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??今年夏天，廣州市區(qū)某樓盤銷售人員在朋友圈打出“現(xiàn)房特價”廣告：臻席6套一口價房源，現(xiàn)樓實景，即買即入住。

??事實上，該項目已開售三年有余，除開盤時憑借市場高峰余溫去化一批外，后續(xù)銷售速度一直緩慢。如今從期房“熬”成現(xiàn)房，即便多輪降價，仍難言暢銷。

??類似案例在廣州樓市已不罕見。一個新的趨勢正在浮現(xiàn)：克而瑞廣佛數(shù)據(jù)顯示，截至2025年上半年，廣州商品住宅可售庫存1447萬平方米，其中現(xiàn)房742萬平方米，占比51.3%；期房705萬平方米，占比48.7%。

??現(xiàn)房庫存量首次超過期房。

??銷售步伐放緩

??期房變成現(xiàn)房

??現(xiàn)房占比上升，最直接的原因是去化放緩。

??克而瑞廣佛數(shù)據(jù)顯示，廣州一手住宅庫存雖較此前高位已有所改善，但壓力依然不小。截至8月末，全市可售庫存面積1421萬平方米（約11.9萬套），去化周期21.1個月。在全市11個區(qū)域中，僅有荔灣、海珠兩區(qū)的去化周期低于18個月。

??“正常情況下，樓盤從取得預(yù)售證到交房大約需要2至3年?！笨硕饛V佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，但自2022年底起，廣州一手住宅的去化周期基本維持在20個月以上，截至目前已超過兩年半，去化不暢成為現(xiàn)房庫存超過期房的首要原因。

??廣州樓市“糧倉”增城便是典型代表。一名增城樓盤操盤手透露，他們項目的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房庫存超過1000套，周邊同類項目亦不在少數(shù)?！斑^去‘現(xiàn)樓’是賣點(diǎn)，現(xiàn)在幾乎所有項目都在喊。雖然增城新增供應(yīng)持續(xù)收縮，但剛需客普遍偏愛地鐵盤，我們項目離地鐵有一定距離，價格優(yōu)勢也不突出，去化表現(xiàn)一般。銷售周期拉長后，期房自然變成現(xiàn)房銷售，這也是無奈之舉。”

??除銷售承壓外，市場需求變化、資金監(jiān)管趨嚴(yán)同樣推高現(xiàn)房庫存。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，購房者對期房的接受度在下降，更愿意選擇“看得見、摸得著”的現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，以增強(qiáng)對交付的信心。為了提升競爭力，不少開發(fā)商也開始主動轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售。與此同時，隨著資金監(jiān)管趨嚴(yán)，工程進(jìn)度未達(dá)節(jié)點(diǎn)時無法提取資金，預(yù)售資金調(diào)配的難度加大，這也進(jìn)一步推動房企將項目做成現(xiàn)房。

??肖文曉補(bǔ)充說，部分“出險”項目在完成“保交房”任務(wù)后，未售房源也集中釋放至市場，抬升了現(xiàn)房庫存占比。

??產(chǎn)品力最關(guān)鍵

??現(xiàn)房的增加，正在對二手房和一手期房市場同時施加壓力。

??“近年來二手房活躍度高于新房，本質(zhì)上是剛性需求占主導(dǎo)，而二手房的‘即買即住’優(yōu)勢明顯。一手現(xiàn)房增多，必然分流部分二手房需求?！毙の臅员硎尽?/p>

??一位深耕天河區(qū)的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人說，天河不少項目以現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房形式銷售，今年部分急于入住的客戶，在比較時直接排除次新房，轉(zhuǎn)而關(guān)注一手現(xiàn)房。這也是部分天河“網(wǎng)紅”次新盤價格出現(xiàn)明顯下調(diào)的原因之一。

??不過，現(xiàn)房并不是就代表具備完全的優(yōu)勢。

??對部分購房者而言，現(xiàn)房“所見即所得”，交付無懸念，更有安全感；但也有人擔(dān)心，那些“熬”成現(xiàn)房的項目往往設(shè)計滯后。

??肖文曉強(qiáng)調(diào)，最終決策仍取決于買家對“質(zhì)價比”的判斷。對于一手樓盤而言，期房變成現(xiàn)房并不必然意味著更好賣。除價格外，戶型設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)、園林綠化、物業(yè)管理等，都是購房者的重要考量。

??一位市區(qū)項目操盤手提到，近兩年廣州新盤在產(chǎn)品設(shè)計和配套上“內(nèi)卷”加劇，戶型迭代頻繁，部分現(xiàn)房產(chǎn)品在理念和功能上已落后一到兩代。再加上會所、車庫、社區(qū)配套服務(wù)不斷升級，這些都是存量現(xiàn)房難以比擬的。單純因為“現(xiàn)房”標(biāo)簽而下單的購房者并不多見。

??此外，現(xiàn)房階段往往會放大樓盤自身的短板。

??“‘所見即所得’的同時，也意味著缺點(diǎn)無處遁形。期房階段尚有一定濾鏡，而一旦進(jìn)入現(xiàn)房，問題便會被一覽無余?！鄙鲜霾俦P手表示，例如樓盤外立面、樓距、景觀等，在現(xiàn)房階段會被購房者直接感知，一些項目因此在競爭中落于下風(fēng)。

??全面現(xiàn)房銷售

??廣州能否實現(xiàn)

??廣州因為市場變化出現(xiàn)的現(xiàn)房增多情況，正是不少城市正在苦苦探索追求的現(xiàn)房銷售目標(biāo)。

??目前，為了現(xiàn)房銷售，有的城市在土地出讓環(huán)節(jié)規(guī)定現(xiàn)房銷售，有的城市提高預(yù)售工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)向現(xiàn)房過渡，也有的城市鼓勵在“白名單”項目中擇優(yōu)推行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

??以廣州出現(xiàn)的去化緩慢、期房變成現(xiàn)房情況，是否具備全面推行現(xiàn)房銷售的條件，市場參與各方對此十分關(guān)注。

??“如果沒有配套政策支持，比如降低開發(fā)貸利率、下調(diào)地價，現(xiàn)房銷售很難全面推行?！崩钣罴伪硎荆瑥V州現(xiàn)房庫存超過期房，為預(yù)售制改革提供了窗口期，但現(xiàn)房銷售真正落地仍需循序漸進(jìn)。

??在李宇嘉看來，從開發(fā)商角度，現(xiàn)房銷售的資金壓力極大。如今要求“自有資金拿地”，而預(yù)售可提前回款，維持資金較快周轉(zhuǎn)；現(xiàn)房銷售模式下，從開工到銷售的周期，由原先的6個月到1年，延長至2至3年。也就是說，開發(fā)商需要等上2到3年，才能通過銷售回款收回土地成本。投資回報周期被拉長，市場變化的不確定性增加，開發(fā)商拿地積極性下降，地方土地財政也將承壓。

??肖文曉判斷，目前市場整體仍處于筑底修復(fù)期，房企拿地規(guī)模逐年遞減，未來現(xiàn)房庫存占比或?qū)⒗^續(xù)上升。在此背景下，可以結(jié)合“好房子”的要求，在庫存大、現(xiàn)房多的區(qū)域，試點(diǎn)推出部分現(xiàn)房銷售地塊，引導(dǎo)市場預(yù)期。但同時需要綜合考量房企開發(fā)成本的增加，適當(dāng)下調(diào)現(xiàn)售地塊起拍價，才能激發(fā)開發(fā)商的參與意愿。