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??跌幅62.4%，貶值13.1億港元。

??8月20日，香港山頂歌賦山道15號，在經(jīng)歷兩年招標后以7.9億港元售出，較2016年買入價21億港元，跌幅高達62.4%，創(chuàng)香港住宅史上最大虧損紀錄。

??這座超級豪宅全幢實用面積達18078平方米，采用6套連套加書房及家庭客廳設計，花園面積9948平方米，天臺面積2081平方米，同時設有1200平方米的天庭與1631平方米的庭院。

??香港山頂歌賦山道是香港著名的名流聚集地，李澤楷、何超瓊等人均在這購置物業(yè)。

??這棟物業(yè)大幅甩賣背后，是一位曾懟王石、狂言“瞧不上”李嘉誠的神秘富商陳紅天，他掌舵祥祺集團，創(chuàng)立叱咤深圳頂  級富豪圈的“同心俱樂部”。

??這棟豪宅之外，陳紅天還有多座豪宅被銀行接管，低價出售。祥祺集團發(fā)布公告坦誠，此前高度依賴銀行融資進行資產(chǎn)擴張，現(xiàn)面臨階段性現(xiàn)金流問題，多筆大額應收賬款被臨時悔約，以及內(nèi)地業(yè)務辦理遇到障礙。

??這名曾坐擁350億元身家，內(nèi)地排名第13的地產(chǎn)大鱷走下“神壇”，折戟沉沙。

??香港瘋狂買樓 

??陳紅天，1959年出生于廣東佛山，父親是南?？h一所中學副校長，知識分子家庭背景為他后來不斷學習，并拿到博士學位奠定基礎。

??1976年，17歲的陳紅天中學畢業(yè)響應“上山下鄉(xiāng)”號召，到佛山南海區(qū)務農(nóng)。

??1980年，從鄉(xiāng)下回城的陳紅天憑借體育特長，成為業(yè)余體校的兵乓球教練，后來成為一名職業(yè)中學老師。

??1984年，陳紅天辭職投身改革開放浪潮，從佛山到深圳打拼，從事制衣及服裝貿(mào)易，賺到第一桶金。

??在他的自傳中回憶，上世紀70年代，回內(nèi)地探親的港澳同胞打扮潮流，內(nèi)地的服飾還是清一色的中山裝，參考港澳服裝風格，這就是機會。此后，陳紅天在深圳服裝外貿(mào)行業(yè)逐漸站穩(wěn)腳跟。

??1990年，陳紅天創(chuàng)辦祥祺集團，從服裝貿(mào)易到房地產(chǎn)，正式進軍房地產(chǎn)投資，開發(fā)樓盤。

??1995年，祥祺集團在深圳開發(fā)祥祺花園和僑洲小區(qū)，之后又陸續(xù)開發(fā)了不少住宅、酒店、公寓，在深圳地產(chǎn)圈頗有名氣。

??值得一提的是，1997年，陳紅天考入澳大利亞梅鐸大學，拿到了MBA學位；2001年又去對外經(jīng)濟貿(mào)易大學香港博士班學習，2005年正式成為博士生，并在2008年拿到經(jīng)濟學博士學位，進一步提升專業(yè)素養(yǎng)與國際化視野。

??2003年，陳紅天開始多元化布局，業(yè)務涵蓋投資、地產(chǎn)、實業(yè)、貿(mào)易、物業(yè)、酒店六大板塊，設立香港與深圳雙總部發(fā)展策略，香港負責香港地區(qū)與境外投資，深圳負責內(nèi)地投資。

??2013年，祥祺集團通過增持成為華南城集團最主要的投資者之一，此后幾年，在深圳、香港、上海、珠海買下多座寫字樓，商業(yè)版圖進一步擴大。

??2015年8月，陳紅天夫婦豪擲3.87億港元，購入香港傲璇5樓單位及兩車位。該樓僅12戶，可覽維港景色，租金每月達125萬港元。

??2016年6月，陳紅天以21億港元買下山頂歌賦山道15號地皮；同年7月，拆資45億港元將香港紅磡地標收入囊中，更名“祥祺中心”作為祥祺集團香港總部。

??2017年，陳紅天還在英國倫敦收購兩座地標寫字樓，其中一座命名為“倫敦祥祺中心”。

??幾年間，陳紅天在香港、倫敦投入超百億元，收購多項地標資產(chǎn)，港媒稱其為“深圳超級富豪”。

??此后，陳紅天還先后收購了武漢第一高樓，333米的民生銀行大廈；深圳證券大廈、深圳金湖文化中心、亞洲商業(yè)大廈、上海亞盛大廈、香港會德豐紅磡商廈東座、倫敦加拿大廣場20號、丘吉爾廣場5號等。

??那時的陳紅天事業(yè)版圖如日中天，他說：“別人炒樓花，我買整棟樓?！?/p>

??巔峰時期，陳紅天手握全球12棟摩天大樓，年收租金數(shù)十億元，身家突破350億元，是內(nèi)地排名第13的地產(chǎn)大富豪。

??“超級富豪俱樂部”

??陳紅天創(chuàng)辦的“同心俱樂部”被稱之為“深圳超級富豪俱樂部”。

??在這個神秘組織“同心俱樂部“，陳紅天任俱樂部主席，一份同心俱樂部官網(wǎng)資料名單顯示，騰訊馬化騰、比亞迪王傳福、順豐王衛(wèi)等商業(yè)大亨，都是俱樂部成員。

??同心俱樂部官網(wǎng)顯示，現(xiàn)有企業(yè)家成員153人，成員旗下?lián)碛薪偌疑鲜泄?，全國知名品?0多個，企業(yè)資產(chǎn)總額超4萬億元，年直接和間接納稅超1000億元，號稱“中國頂  級富豪俱樂部”。

??2016年，“寶萬之爭”滿城風雨之際，陳紅天直接下場力挺俱樂部“同盟”成員姚振華，寫文章《誰是野蠻人？》直指深圳地產(chǎn)“帶頭大哥”王石，為姚振華站臺。

??2022年，大灣區(qū)杰出青年頒獎禮上，陳紅天曾評價李嘉誠，“李嘉誠也沒多厲害，長和系市值才不到2000億元，在我們身邊也不算什么，別捧太高?！?/p>

??陳紅天此語在引發(fā)熱議的同時，渾身帶著一股“狂”勁，而他也有“狂”的資本。

??債務纏身跌落“神壇”

??然而，盛極必衰，陳紅天很快便走下“神壇”。

??2023年5月底，祥祺集團發(fā)布聲明稱，公司面臨“階段性現(xiàn)金流問題”，主要原因是多筆大額應收賬款被臨時悔約，以及內(nèi)地業(yè)務辦理遇到障礙。

??同年，第一太平戴維斯（香港）官網(wǎng)宣布，將獨家代理公開招標一處位于香港港島山頂豪宅的物業(yè)單位。該物業(yè)單位便是陳紅天及其妻子于2015年以近4億港元購入自住的。

??而在這之前，祥祺集團旗下多項物業(yè)陷入按揭款違約，被銀行派人“接管”，財務問題已經(jīng)凸顯。

??被銀行“接管”的物業(yè)包括香港OPUSS樓整層、香港會德豐紅磡商廈東座、香港山頂歌賦山道15號豪宅，這三項物業(yè)因按揭貸款違約，欠銀行約60億港元，被東亞銀行接管。

??2023年，陳紅天香港頂  級豪宅“傲璇”被銀行接管，以4.2億港元賣出，比當年的招標價低了近38%。

??2024年12月，香港總部“祥祺中心”被香港都會大學以26.5億港元抄底，相較2016年陳紅天買入價45億港元，跌幅高達41.1%。

??2025年7月，陳紅天家族持有的中半山嘉富麗苑1座底層被銀行以6455萬港元賣出，賺3555萬港元。

??2025年8月20日山頂歌賦山道15號超級豪宅，折價62%出售，4項豪宅及商廈合計凈虧超30億港元，香港媒體稱之為“贏粒糖，輸間廠?！?/p>

??更早之前，祥祺集團在海外的投資也遭遇風波，丘吉爾廣場5號的管理公司破產(chǎn)，加拿大廣場20號欠2.655億英鎊貸款還不上，被銀行委托出售。

??2025年8月，陳紅天投資的華南城負債高達609億港元，被香港法院下令進行清盤。

??據(jù)稱，陳紅天曾向“同心俱樂部”成員求助，但無人回應，未能給他實質性幫助。

??至此，這位擅長房地產(chǎn)投資，創(chuàng)辦同心俱樂部，坐擁百億商業(yè)帝國的地產(chǎn)大亨，如今面臨資產(chǎn)大幅縮水，債務藏身的困境，資產(chǎn)幾乎都被慘淡折價出售，陳紅天商業(yè)帝國隨之崩塌。