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??8月的一個周末，張先生帶著家人連看了幾處廣州越秀區(qū)的新樓盤。價格比預(yù)期要低，有些特價單位甚至讓他覺得“有驚喜”，但他最終還是沒有出手。

??“天河、海珠區(qū)的選擇更多，戶型更實用，小區(qū)規(guī)模也更大?！睆埾壬毖裕瑯宇A(yù)算，體驗的差距很明顯。

??這種感受并非個例。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，越秀樓市的癥結(jié)不在于“有沒有降價”，而在于客群受限、降價時機偏晚。盡管今年已有不少項目掛出“7”字頭的價格，但在購房者習(xí)慣全城橫向?qū)Ρ鹊漠?dāng)下市況，這樣的調(diào)整力度仍不足以打破觀望情緒。

??價格松動 去化緩慢

??一位深耕越秀區(qū)的房產(chǎn)中介經(jīng)紀人士透露，越秀區(qū)的樓盤普遍低調(diào)，不是長期關(guān)注的人，很難察覺價格已經(jīng)松動。

??以港匯臺為例，一線望江高層依舊高位，開發(fā)商降價意愿不強，但非江景單位已明顯松動——113平方米三房特價888萬元，單價約7.9萬元/平方米；117平方米三房特價940萬元，單價約8萬元/平方米，比去年便宜了幾十萬元。

??定價曾在12萬~18萬元/平方米的廣州城投東園公館，如今北向單位已降至8萬元/平方米出頭；開售多年的淘金半山豪庭、御庭，單價從“10萬+”降至“7”字頭；君熙府更推出“6”字頭特價房。

??但是，降價并未換來理想成交。陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，越禧府、云瀚府去化率僅6.5%和6.9%，淘金半山御庭、東園公館也不足20%。除了越禧府是2024年9月開盤，其余3個項目均已銷售超過兩年；即便淘金半山豪庭去化率超過一半，考慮到已開售5年，銷售速度依舊緩慢。

??唯一的亮點是越秀·東山云起，自6月開售以來，116套房源已網(wǎng)簽54套，產(chǎn)品涵蓋約99~139平方米戶型，價格8.7萬~11.3萬元/平方米。

??不過，與許多熱鬧的降價盤不同，越秀區(qū)樓盤現(xiàn)場依然冷清?！皩W(xué)位房旺季的二三月份過后，看房人明顯減少，暑假家長外出旅游，看房的就更少了。”上述房產(chǎn)中介經(jīng)紀人表示。

??張先生亦有同感：“我們?nèi)タ吹臅r候，售樓處人很少，氣氛很安靜，沒有那種買房的緊迫感?！?/p>

??表面上看，越秀區(qū)的庫存量并不大。截至7月底，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，越秀區(qū)一手房庫存1759套，為全市最少。但成交量同樣墊底，平均每月僅五六十套，去化周期高達44.1個月，是全市最長。

??不再是“非越秀不可”

??一向“僧多粥少”的越秀樓市，為何越來越不靈了？

??越秀區(qū)某樓盤銷售人員表示，現(xiàn)在買家心理預(yù)期變化很大，以前大家覺得越秀地段稀缺，買到就是賺到，現(xiàn)在更看重性價比，不會為地段單獨溢價。

??以東山云起為例，項目去化理想，除了地段占優(yōu)，還因為戶型使用率高、總價合理。相比之下，越秀區(qū)不少新盤規(guī)模較小、部分戶型偏大，導(dǎo)致總價偏高。例如，云瀚府的起步戶型就達130平方米，最大戶型197平方米。此外，有的單體樓戶型設(shè)計落后，同等價格在其他區(qū)域的新房，使用面積可多出20%。

??張先生表示，看越秀區(qū)的房子主要是為了孩子日后讀書，但也會將其與天河、海珠的改善型樓盤作比較?！巴瑯拥腻X，雖然這些項目周邊配套不如越秀區(qū)完善，但產(chǎn)品、小區(qū)環(huán)境都更優(yōu)秀，換個區(qū)域可以住得更舒服，也不是一定要被學(xué)位綁住。”

??市區(qū)某樓盤操盤手表示，越秀區(qū)的主力客群主要包括兩類：一是本地“老廣”改善性置換，二是外區(qū)為學(xué)位而來的家庭買家。

??可是，作為學(xué)區(qū)需求旺盛、存量市場顯著的區(qū)域，越秀區(qū)上半年二手房成交4596套，同比減少7%，是11個區(qū)中唯一負增長。

??“房子賣不出去，地緣客就沒法置換。即便賣掉舊房，資金缺口依然大。”上述操盤手分析，如今地緣置換客不再執(zhí)著于“非越秀不可”——一橋之隔的海珠區(qū)、城市界面改善明顯的荔灣區(qū)，也能被接受，因為這些區(qū)域的新盤更便宜、產(chǎn)品力更強、居住環(huán)境更舒適；而學(xué)位房買家往往有明確目標，或者因為預(yù)算有限，更傾向直接購買對口省一級名校的二手房。

??一位業(yè)內(nèi)人士補充，越秀區(qū)幾個樓盤現(xiàn)在的價格都在合理區(qū)間，東園公館的樓面價6.45萬元/平方米，目前售價已接近無利潤，但依舊解決不了“賣給誰”的問題。地緣客“買不起”，有實力的外區(qū)買家則更青睞一些規(guī)模更大的樓盤。

??“況且，越秀區(qū)很多在售樓盤的開發(fā)商并不急于回籠資金，用一句話說就是‘不差錢’，很可能會繼續(xù)慢慢賣，大幅降價的可能性不大。”上述操盤手表示。

??新增供地將促產(chǎn)品升級

??盡管當(dāng)下成交承壓，但越秀區(qū)即將迎來新的土地供應(yīng)。環(huán)市路以南AY0103023地塊將于9月1日競拍，計容建筑面積4.05萬平方米，起拍總價13.56億元，起拍樓面價3.34萬元/平方米。地塊距離地鐵五號線廣州火車站約500米，周邊商貿(mào)中心密集。

??該地塊前身為廣州市客運站，于今年3月由越秀區(qū)政府審議通過《廣州火車站片區(qū)（站城產(chǎn)居一體化地區(qū)）市客運站地塊項目做地實施方案》轉(zhuǎn)化而來，是全市首個審議通過的做地實施方案的地塊，標志著廣州火車站片區(qū)站城產(chǎn)居一體化地區(qū)做地工作邁入實施階段。

??廣州火車站片區(qū)舊改則是全市四大做地舊改項目之一。根據(jù)規(guī)劃，范圍位于越秀區(qū)、白云區(qū)、荔灣區(qū)交會處，包含廣州站“站、城、產(chǎn)、居”一體化地區(qū)、瑤臺村城市更新單元、三元里村城市更新單元3個部分。規(guī)劃用地范圍566公頃。

??廣州業(yè)內(nèi)人士普遍認為，無論在區(qū)位、交通、教育等配套上，越秀區(qū)仍處于廣州的“王者”段位。伴隨舊城改造、歷史街區(qū)活化，區(qū)域吸引力仍在被激活。如果新地塊在產(chǎn)品定位、產(chǎn)品力和價格上契合市場需求，去化依然有保障。