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??商品房市場銷售繼續(xù)下降

??1—8月份，新建商品房銷售面積57304萬平方米，同比下降4.7%；其中住宅銷售面積下降4.7%。新建商品房銷售額55015億元，下降7.3%；其中住宅銷售額下降7.0%。

??1—8月，新建商品房銷售整體延續(xù)了下行趨勢，銷售面積和銷售金額同比跌幅差逐步拉開，體現(xiàn)出市場以價換量銷售策略的效果逐步弱化。具體來看，受到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口流動、收入水平等城市綜合競爭力影響，核心城市銷售量價尚存在一定的增長空間和動能，低能級城市則降價也難換量，行業(yè)“止跌回穩(wěn)”的路將長期分化存在。

??8月中央和地方層面政策環(huán)境持續(xù)寬松，國務院會議提出“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結(jié)合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求”； 中共中央、國務院印發(fā)《推動城市高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)意見》，提出激活城市存量資源潛力、系統(tǒng)推進“好房子”和完整社區(qū)建設(shè)因地制宜發(fā)展保障性住房等，明確行業(yè)未來發(fā)展方向。北京、上海、深圳先后出臺房地產(chǎn)優(yōu)化政策，對于區(qū)域限購、公積金、信貸、房產(chǎn)稅等方面做出調(diào)整，對市場傳遞積極信號。

??8月商品房銷售持續(xù)季節(jié)性回調(diào)，銷售面積5744萬平方米，同比減少11.0%，跌幅較上月擴大2.6個百分點；銷售金額5449億元，同比減少14.8%，跌幅擴大0.7個百分點。各項政策地利好疊加供應放量，9月市場預期增強，量價有望回升。

??從物業(yè)類型看，各物業(yè)銷售表現(xiàn)均不及上期，辦公樓銷售面積和金額跌幅擴大最為顯著，住宅銷售面積和商業(yè)營業(yè)用房銷售金額回調(diào)幅度相對較小。

??從各區(qū)域看，銷售面積和金額同比跌幅均較上期擴大，東部地區(qū)兩項指標跌幅擴大最明顯，其同比跌幅也高于其他區(qū)域。東部地區(qū)銷售面積及金額占比分別為44.8%、60.5%，分別較上期降低0.3個和0.2個百分點。

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??房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅持續(xù)擴大

??1—8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資60309億元，按可比口徑計算同比下降12.9%；其中，住宅投資46382億元，下降11.9%。

??1—8月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比跌幅連續(xù)6個月擴大，本期再擴大0.9個百分點。當前市場預期不足，企業(yè)銷售承壓，開發(fā)投資信心很難恢復。市場資源始終集中在頭部房企，更多企業(yè)面臨資金壓力、去化難題、債務化解等困境，收縮拿地規(guī)模，影響企業(yè)持續(xù)發(fā)展。1-8月份，民間固定資產(chǎn)投資同比下降2.3%，受房地產(chǎn)開發(fā)投資下降拖累4.5個百分點。中央層面表示將抓緊研究出臺促進民間投資發(fā)展的政策舉措，完善民營企業(yè)參與國家重大項目建設(shè)長效機制，預計也能為民營房企帶來投資增長點。

??月度數(shù)據(jù)方面，8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資6729億元，為今年最低單月，同比減少20.0%，跌幅較上月擴大2.9個百分點；住宅投資同比減少19.1%，跌幅擴大4.8個百分點。

??各物業(yè)類型中，辦公樓投資同比跌幅最大，與上期持平，商品住宅和商業(yè)營業(yè)用房跌幅持續(xù)擴大。開發(fā)企業(yè)對住宅投資比重76.9%，與上期相比保持不變。

??從地區(qū)來看，各區(qū)域投資同比持續(xù)下降且跌幅均有所擴大，其中東北依然是跌幅最大的區(qū)域，與上期相比，東部地區(qū)擴大1.2個百分點，最為明顯。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重較上期下降0.3個百分點，占比58.8%。

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??房屋新開工規(guī)模持續(xù)處于低位

??1—8月份，房屋新開工面積39801萬平方米，下降19.5%；其中，住宅新開工面積29304萬平方米，下降18.3%。房屋竣工面積27694萬平方米，下降17.0%；其中，住宅竣工面積19876萬平方米，下降18.5%。

??1—8月，新開工累計同比跌幅與上期基本持平，雖然前5個月該指標緩慢改善，但整體規(guī)模仍持續(xù)下行；8月單月新開工面積4595萬平方米，同比減少19.8%，跌幅較上月擴大4.8個百分點。房企資金承壓直接影響市場新開發(fā)和竣工規(guī)模，當前企業(yè)除了對部分“好房子”產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)保持積極的態(tài)度外，重心主要聚焦在優(yōu)化盤活存量上。短期行業(yè)整體規(guī)模收縮局面不會改變，核心城市在基本面支撐下，增量建設(shè)規(guī)模有望回穩(wěn)。

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??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力擴大

??1—8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金64318億元，同比下降8.0%。其中，國內(nèi)貸款10232億元，增長0.2%；利用外資18億元，下降11.5%；自籌資金22974億元，下降8.9%；定金及預收款18844億元，下降10.5%；個人按揭貸款8857億元，下降10.5%。

??1-8月，開發(fā)企業(yè)到位資金累計同比跌幅較上期擴大0.5個百分點，連續(xù)6個月下行。具體來看，銀行持續(xù)支持房地產(chǎn)領(lǐng)域，增加貸款投放力量，國內(nèi)貸款連續(xù)3個月保持增長；受商品房銷售市場低迷影響，定金及預收款、個人按揭貸款跌幅明顯，分別較上期擴大0.6個和1.2個百分點。占比方面，自籌資金占全部資金的35.7%，較上期提高0.4個百分點；定金及預收款和個人按揭貸款占43.1%，較上期降低0.1個百分點。

??當前，行業(yè)銷售端表現(xiàn)疲軟，多數(shù)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流持續(xù)承壓，同時庫存去化緩慢面臨著資產(chǎn)減值風險，虧損擴大。中央持續(xù)加大金融財稅方面的政策支持，8月下旬財政部、稅務總局發(fā)布《完善增值稅期末留抵退稅政策的公告》，對于符合相關(guān)條件的企業(yè)，允許新增留抵增值稅退稅60%，將一定程度減輕開發(fā)企業(yè)新建項目的稅費壓力。隨著9、10月傳統(tǒng)的銷售旺季來臨，企業(yè)要抓住各地利好政策帶來的銷售窗口，積極促銷、回籠資金。

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??商品房庫存去化進程較為緩慢

??8月末，商品房待售面積76169萬平方米，比7月末減少317萬平方米。其中，住宅待售面積減少307萬平方米，辦公樓增加17萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房減少45萬平方米。

??截至8月末商品房待售面積連續(xù)6個月減少，按當前銷售面積計算消化周期為10.6個月，較上期有所增加。當前市場信心不足，去庫存進程相對緩慢。在相關(guān)政策支持下，開發(fā)企業(yè)集體攻堅老項目，全面梳理閑置存量資產(chǎn)，開展存量資產(chǎn)盤活利用專項工作，推進去化效率。