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??中國的房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“存量博弈”階段。在這樣的背景下，如何讓沉睡的存量資產(chǎn)二次流動(dòng)、讓資本更高效地配置，成為行業(yè)發(fā)展新模式繞不開的課題。RWA（Real World Assets，真實(shí)世界資產(chǎn)）的興起，正在提供一種全新地產(chǎn)金融解決思路，它并不僅是“把房產(chǎn)上鏈”，而是重構(gòu)權(quán)益載體，通過區(qū)塊鏈、智能合約等技術(shù)，把原本不易分割、流程復(fù)雜、信息不透明的大額資產(chǎn)，拆解成可組合、可治理、可交易的數(shù)字化權(quán)益份額；規(guī)則寫進(jìn)智能合約，權(quán)責(zé)與現(xiàn)金流對(duì)應(yīng)，二級(jí)市場(chǎng)引入價(jià)格發(fā)現(xiàn)與退出機(jī)制。

??從香港到歐洲、從迪拜到北美，RWA在全球范圍內(nèi)的探索已進(jìn)入上升期，并在制度設(shè)計(jì)、技術(shù)路徑和商業(yè)模式上呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)。本文將結(jié)合全球各地的實(shí)踐與趨勢(shì)，從環(huán)境政策、市場(chǎng)機(jī)遇、典型案例等，系統(tǒng)解析RWA如何為存量地產(chǎn)領(lǐng)域打開新空間，并探討其潛在的制度突破與產(chǎn)業(yè)影響。

??不同于傳統(tǒng)資產(chǎn)數(shù)字化，RWA從根本上重構(gòu)了資產(chǎn)權(quán)益結(jié)構(gòu)。依托區(qū)塊鏈的不可篡改性與智能合約的自動(dòng)執(zhí)行能力，大額、低流動(dòng)性的實(shí)體資產(chǎn)可以被拆分為可自由交易的小額權(quán)益，從而大幅提升流動(dòng)性與市場(chǎng)深度。例如，一套價(jià)值1000萬元的商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)RWA代幣化可拆為1萬份代幣，每份代表萬分之一產(chǎn)權(quán)，投資門檻從1000萬元降至1000元，并可在二級(jí)市場(chǎng)自由流通。

??截至目前，全球RWA資產(chǎn)價(jià)值已達(dá)254億美元。波士頓咨詢預(yù)測(cè)到2030年RWA市場(chǎng)規(guī)?；蜻_(dá)16萬億美元。而德勤預(yù)計(jì)到2035年將有4萬億美元房地產(chǎn)完成代幣化，年均復(fù)合增長率達(dá)27%。

??當(dāng)前的挑戰(zhàn)不在技術(shù)，而在于如何重塑“所有權(quán)”定義，從傳統(tǒng)的排他性權(quán)利，轉(zhuǎn)向可按比例分享的權(quán)益。香港與迪拜的實(shí)踐提供了兩種參考路徑：

??作為全球重要的金融樞紐，香港在房地產(chǎn)RWA領(lǐng)域的推進(jìn)明顯走在前列。2025年6月26日，特區(qū)政府發(fā)布《香港數(shù)字資產(chǎn)發(fā)展政策宣言2.0》，正式推出“LEAP”發(fā)展框架，重點(diǎn)包括優(yōu)化法律與監(jiān)管、擴(kuò)展代幣化產(chǎn)品種類、推進(jìn)應(yīng)用場(chǎng)景及跨界別合作、人才與合作伙伴發(fā)展四個(gè)方面，政策將政府債券代幣化常規(guī)化，并擴(kuò)展至現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)，允許代幣化ETF通過持牌平臺(tái)交易。這種政策導(dǎo)向與金融機(jī)構(gòu)合作的雙重推動(dòng)，使香港在亞太RWA競(jìng)爭中占據(jù)了領(lǐng)先位置。對(duì)于中國大陸來說，在香港地區(qū)的合規(guī)邊界內(nèi)，“中國大陸資產(chǎn)—香港發(fā)行—全球投資者”成為現(xiàn)實(shí)可行的組合；穩(wěn)定幣與代幣化打通后，收益分配、跨境結(jié)算、風(fēng)控審計(jì)更可形成標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)流。

　　迪拜的探索路徑，則是以政府為主導(dǎo)的系統(tǒng)化落地模式。作為本地房地產(chǎn)登記與管理的核心機(jī)構(gòu)，迪拜土地局聯(lián)合虛擬資產(chǎn)監(jiān)管局及迪拜未來基金會(huì)，推出了中東地區(qū)首個(gè)基于區(qū)塊鏈的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)數(shù)字化項(xiàng)目。官方預(yù)計(jì)，到2033年，這類代幣化交易額可達(dá)600億迪拉姆，占全市交易額的7%，若能實(shí)現(xiàn)，將使迪拜成為全球首個(gè)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)代幣化大規(guī)模應(yīng)用的城市，并為其他市場(chǎng)提供成熟的范本。

　　在投資者意愿持續(xù)增強(qiáng)、市場(chǎng)潛力不斷釋放的背景下，監(jiān)管與制度建設(shè)已成為RWA規(guī)?；涞氐年P(guān)鍵。成熟的合規(guī)框架不僅能降低市場(chǎng)參與者的法律與運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，更能吸引機(jī)構(gòu)資金入場(chǎng)，使RWA市場(chǎng)從“試點(diǎn)探索”邁向“體系化增長”。

　　2025年已成為全球數(shù)字資產(chǎn)監(jiān)管的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。美國 GENIUS 法案首次在聯(lián)邦層面確立穩(wěn)定幣監(jiān)管框架，建立聯(lián)邦與州雙重監(jiān)管路徑，并提出最低資本與技術(shù)合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，降低了市場(chǎng)合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。香港《穩(wěn)定幣條例》于8月1日生效，確立2500萬港幣最低資本金與“100%儲(chǔ)備+超額抵押”的雙保險(xiǎn)模式，為RWA提供了穩(wěn)定的數(shù)字貨幣環(huán)境，并解決了跨境支付、收益分配與流動(dòng)性管理等關(guān)鍵問題。

??在監(jiān)管框架逐步清晰、市場(chǎng)需求持續(xù)升溫的同時(shí)，全球多個(gè)市場(chǎng)的RWA落地實(shí)踐已為行業(yè)提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)與警示。

??香港：亞洲代幣化的制度先行者

??2025年6月26日，綠地金創(chuàng)通過旗下綠地(亞洲)證券成功獲取香港證監(jiān)會(huì)數(shù)字資產(chǎn)投資組織者牌照升級(jí)，成為首家同時(shí)持有數(shù)字資產(chǎn)咨詢與管理牌照的國資背景企業(yè)。綠地金創(chuàng)銅鑼灣寫字樓RWA項(xiàng)目將總值29億港元的銅鑼灣寫字樓拆分為100萬份NFT產(chǎn)權(quán)憑證，每份對(duì)應(yīng)底層資產(chǎn)的等比例所有權(quán)和收益權(quán)。最低投資門檻降至1000港元，散戶可通過合規(guī)平臺(tái)認(rèn)購。代幣發(fā)行過程需通過KYC認(rèn)證，并僅限在持牌平臺(tái)完成認(rèn)購，保障合規(guī)性。該項(xiàng)目通過香港證監(jiān)會(huì)持牌的DigiFT交易所發(fā)行代幣化資產(chǎn)。

??7月9日，德林控股集團(tuán)（01709.HK）宣布啟動(dòng)最高5億港元的房地產(chǎn)代幣化計(jì)劃，標(biāo)志著香港在RWA領(lǐng)域邁出關(guān)鍵一步。首批涵蓋“德林大廈”部分權(quán)益及基金資產(chǎn)。與Asseto合作，采用“鏈上映射+合規(guī)代幣化”模式，智能合約自動(dòng)分配收益，僅向?qū)I(yè)投資者開放，并創(chuàng)新“實(shí)物分派”機(jī)制（首批不超6000萬港元），成為亞洲制度先行示范。

??2025年8月8日，奧瑞德（600666.SH）在螞蟻數(shù)科的技術(shù)支持下，成功完成了全國首單基于AI服務(wù)器資產(chǎn)的RWA首期發(fā)行，融資規(guī)模達(dá)數(shù)千萬元人民幣。雙方嚴(yán)格篩選了上鏈資產(chǎn)的合規(guī)性、收益質(zhì)量及運(yùn)營狀況，并通過技術(shù)手段確保了資產(chǎn)真實(shí)性與數(shù)據(jù)可溯源性。螞蟻數(shù)科此前已成功助力多個(gè)實(shí)體資產(chǎn)跨境RWA項(xiàng)目，包括2024年8月協(xié)助新能源企業(yè)朗新科技在港金管局指導(dǎo)下完成首單跨境RWA融資，2024年12月支持協(xié)鑫能科完成2億元光伏資產(chǎn)RWA發(fā)行，以及2025年3月促成巡鷹集團(tuán)落地?cái)?shù)千萬港元換電設(shè)施RWA項(xiàng)目。

??在RWA全球流通的實(shí)現(xiàn)路徑中，資產(chǎn)與技術(shù)僅是基礎(chǔ)，關(guān)鍵在于構(gòu)建符合監(jiān)管要求的“合規(guī)發(fā)行”機(jī)制。為此，螞蟻數(shù)科串聯(lián)起證券交易（1號(hào)牌）、投資咨詢（4號(hào)牌）、資產(chǎn)管理（9號(hào)牌）、數(shù)字資產(chǎn)托管及穩(wěn)定幣結(jié)算等全環(huán)節(jié)牌照資質(zhì)，形成了完整的跨境發(fā)行合規(guī)閉環(huán)，為實(shí)體資產(chǎn)高效通證化及全球流通提供了關(guān)鍵支撐。

??歐洲：合規(guī)框架下的高效運(yùn)營

??成立于2017年的Blocksquare已完成超過2億美元房地產(chǎn)代幣化，業(yè)務(wù)覆蓋歐盟多國，并率先獲得MiCA合規(guī)認(rèn)證。Blocksquare的核心技術(shù)創(chuàng)新體現(xiàn)在其PropToken智能合約體系上。該系統(tǒng)基于以太坊區(qū)塊鏈，將每個(gè)房產(chǎn)精確分割為100,000個(gè)ERC-20代幣，當(dāng)一個(gè)房產(chǎn)進(jìn)行代幣化時(shí)，首先需要房產(chǎn)持有實(shí)體的法定代表人簽署公司決議，明確將特定比例（通常為60-100%）的凈收益分配給代幣持有者。投資者不僅持有數(shù)字代幣，更重要的是擁有了可以在法庭上主張的法律權(quán)利。這種設(shè)計(jì)為房地產(chǎn)代幣化提供了堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)，也為其他司法管轄區(qū)的類似項(xiàng)目提供了可借鑒的模式。根據(jù)平臺(tái)數(shù)據(jù)，投資者通?？梢垣@得6-12%的年化收益。

??Blocksquare的成功不僅體現(xiàn)在單個(gè)項(xiàng)目的執(zhí)行上，更體現(xiàn)在其生態(tài)系統(tǒng)的建設(shè)上。該平臺(tái)通過DeFi橋接，實(shí)現(xiàn)了代幣化房產(chǎn)與去中心化金融的連接，為投資者提供了更多的流動(dòng)性選擇。同時(shí)，平臺(tái)與多家歐洲知名律師事務(wù)所、評(píng)估機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司建立了合作關(guān)系，形成了完整的服務(wù)生態(tài)。2025年第二季度，Blocksquare與Vera Capital宣布啟動(dòng)10億美元的美國房地產(chǎn)代幣化計(jì)劃，標(biāo)志著RWA進(jìn)入機(jī)構(gòu)級(jí)應(yīng)用階段。該項(xiàng)目專注于機(jī)構(gòu)級(jí)物業(yè)資產(chǎn)，包括多戶住宅開發(fā)、醫(yī)療建筑和城市商業(yè)空間。

??美國市場(chǎng)：從RealT警示到Propy模式

??美國市場(chǎng)的實(shí)踐顯示，技術(shù)創(chuàng)新必須與資產(chǎn)質(zhì)量和管理能力同步。2025年7月，底特律市政府對(duì)RealT及其165個(gè)關(guān)聯(lián)實(shí)體提起的訴訟，成為房地產(chǎn)代幣化行業(yè)的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這起被稱為"底特律歷史上最大的房屋破敗訴訟"的案件，涉及408處房產(chǎn)，暴露了房地產(chǎn)代幣化實(shí)踐中的多個(gè)關(guān)鍵問題。RealT在快速擴(kuò)張過程中忽視了房地產(chǎn)投資的基本原則：資產(chǎn)管理的重要性。房地產(chǎn)代幣化雖然可以降低投資門檻、提高流動(dòng)性，但底層資產(chǎn)的質(zhì)量和管理水平仍然是決定投資成功與否的關(guān)鍵因素。從投資者保護(hù)角度來看，這起訴訟也暴露了信息披露的不足。

??與之形成對(duì)比的是Propy成功路徑。該平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全流程房地產(chǎn)交易數(shù)字化，從房源搜索到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移全程鏈上可追溯，并與數(shù)據(jù)分析公司合作提供精準(zhǔn)估值。截至2024年，平臺(tái)已有價(jià)值超100億美元的美國房產(chǎn)完成鑄幣并準(zhǔn)備代幣化。

??克而瑞的2025年專項(xiàng)RWA調(diào)研顯示，中國大陸房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)RWA的關(guān)注正在升溫。資產(chǎn)管理規(guī)模超百億的大型企業(yè)因資源整合能力與轉(zhuǎn)型迫切性，成為RWA探索的先行主體。這類企業(yè)不僅擁有更強(qiáng)的資源投入與風(fēng)險(xiǎn)承受能力，也面臨更迫切的轉(zhuǎn)型壓力，因此在RWA應(yīng)用上的時(shí)間預(yù)期更為積極。

??從受訪主體構(gòu)成看，高實(shí)物資產(chǎn)存量與專業(yè)資管能力的企業(yè)構(gòu)成應(yīng)用核心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與地產(chǎn)資管公司占比達(dá)65%。值得關(guān)注的是，受訪者超過八成來自中國大陸一線城市，且接近七成是10年以上行業(yè)老將。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，15年以上經(jīng)驗(yàn)的資深管理者普遍持“謹(jǐn)慎樂觀”立場(chǎng)，而10-15年經(jīng)驗(yàn)的中堅(jiān)層則表現(xiàn)出更高的行動(dòng)意愿，反映出代際認(rèn)知差異對(duì)技術(shù)采納速率的影響。

??當(dāng)前在中國大陸RWA仍處于萌芽期，僅僅有25%受訪者表示對(duì)RWA“比較了解，知道基本概念和應(yīng)用”，但這也意味著市場(chǎng)教育與普及空間廣闊。政策討論的熱度擴(kuò)散，推動(dòng)行業(yè)認(rèn)知從概念層面向操作層面遷移，近八成受訪者已對(duì)香港地區(qū)RWA和穩(wěn)定幣有所關(guān)注。

　　企業(yè)類型顯著地影響認(rèn)知深度，金融系地產(chǎn)資管機(jī)構(gòu)和頭部開發(fā)商在RWA認(rèn)知深度上有明顯優(yōu)勢(shì)。60%的受訪者認(rèn)為RWA最大價(jià)值在于“提升資產(chǎn)流動(dòng)性”，20% 的關(guān)注在“降低投資門檻”，接近15%的看重“拓展融資渠道”，而對(duì)“增強(qiáng)透明度”和“優(yōu)化運(yùn)營效率”的認(rèn)知比例暫時(shí)較低。事實(shí)上，基于智能合約的自動(dòng)化執(zhí)行、區(qū)塊鏈的透明化管理、精細(xì)化運(yùn)營等能力，能夠?yàn)檫\(yùn)營效率、風(fēng)險(xiǎn)控制和資產(chǎn)管理模式帶來深遠(yuǎn)改變。

　　數(shù)據(jù)顯示，已有42.9%的企業(yè)對(duì)RWA行業(yè)應(yīng)用有意向，其中5%進(jìn)入試點(diǎn)階段，10%啟動(dòng)可行性研究，57%尚未布局，整體仍屬早期探索期。關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點(diǎn)在于，20%的受訪者預(yù)期在12個(gè)月內(nèi)所在企業(yè)會(huì)啟動(dòng)RWA試點(diǎn)。85%的從業(yè)者長期看好市場(chǎng)前景，這為后續(xù)政策引導(dǎo)、技術(shù)成熟和模式復(fù)制奠定了信心基礎(chǔ)。

　　在資產(chǎn)類型選擇上，超過六成受訪者將核心區(qū)位商業(yè)地產(chǎn)視為最優(yōu)標(biāo)的，其稀缺性、穩(wěn)定現(xiàn)金流和市場(chǎng)共識(shí)度構(gòu)成關(guān)鍵因素。投資者角度，個(gè)人投資意愿顯著領(lǐng)先于企業(yè)應(yīng)用意愿，這為將來存量地產(chǎn)的RWA產(chǎn)品在市場(chǎng)培育初期的推廣奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。對(duì)RWA技術(shù)了解越深入，個(gè)人投資RWA產(chǎn)品的意愿越強(qiáng)。

　　超過八成受訪者愿意考慮投資RWA產(chǎn)品，其中11%表示投資意愿非常強(qiáng)烈，且無人完全拒絕。個(gè)人投資者的積極參與有望加速RWA產(chǎn)品的流通與普及，推動(dòng)市場(chǎng)從認(rèn)知階段快速進(jìn)入實(shí)質(zhì)性增長期。

　　50%受訪者認(rèn)為10-50萬元是合適的投資門檻，17%認(rèn)為50-100萬元合適，僅5%認(rèn)為100萬元以上的門檻是合適的。10-50萬元的主流偏好相比于傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資動(dòng)輒數(shù)百萬的門檻確實(shí)有了大幅降低；但過低的投資門檻（1萬元以下）并不受歡迎，也反映了對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和投資價(jià)值的擔(dān)憂。

??與此同時(shí)看到，RWA產(chǎn)品的收益與期限預(yù)期呈現(xiàn)出理性而健康的特征。41%的受訪者期望年化收益率在5-8%，29%期望8-12%，12%期望12-15%，主流集中在5-12%區(qū)間。而在投資期限方面，71%的受訪者偏好1-3年的中短期投資，顯示出對(duì)流動(dòng)性的高度重視。而較少選擇5年以上長期鎖定，則為市場(chǎng)活躍度與資金周轉(zhuǎn)創(chuàng)造了條件。

　　“監(jiān)管合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)”被列為RWA應(yīng)用的首要關(guān)切，面對(duì)法律框架尚未完善的現(xiàn)實(shí)，建議監(jiān)管層引入“監(jiān)管沙盒”機(jī)制，讓符合條件的企業(yè)在可控范圍內(nèi)開展存量地產(chǎn)RWA業(yè)務(wù)。

??2025年8月8日，OpenAI發(fā)布旗艦語言模型GPT-5，標(biāo)志著AI大模型能力進(jìn)入新階段，也為RWA代幣化帶來智能化運(yùn)營的新可能。長期以來，傳統(tǒng)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭力高度依賴個(gè)人化經(jīng)驗(yàn)與本地化資源整合，而AI大模型的引入，將使這些能力實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制化與全球化。

??在未來2-3年，存量地產(chǎn)RWA可能將不再是被動(dòng)等待交易與管理的資產(chǎn)，而是具備主動(dòng)運(yùn)營與價(jià)值優(yōu)化能力的“AI智能資產(chǎn)”。以中國大陸商業(yè)地產(chǎn)為例，AI可實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)商圈客流量、租金水平、空置率與周邊項(xiàng)目進(jìn)度，并結(jié)合歷史交易和市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)，還可以通過物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備采集的運(yùn)營數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)全方位監(jiān)控與智能化管理，為每份RWA代幣提供動(dòng)態(tài)、精準(zhǔn)的實(shí)時(shí)估值。同時(shí)，AI還能在組合管理層面監(jiān)測(cè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，動(dòng)態(tài)調(diào)整資產(chǎn)配置，優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)收益比。

??對(duì)投資者而言，AI將成為“私人投資顧問”，提供定制化市場(chǎng)分析、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與組合建議，讓投資決策更高效、更精準(zhǔn)。RWA與AI大模型的結(jié)合，不僅是技術(shù)與資產(chǎn)的融合，更可能成為推動(dòng)存量地產(chǎn)全球化配置和數(shù)字化運(yùn)營的新發(fā)動(dòng)機(jī)。

??從早期的概念試探到全球多市場(chǎng)的深度落地，RWA正為中國大陸的存量地產(chǎn)打開一條全新的價(jià)值實(shí)現(xiàn)通道。它不僅是一種融資工具，更是連接傳統(tǒng)資產(chǎn)與數(shù)字經(jīng)濟(jì)、中國大陸市場(chǎng)與全球資本的重要橋梁。無論是流動(dòng)性提升、投資門檻降低，還是運(yùn)營效率優(yōu)化、資產(chǎn)全球化配置，RWA都展現(xiàn)出對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性重塑能力。

??中國大陸可以進(jìn)一步加強(qiáng)與香港地區(qū)、新加坡、日本、美國、歐盟等在RWA方面交流合作。中國大陸的試點(diǎn)項(xiàng)目的選擇盡量遵循"小步快跑、快速迭代"的原則，優(yōu)先核心商辦/產(chǎn)業(yè)園區(qū)/長租等現(xiàn)金流穩(wěn)定、治理成熟的資產(chǎn)。不要去追求“一步到位”，可以從單資產(chǎn)—組合—平臺(tái)的三步走，采用“收益權(quán)優(yōu)先”的輕量化路徑。最終，切記RWA不是“萬  能鑰匙”，但它提供了把存量資產(chǎn)經(jīng)營能力“金融化、標(biāo)準(zhǔn)化、可流通化”的工具箱。只有當(dāng)RWA能夠真正解決現(xiàn)實(shí)問題、滿足真實(shí)需求、創(chuàng)造真正價(jià)值時(shí)，它才能獲得持久的生命力。