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??核心內(nèi)容

??1、合約銷(xiāo)售：百?gòu)?qiáng)房企 8 月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額 2070 億元 

??2、企業(yè)拿地：8 月典型企業(yè)拿地金額環(huán)比腰斬，創(chuàng)近一年新低 

??3、企業(yè)融資：?jiǎn)卧驴偭凯h(huán)比回落，華潤(rùn)連續(xù)三個(gè)月融資總量第一 

??4、組織動(dòng)態(tài)：萬(wàn)科架構(gòu)大調(diào)設(shè) 16 地區(qū)公司，保利發(fā)展任命吳蘭玉為副總經(jīng)理

??◎  文 / CRIC研究中心

??01 合約銷(xiāo)售

??百?gòu)?qiáng)房企8月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額2070億元

??核心觀點(diǎn)：

??1、2025年8月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額2070.4億元，環(huán)比降低1.9%，同比降低17.6%，同比降幅相對(duì)于7月收窄了6.7個(gè)百分點(diǎn)，單月業(yè)績(jī)規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額20708.8億元，同比降低13.1%，降幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。

??2、2025年8月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷(xiāo)售門(mén)檻較去年同期進(jìn)一步降低，且門(mén)檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻同比降低4.3%至560.6億元。TOP30和TOP50房企門(mén)檻也分別同比降低5.9%和9%至149.2億元和89.1億元。TOP100房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻更是降低了23.8%至35.1億元。具體分梯隊(duì)來(lái)看，2025年前8個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)的操盤(pán)銷(xiāo)售金額均在降低，TOP21-30梯隊(duì)房企的累計(jì)銷(xiāo)售規(guī)模降幅相對(duì)較小，同比降幅為8.7%，是唯一一個(gè)降幅在10%以?xún)?nèi)的梯隊(duì)。

??3、從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2025年8月有33%的百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，其中21家企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅大于30%，包括綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)、華發(fā)股份、融創(chuàng)中國(guó)、保利置業(yè)、中國(guó)鐵建等，TOP10房企中有8家的銷(xiāo)售操盤(pán)金額環(huán)比有所增長(zhǎng)。

??02 企業(yè)拿地

??8月典型企業(yè)拿地金額環(huán)比腰斬
創(chuàng)近一年新低

??核心觀點(diǎn)：

??1、重點(diǎn)監(jiān)測(cè)企業(yè)拿地金額環(huán)比“腰斬”，單月投資創(chuàng)近一年新低，在經(jīng)歷6、7月短暫的拿地高峰后，投資出現(xiàn)顯著“降溫”。8月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家房企單月投資金額（全口徑）約250億元，57%，創(chuàng)下近一年新低。由于去年8月份基數(shù)較低，30家企業(yè)拿地金額同比上漲達(dá)41%；拿地面積131萬(wàn)平方米，環(huán)比下降52%，同比增長(zhǎng)116%。在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊出讓節(jié)奏放緩之下，8月成交樓板價(jià)環(huán)為19034元/平方米，環(huán)比下降9%。

??其中，有18家企業(yè)8月未有新增土地入賬，僅有華潤(rùn)置地、招商蛇口在深圳聯(lián)合拿地金額超過(guò)80億，其余企業(yè)單月拿地金額均不足20億。

??2、聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，投資愈發(fā)理性和謹(jǐn)慎。8月份優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次、出現(xiàn)周期性下降，土拍溢價(jià)率等指標(biāo)隨即回落。但是從個(gè)體地塊來(lái)看，優(yōu)質(zhì)宅地的熱度仍在繼續(xù)保持，深圳寶安中心宅地、龍華民治宅地等均如期高溢價(jià)成交。

??由此來(lái)看，企業(yè)拿地呈現(xiàn)出理性和謹(jǐn)慎一面，投資僅專(zhuān)注于核心城市、核心地塊，這也是多數(shù)城市銷(xiāo)售的“基本盤(pán)”。我們認(rèn)為，短期這種“寧缺毋濫”策略仍將延續(xù)，投資力度的回升取決于核心城市土拍的質(zhì)量和頻次。而相較于上半年的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，由于當(dāng)前市場(chǎng)仍處在深度筑底過(guò)程中，未來(lái)幾個(gè)月投資或?qū)⒏永硇浴?/p>

??03 企業(yè)融資

??單月總量環(huán)比回落
華潤(rùn)連續(xù)三個(gè)月融資總量第一

??核心觀點(diǎn)：

??1、融資總量：2025年8月65家典型房企的融資總量為371.39億元，環(huán)比減少23.6%，同比減少31.2%。從全年的累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-8月65家典型房企的累計(jì)融資總量為2785.18億元，同比減少27.3%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資256.84億元，環(huán)比減少32.4%，同比減少47%；資產(chǎn)證券化融資105.35億元，環(huán)比增加12.7%，同比增加90.3%。此外還有建發(fā)國(guó)際完成了配股融資，收獲凈額10.11億港元。

??2、融資成本：2025年1-8月65家典型房企新增債券類(lèi)融資成本為3%，較2024年提升0.07個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本8.6%，較2024年全年提升4.42個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本2.6%，較2024年全年降低0.31個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，本月沒(méi)有企業(yè)境外發(fā)債，而由于境內(nèi)發(fā)行債券的企業(yè)基本都是中海、首開(kāi)、中交等央國(guó)企，因此境內(nèi)債券融資成本環(huán)比略微提升了0.03個(gè)百分點(diǎn)至2.38%，繼續(xù)保持低位。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是華潤(rùn)置地，企業(yè)在本月發(fā)行了1筆51億元的CMBS，此外還獲得了2筆共33億元人民幣的銀行貸款。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，2025年1-8月TOP10房企平均每家的融資額為169.35億元，是所有梯隊(duì)中最多的。TOP51+房企上半年平均每家的融資額為15.33億元，同比減少20.88%，是融資規(guī)模降幅最小的梯隊(duì)。從融資成本來(lái)看，TOP10梯隊(duì)的房企融資成本最低，為2.62%，較2024年全年融資成本降低了0.06pct，比融資成本最高的TOP31-50的房企低1.05pct；TOP11-30梯隊(duì)的融資成本同比降低了0.21pct，降幅最大。

??04 組織動(dòng)態(tài)

??萬(wàn)科架構(gòu)大調(diào)設(shè)16地區(qū)公司
保利發(fā)展任命吳蘭玉為副總經(jīng)理

??核心觀點(diǎn)：

??2025年8月，房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)深度調(diào)整態(tài)勢(shì)，65家監(jiān)測(cè)企業(yè)中，頭部房企成為組織變革與人事變動(dòng)的核心主體。從整體趨勢(shì)來(lái)看，組織變革呈現(xiàn)“總部-城市”兩級(jí)管控收縮特點(diǎn)，人事變動(dòng)則是關(guān)鍵崗位人事調(diào)整服務(wù)戰(zhàn)略布局。企業(yè)通過(guò)精簡(jiǎn)管理層級(jí)、優(yōu)化人才配置，以提升決策效率、控制運(yùn)營(yíng)成本，并為新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)注入動(dòng)力。具體情況如下：

??1、房企人事調(diào)整集中于高管層與核心業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)人，變動(dòng)邏輯緊密?chē)@“業(yè)務(wù)需求匹配”與“戰(zhàn)略重心傾斜”。

??保利發(fā)展為推進(jìn)“不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)”第二增長(zhǎng)曲線，聘任具備14年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、客戶(hù)服務(wù)）與物業(yè)管理復(fù)合經(jīng)驗(yàn)的吳蘭玉為副總經(jīng)理，其跨板塊履歷可有效銜接集團(tuán)“不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)+經(jīng)營(yíng)+綜合服務(wù)”三大主業(yè)，填補(bǔ)專(zhuān)業(yè)化人才缺口。

??象嶼地產(chǎn)則通過(guò)內(nèi)部提拔，將滬浙區(qū)域總經(jīng)理助理佟文艷升任集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)管理中心副總經(jīng)理，強(qiáng)化營(yíng)銷(xiāo)體系內(nèi)部人才梯隊(duì)建設(shè)。

??2、房企組織調(diào)整以“撤銷(xiāo)中間層級(jí)、強(qiáng)化總部管控與城市端執(zhí)行力”為核心，打破傳統(tǒng)三級(jí)架構(gòu)，轉(zhuǎn)向兩級(jí)管控。

??萬(wàn)科作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，在深鐵全面進(jìn)駐后，于8月28日正式撤銷(xiāo)原“5+2+2”架構(gòu)（5大區(qū)域公司、2個(gè)總公司、2個(gè)直管公司），重新劃分16個(gè)地區(qū)公司，實(shí)行“總部-地區(qū)公司”兩級(jí)管控，同步設(shè)立物業(yè)、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等八大事業(yè)部聚焦多元化業(yè)務(wù)。人事端同步任命16位地區(qū)公司總經(jīng)理，除李峰兼任集團(tuán)執(zhí)行副總裁外，其余均為專(zhuān)職城市總且直接向總部匯報(bào)，將決策鏈從“三級(jí)”壓縮為“兩級(jí)”，既提升重點(diǎn)城市（如廣佛、上海）的業(yè)績(jī)響應(yīng)速度，又通過(guò)“國(guó)資+職業(yè)經(jīng)理人”雙軌治理，適配深鐵入股后的戰(zhàn)略定位。

??在金地集團(tuán)完成架構(gòu)調(diào)整后，本月金地商置迅速跟進(jìn)，取消原三級(jí)架構(gòu)（總部-區(qū)域-城市），撤銷(xiāo)四大區(qū)域公司平臺(tái)，設(shè)立華東、東部、華南、華北四大地區(qū)公司，同時(shí)進(jìn)行高管大洗牌，通過(guò)“總部強(qiáng)管控+地區(qū)公司實(shí)體化”，減少中間環(huán)節(jié)對(duì)資源配置的阻礙，聚焦重點(diǎn)區(qū)域（如華東、華南）的商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)協(xié)同。

??綜合來(lái)看，當(dāng)前頭部房企正通過(guò)“組織扁平化”與“人才專(zhuān)業(yè)化”的雙輪驅(qū)動(dòng)，應(yīng)對(duì)行業(yè)深度調(diào)整。