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??舊改15年后，華泰小區(qū)化身豪宅“香蜜四季”，各方?jīng)]想到的是因此而陷入爭議。

??8月13日，位于深圳市福田區(qū)的新世界香蜜四季項目發(fā)布了一則“預(yù)約看房通知”，表示后臺已收到逾3800名客戶的預(yù)約看房申請。

??這一項目前身為華泰小區(qū)，建于1984年，占地5.5萬平方米，早在2010年，華泰小區(qū)就被納入城市更新計劃。2012年，深圳新世界被確認為項目實施主體，并于2013年正式啟動城市更新。

??但是，由于多種歷史遺留問題盤踞，華泰小區(qū)舊改陷入了長時間博弈，是過去十余年深圳舊改史上最難啃的“硬骨頭”之一。直至2021年2月，小區(qū)最后一棟舊樓成功拆除后，當(dāng)年4月才終于啟動開工建設(shè)。

??如今，其變身“新世界香蜜四季”重回公眾視野，市場自然高度關(guān)注，一方面是因為福田區(qū)的新房供應(yīng)一直稀缺，另一方面，作為項目開發(fā)商，深圳新世界在過往項目銷售中曾被指出有“捂盤”嫌疑，加上首批推售實際僅一百多套房源，因此這樣的排隊預(yù)約看房操作，也被輿論質(zhì)疑為換湯不換藥的“饑餓營銷”。

??有房地產(chǎn)中介人士表示，其在該項目公眾號預(yù)約看房，排到了9月3日，但同樣總價區(qū)間的一手新房，無論是在福田區(qū)或是南山區(qū)等核心區(qū)域，均未出現(xiàn)如此的看房情況。

??不僅如此，項目的地理位置、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)乃至開發(fā)商深圳新世界的背景，都讓這個歷經(jīng)15年漫長拆遷與開發(fā)的舊改大盤，在一片預(yù)約看房的熱潮中，引發(fā)了市場的廣泛質(zhì)疑。

??“香蜜湖”之名 “景田南”之實

??在預(yù)約排隊看房事件之前，項目最先被市場戳破的真相，是“香蜜湖”三個字。對于深圳，香蜜湖代表著傳統(tǒng)老牌豪宅區(qū)，當(dāng)前深圳官方正致力于打造“香蜜湖新金融中心”。

??“新世界香蜜四季”不僅在案名上向香蜜湖靠近，項目的在定位以及一系列的出街宣傳上，也均打出了如“香蜜湖新規(guī)大宅”“香蜜湖壓軸大戲”等推廣文字，字里行間透露出的均是作為“香蜜湖豪宅盤”的自豪感。

??對此，不少業(yè)內(nèi)人士表示，實際上香蜜四季項目并不屬于香蜜湖板塊，根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的香蜜湖地區(qū)法定圖則，片區(qū)范圍為香蜜路以東，北環(huán)大道以南、香梅路以西，南至深南大道。

??位于香梅路以西的華泰小區(qū)，自始至終并不在傳統(tǒng)意義的香蜜湖片區(qū)內(nèi)，而是地處蓮花街道，屬于景田南片區(qū)。

??“景田板塊其實也是不錯的，但開發(fā)商刻意碰瓷香蜜湖為項目做背書，這樣精心設(shè)計的營銷手段，有誤導(dǎo)購房者以及市場的嫌疑?！庇衅瑓^(qū)房地產(chǎn)中介人士表示。

??根據(jù)國家市場監(jiān)督管理總局發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》，第三條明確要求“房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費者”，同時，深圳市市場監(jiān)督管理局2022年制定的《房地產(chǎn)廣告合規(guī)指引》，也同樣明確規(guī)定“房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)真實、合法，廣告主應(yīng)當(dāng)對廣告內(nèi)容的真實性負責(zé)”，以及“房地產(chǎn)廣告不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費者”。

??更重要的是，房地產(chǎn)中介人士還提醒，行政邊界決定資源分配，“一路之差”不僅片區(qū)劃分不同，往往還意味著配套資源的落差，最直接的便體現(xiàn)在學(xué)區(qū)資源。

??據(jù)了解，新世界香蜜四季所在位置對口的黃埔中學(xué)，整體實力與排名，僅處于福田區(qū)的中等偏下梯隊。

??舊改“玩家”遭遇爭議

??“新世界香蜜四季”項目背后的開發(fā)企業(yè)——深圳新世界集團，是一家以舊改起家的粵系房企。

??公開資料顯示，深圳新世界注冊成立于1997年，其創(chuàng)始人黃偉是廣東陽春人，與綠景的黃康境、京基集團的陳華被行業(yè)稱為“粵西籍深圳地產(chǎn)三巨頭”。

??深圳新世界集團網(wǎng)站顯示，其總資產(chǎn)規(guī)模逾1000億元，布局涵蓋深圳、香港、珠海、洛杉磯等多個城市，地產(chǎn)開發(fā)是深圳新世界集團的核心業(yè)務(wù)，旗下從事地產(chǎn)開發(fā)的主力為深圳市新世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、深圳市新世界投資有限公司（統(tǒng)稱為“新世界地產(chǎn)”）。

??天眼查風(fēng)險信息顯示，“深圳市新世界房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”存在多項深度風(fēng)險提醒，包括528宗司法案件，其中50%案件為商品房預(yù)售合同糾紛，同時該企業(yè)還有162條被執(zhí)行記錄，被執(zhí)行總金額2510萬元。

??購房者更需要警惕的是，該開發(fā)商飽受爭議的灰色過往。

??首先，是深圳新世界董事長黃偉陷入爭議的“跨國行賄”事件，包括財新在內(nèi)的多家媒體曾報道，黃偉曾陷入美國洛杉磯“中國地產(chǎn)商賄賂議員惠澤爾”一案，事件當(dāng)年震驚一時。

??2010年左右，中國房企掀起出海熱潮，其中不乏像深圳新世界黃偉這樣的野心家。兩年間，深圳新世界集團先后收購了洛杉磯中心萬豪酒店，以及迪斯尼附近的喜來登環(huán)球大酒店，兩次收購的總市值超過了1.5億美元，成本不菲。

??直到洛杉磯方面一份近兩百頁的調(diào)查報告，才揭開了這些高樓建設(shè)背后的隱秘角落。在兩次收購?fù)瓿珊?，黃偉計劃著將旗下酒店進行加高，甚至建成洛杉磯市最高的大樓，而這樣的改建計劃，自然需要得到洛杉磯相關(guān)部門的批準(zhǔn)。

??于是便有了后來媒體曝光的，深圳新世界集團與洛杉磯議員惠澤爾交往密切，黃偉累計為這位“洛杉磯土地爺”花費超百萬美元的爭議事件。

??2020年7月，深圳新世界集團發(fā)布聲明，否認參與行賄，稱77層高樓項目為依法依規(guī)申報，不牽扯任何非法利益交換。

??一波未平，一波又起。2022年，黃偉再度陷入爭議，此次則是因其出現(xiàn)在了深圳新世界四季山水小區(qū)的業(yè)主大會票選現(xiàn)場，并被業(yè)主曝光“深圳新世界老板怒砸業(yè)主投票箱”。

??彼時，該小區(qū)的業(yè)主們計劃召開業(yè)主大會并更換小區(qū)物業(yè)，但根據(jù)多個業(yè)主們現(xiàn)場拍攝的視頻，黃偉卻在現(xiàn)場極力阻礙反對，并將街道辦的業(yè)主大會選票箱推倒，大喊“我扔的，我砸的”。

??之后，街道辦工作人員抵達現(xiàn)場，表示“業(yè)主大會合規(guī)合法”，而業(yè)主們?yōu)榱朔乐惯x票箱再被砸，甚至在選票箱外圍用鐵管焊網(wǎng)進行保護。

??2023年，四季山水小區(qū)正式更換物業(yè)公司，期間，還發(fā)生過舊物業(yè)公司“新世界物業(yè)”不肯撤場，新舊兩家物業(yè)共同駐守小區(qū)、僵持不下的局面。直至年末，事件才得以解決，由新的物業(yè)公司全面進駐為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。

??包裝的“豪宅敘事”能走多遠

??8月20日，在項目售樓處開放現(xiàn)場，黃偉在發(fā)言中提到，香蜜四季花園或定價12萬元/平方米。但如此高定價下，若回歸到項目本身，新世界香蜜四季也褒貶不一。

??由于是舊改項目，高達7.6的容積率成為了項目不可避免的先天缺陷，對比今年以來深圳出讓的多塊核心宅地已均是3.1的低容積，同樣定位為核心區(qū)豪宅，香蜜四季的小區(qū)居住密度明顯高出不少。

??資料顯示，項目整個社區(qū)共有10棟建筑，其中5棟為商品房，1棟為酒店公寓，還有1棟保障房和3棟回遷房。這不僅意味著，“公寓+保障房+回遷房”占據(jù)了小區(qū)的一半房源，對于“豪宅”的純粹性和未來溢價空間，也有可能帶來負面影響。

??“舊改項目中，這樣的高低配很常見，但由此帶來的居住體驗和未來二手房價，便很難和真正的豪宅相提并論。”片區(qū)房地產(chǎn)中介人士表示。

??產(chǎn)品方面，香蜜四季是目前福田區(qū)新房市場上少有的新規(guī)戶型，據(jù)了解，有部分戶型使用率高達100%，是項目受到購房者關(guān)注的一大要素。

??但從戶型分布看，項目戶型設(shè)置也非常多樣，包括有105~108平方米的三房，122~124平方米的四房，123~126平方米的四房，128~129平方米的四房，140~143平方米的四房，144~145平方米的四房，以及219~221平方米的五房，277~279平方米的六房，而高區(qū)甚至還有三種戶型的復(fù)式產(chǎn)品。

??新世界項目四季的交付時間預(yù)計在2027年6月，與此同時，在多個平臺上，深圳新世界所開發(fā)的上一個樓盤“新世界臨海攬山”，在項目的交付以及后期的物業(yè)服務(wù)上，也存在著不少業(yè)主投訴與爭議。

??屆時，新世界香蜜四季是否會面臨同樣的問題，抑或是將有所改善，仍待觀察，但當(dāng)開發(fā)商的系列爭議新聞接二連三出現(xiàn)，用了15年時間才熬完舊改路的華泰小區(qū)，在深圳新世界公司包裝下的所謂“香蜜湖最后一張門票”的豪宅敘事，又能走多遠？

??沒有人能準(zhǔn)確回答。