此次會議強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期城市工作的總體要求是：堅(jiān)持因地制宜、分類指導(dǎo)，以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標(biāo)，以推動城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，大力推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。

??扎實(shí)推進(jìn)城市更新行動，聚焦老舊小區(qū)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施提升等重點(diǎn)領(lǐng)域，推動城市向更高品質(zhì)、更有溫度、更可持續(xù)的方向邁進(jìn)。城市也是一個(gè)活的機(jī)體需要不斷新陳代謝，住房更是如此，對安全舒適低碳科技的居住環(huán)境的向往，必將不斷催生存量住房改善需求。住建部部長此前表示“從我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程看，從我國城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間的”。

??05 限制超高層建筑、提升房屋安全水平通過“好房子”供給迭代滿足改善需求

??在住房建設(shè)方面，前期為了滿足快速城鎮(zhèn)化帶來的剛性住房需求，更多從期房、中小套型等“增加數(shù)量“方面著手，經(jīng)過20年房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)居民從“住有所居”到“住有優(yōu)居”的跨越。2021年以來提出構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式，解決住房“好不好”問題，改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度，建立房屋全生命周期管理機(jī)制。要以“經(jīng)濟(jì)合理，安全耐久；以人為本，健康舒適；因地制宜，綠色低碳；科技賦能，智慧便利”為標(biāo)準(zhǔn)，四維升級“好房子”。 

??2025 年“好房子”首次寫入政府工作報(bào)告，新一輪住房產(chǎn)品迭代周期已經(jīng)到來。為進(jìn)一步提升住房品質(zhì)，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》于今年5月1日起施行。該規(guī)范從結(jié)構(gòu)安全、抗震設(shè)計(jì)、防火安全等多方面筑牢住宅安全防線，如新建住宅建筑的層高不低于3.0米，4層起設(shè)電梯，每套住宅至少有一個(gè)臥室或起居室滿足日照標(biāo)準(zhǔn)等，全方位提升住宅的健康舒適水平。 

??在政府推動發(fā)展“好房子”背景下，各地供地質(zhì)量不斷提升，城市長期沒有新房供應(yīng)的核心區(qū)域、小面積或低容積率地塊集中供應(yīng)，計(jì)容新規(guī)產(chǎn)品和四代住宅項(xiàng)目憑借品質(zhì)、得房率等優(yōu)勢，銷售去化水平相比舊規(guī)產(chǎn)品持續(xù)熱銷，說明改善需求基礎(chǔ)龐大，只待”好房子“供應(yīng)。依此來看 “好房子”將有望率先企穩(wěn)回升支撐新房市場成交，形成新的價(jià)格基準(zhǔn)，相對同地段舊規(guī)產(chǎn)品或二手房價(jià)，最終形成新的價(jià)格梯度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場新的供求關(guān)系動態(tài)平衡。

??綜上所述，中長期來看，新型城鎮(zhèn)化仍將為中國住房需求提供重要支撐，市場份額或?qū)⑦M(jìn)一步向長三角、粵港澳、京津冀、成渝等核心城市群以及都市圈集中，合理控制城市規(guī)模、優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)的集約高效發(fā)展思路將推升城市核心區(qū)價(jià)值，高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造將不斷催生存量住房改善需求，通過“好房子”供給迭代滿足改善需求支撐新房市場成交，形成新的價(jià)格基準(zhǔn)，最終形成新的價(jià)格梯度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場新的供求關(guān)系動態(tài)平衡。通過供需兩端協(xié)同發(fā)力，短期內(nèi)助力市場止跌回穩(wěn)，中長期引導(dǎo)向“高品質(zhì)、低風(fēng)險(xiǎn)、可持續(xù)”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型。