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??山東煙臺(tái) “中傳” 系列項(xiàng)目的停擺，如同一顆投入平靜湖面的石子，激起的不僅是購房者的恐慌漣漪，更牽扯出一場(chǎng)涉案金額達(dá)2.7億元的房產(chǎn)回購紛爭(zhēng)。

??曾被寄予厚望、欲打造為煙臺(tái)城市地標(biāo)性建筑的中傳國際文化交流中心項(xiàng)目（一期）（以下簡(jiǎn)稱“中心項(xiàng)目”），自2025年上半年起便深陷困境。從施工停滯引發(fā)的連鎖債務(wù)追索，到資產(chǎn)被法院掛牌拍賣卻遭遇流拍，再到合作各方圍繞合同履約展開的激烈紛爭(zhēng)，多重沖擊之下，項(xiàng)目前景愈發(fā)撲朔迷離。

??與之位置相鄰、命運(yùn)相仿的中傳文化科技產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目（二期）（以下簡(jiǎn)稱“基地項(xiàng)目”），同樣因施工停滯導(dǎo)致項(xiàng)目地塊及已有建筑長期閑置。其中，圈而未建的107畝住宅地塊，累計(jì)閑置時(shí)間已接近10年。

??6月下旬，中國房地產(chǎn)報(bào)記者前往實(shí)地走訪。位于山東省煙臺(tái)市福山王懿榮大道南側(cè)與福桃路西側(cè)的中心項(xiàng)目，始建于2019 年，是一個(gè)由一棟高層寫字樓與三棟多層商業(yè)構(gòu)成的商業(yè)綜合體。自 2023年10月以來，整個(gè)工程就陷入了全面停工的狀態(tài)。盡管此前施工進(jìn)度已推進(jìn)至主體結(jié)構(gòu)封頂，卻始終未能轉(zhuǎn)入內(nèi)部裝修階段，只留下多處冰冷的建筑框架，現(xiàn)場(chǎng)一片狼藉，鮮有人問津。

??煙臺(tái)市人民政府辦公室于2022年9月2日發(fā)布的《關(guān)于加快煙臺(tái)市建設(shè)領(lǐng)域歷史遺留問題項(xiàng)目處置工作的實(shí)施意見》明確提出，對(duì)于原項(xiàng)目建設(shè)單位因資金短缺或涉法涉訴而無法繼續(xù)建設(shè)的情況，可通過債務(wù)重組、破產(chǎn)清算等方式解決債務(wù)糾紛、盤活項(xiàng)目，也可引入?yún)?、?lián)建方進(jìn)行合作開發(fā)、續(xù)建。

??然而，停擺中的“中心+基地”項(xiàng)目至今尚未迎來新的進(jìn)展。這場(chǎng)紛爭(zhēng)的背后，是企業(yè)資金鏈的持續(xù)緊繃、合同履行的各執(zhí)一詞，以及 “土地?fù)Q項(xiàng)目” 模式下隱藏的諸多爭(zhēng)議。

??從熱銷到爛尾風(fēng)險(xiǎn)的反轉(zhuǎn)

??2019年7月中旬，中傳文化旅游發(fā)展（煙臺(tái)）有限公司（又名煙臺(tái)中傳置業(yè)有限公司，以下簡(jiǎn)稱“煙臺(tái)中傳公司”）在中心項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立房產(chǎn)營銷中心，以中傳百樂里廣場(chǎng)為推廣名對(duì)外銷售中心項(xiàng)目底商等房源。當(dāng)時(shí)，一套建筑面積約60平方米的商業(yè)鋪面總房款接近90萬元，盡管價(jià)格不菲，卻依然吸引了眾多購房者和投資者的目光。

??時(shí)隔4 年，中傳百樂里廣場(chǎng)在建設(shè)期間突然停工，這一狀況讓廣大業(yè)主對(duì)項(xiàng)目前景憂心忡忡，不少購房者認(rèn)為項(xiàng)目存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)，紛紛要求退房退款。

??北京中傳未來投資有限公司（煙臺(tái)中傳公司的母公司，以下簡(jiǎn)稱“北京中傳公司”）相關(guān)負(fù)責(zé)人遲伍剛向記者坦言：“停工后，短期內(nèi)因資金壓力已無力組織繼續(xù)施工，對(duì)于售出的房產(chǎn)，我們只能被動(dòng)接受業(yè)主退單。” 據(jù)了解，公司已為100多位業(yè)主辦理退款達(dá)7000 余萬元，這一支出進(jìn)一步加劇了企業(yè)的資金鏈緊張和債務(wù)壓力。

??記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，中傳百樂里廣場(chǎng)營銷中心大門緊閉，室內(nèi)人去樓空，早已不復(fù)當(dāng)年的熱鬧景象。現(xiàn)場(chǎng)值守人員表示，該營銷中心已關(guān)閉多年。項(xiàng)目的平靜之下，是債務(wù)追索的暗流涌動(dòng)。

??近年來，圍繞施工、材料欠款及銀行借款等問題，中心項(xiàng)目施工總承包方二十二冶集團(tuán)有限公司、煙臺(tái)東華建設(shè)集團(tuán)有限公司，建筑材料供應(yīng)方煙臺(tái)恒一混凝土有限公司等多家企業(yè)，紛紛向煙臺(tái)中傳公司提起訴訟追討欠款。其中，煙臺(tái)中傳公司拖欠濰坊銀行股份有限公司煙臺(tái)分行借款及利息208.12萬元，拖欠二十二冶集團(tuán)有限公司工程款9130.37萬元。但對(duì)于這些款項(xiàng)，煙臺(tái)中傳公司均未履行給付義務(wù)，部分涉事企業(yè)已向法院申請(qǐng)對(duì)其資產(chǎn)進(jìn)行查封、拍賣，凍結(jié)其銀行存款、股權(quán)等。

??事實(shí)上，企業(yè)資金面 “捉襟見肘” 早有端倪。

??企查查數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月3日，煙臺(tái)中傳公司以及基地項(xiàng)目公司煙臺(tái)兩河置業(yè)有限公司，分別欠繳城鎮(zhèn)土地使用稅15.88萬元和37.35萬元。此外，作為 “中心+基地” 項(xiàng)目實(shí)際投資方的北京中傳公司，新增了多條限制消費(fèi)令和失信被執(zhí)行人信息。這些僅僅是企業(yè)資金趨緊、財(cái)務(wù)困境加劇的冰山一角。

??247套商品房的交付與回購之爭(zhēng)

??在這場(chǎng) “欠款困境” 中，北京中傳公司沒有料到的是來自昔日合作伙伴的 “反目”。

??煙臺(tái)市福山區(qū)政府下屬平臺(tái)公司煙臺(tái)通元投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“煙臺(tái)通元公司”），作為最早參與到“中心+基地”項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，在項(xiàng)目停工危機(jī)出現(xiàn)后，并未與北京中傳公司下屬公司攜手應(yīng)對(duì)，反而對(duì)簿公堂。

??2024年12月18日，山東省煙臺(tái)市福山區(qū)法院裁定了煙臺(tái)通元公司的財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，該申請(qǐng)請(qǐng)求凍結(jié)煙臺(tái)中傳公司銀行存款2億元或查封、扣押其相應(yīng)價(jià)值的其他財(cái)產(chǎn)。這一申請(qǐng)?jiān)从诖饲耙惶鞜熍_(tái)通元公司提交的民事起訴狀。

??煙臺(tái)通元公司在起訴書中稱，2017年9月8日，其與煙臺(tái)中傳公司簽訂《回購框架協(xié)議書》，就煙臺(tái)中傳公司投資建設(shè)的中心項(xiàng)目中的地下部分和高層孵化中心4層以上商業(yè)用房的回購事宜達(dá)成一致，協(xié)議對(duì)回購房屋價(jià)格、交付期限、交付標(biāo)準(zhǔn)、付款時(shí)間等都進(jìn)行了約定。

??同日，煙臺(tái)通元公司、煙臺(tái)中傳公司、北京中傳公司等四家企業(yè)共同簽訂《借款協(xié)議》，約定為解決煙臺(tái)中傳公司項(xiàng)目用地資金短缺問題，由煙臺(tái)通元公司出借款項(xiàng)，專項(xiàng)用于煙臺(tái)中傳公司向土地管理部門繳納項(xiàng)目用地土地出讓金及相關(guān)費(fèi)、稅。協(xié)議簽訂后，煙臺(tái)通元公司分三筆向煙臺(tái)中傳公司累計(jì)支付借款近1.7億元。

??在上述回購框架協(xié)議及借款協(xié)議簽訂并支付出借款后，2021年3月4日至2022年1月 17日間，雙方分三次共計(jì)簽訂 247套商品房的《煙臺(tái)市新建商品房買賣合同（預(yù)售）》及補(bǔ)充協(xié)議。協(xié)議載明，247套商品房合同約定的建筑面積共計(jì)32754.36 平方米，總回購款為2.13億元，首付款總額為1.7億元（由借款本息抵頂），剩余購房款4025萬元在商品房交付時(shí)付清。雙方還約定，247套商品房應(yīng)在 2022年10月1日前交付，逾期交付超過30日的，煙臺(tái)通元公司有權(quán)解除合同等。

??煙臺(tái)通元公司在起訴書中表示，煙臺(tái)中傳公司未按合同約定期限交付房屋，且247套商品房屋已多輪查封，項(xiàng)目已停工，煙臺(tái)中傳公司已不具備繼續(xù)履行合同交付商品房的能力，其行為構(gòu)成違約，因此煙臺(tái)通元公司有權(quán)解除247套商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，煙臺(tái)中傳公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

??對(duì)于該訴訟，遲伍剛卻否認(rèn)煙臺(tái)中傳公司違約。他稱，協(xié)議內(nèi)容并未載明具體交付回購房屋時(shí)間的約定。前述《回購框架協(xié)議書》中關(guān)于交付期限的約定是：回購房屋需在項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證后7日內(nèi)，煙臺(tái)中傳公司與煙臺(tái)通元公司簽訂回購房屋的商品房預(yù)售合同并辦理所購房屋的網(wǎng)簽備案登記和預(yù)告登記；并在竣工驗(yàn)收備案之日起7日內(nèi)與煙臺(tái)通元公司組織驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后，辦理交接手續(xù)，煙臺(tái)通元公司出具接房證明文件。

??遲伍剛還表示，是煙臺(tái)通元公司未嚴(yán)格依約履行回購房屋義務(wù)。

??《回購框架協(xié)議書》載明，回購房屋包括中心項(xiàng)目地下部分約29134平方米及項(xiàng)目高層孵化中心四層 (含）以上約24679平方米房產(chǎn)，回購價(jià)格約定為地下部分每平方米3800元，地上部分每平方米6500元，累計(jì)回購總價(jià)為 2.7 億元。盡管煙臺(tái)通元公司回購商品房建筑面積已超出協(xié)議（地上）約定面積，但1.1億元地下部分房產(chǎn)尚未回購。“對(duì)于房產(chǎn)查封與項(xiàng)目停工，屬于房地產(chǎn)開發(fā)普遍遇到的現(xiàn)象。因暫時(shí)性資金保障出現(xiàn)困難及與施工總包方產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)糾紛，理論上可以克服并能渡過難關(guān)?！彼a(bǔ)充道。

??此外，遲伍剛認(rèn)為煙臺(tái)通元公司關(guān)于商品房回購的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有誤。他表示，2021年3月至2022年3月，雙方分兩次共簽訂257套房產(chǎn)，并辦理網(wǎng)簽備案登記，累計(jì)建筑面積33287.93平方米，總回購款近2.2億元，而非起訴書中所說的247套等數(shù)據(jù)。

??“土地?fù)Q項(xiàng)目”模式轉(zhuǎn)變與資金爭(zhēng)議

??工商登記顯示，煙臺(tái)通元公司為煙臺(tái)市福山區(qū)國有資產(chǎn)運(yùn)營保障中心下屬企業(yè)煙臺(tái)市福山區(qū)國有控股集團(tuán)有限公司的控股子公司，從事工程管理服務(wù)行業(yè)。2015年至2024年間，其實(shí)際參保人數(shù)僅為4至9人。

??就是這樣一家參保人數(shù)不足10人的地方平臺(tái)公司，一邊出借超億元資金幫助其他企業(yè)買地，一邊又購置3萬余平方米寫字樓，其背后的原因引發(fā)關(guān)注。記者從獲得的中心項(xiàng)目投資協(xié)議及會(huì)議備忘錄中找到了線索。

??2016年5月24日，煙臺(tái)市福山區(qū)政府與北京中傳公司簽訂《福山－中傳國際文化交流中心項(xiàng)目投資協(xié)議書》，約定合作方式為：福山區(qū)政府所屬的煙臺(tái)潤福建設(shè)投資有限公司（后調(diào)整為煙臺(tái)通元公司）與北京中傳公司共同出資組建中心項(xiàng)目公司；出資比例及方式為，潤福投資以項(xiàng)目中15畝文化廣場(chǎng)、文化孵化中心的土地款作為出資，北京中傳公司以剩余的約45畝土地款及項(xiàng)目建設(shè)投資作為出資。

??一年后，合作模式發(fā)生了微妙變化。2017年9月7日，福山區(qū)政府與北京中傳公司圍繞中心項(xiàng)目開發(fā)召開會(huì)議，確定煙臺(tái)通元公司不再入股中心項(xiàng)目公司，整個(gè)項(xiàng)目由北京中傳公司在福山區(qū)成立的項(xiàng)目公司煙臺(tái)中傳置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，煙臺(tái)通元公司原有入股股份由項(xiàng)目公司回購，所有建設(shè)項(xiàng)目由項(xiàng)目公司全額投資建設(shè)。

??會(huì)議還明確福山區(qū)政府將對(duì)中心項(xiàng)目進(jìn)行多方位扶持，其中包括項(xiàng)目土地出讓金由區(qū)政府指定的城投公司給予借款支持，以及指定區(qū)政府城投公司回購項(xiàng)目地下部分及項(xiàng)目高層孵化中心4層以上房產(chǎn)，回購款由借款沖抵，不足部分支付購房款。

??之后，前述《借款協(xié)議》《回購框架協(xié)議》等合同相繼出爐。但在履約期間，僅借款用于土地出讓金繳納一事就引發(fā)了新的爭(zhēng)議。爭(zhēng)議核心在于，實(shí)際借款數(shù)額已遠(yuǎn)超出協(xié)議約定的8100萬元借款，對(duì)于超出部分資金由誰承擔(dān)，雙方存在分歧。

??2018年7月10日，福山區(qū)政府在與北京中傳公司的會(huì)議中確認(rèn)，中心項(xiàng)目土地面積約 39706平方米，土地出讓金14371萬元。項(xiàng)目土地成本在2018年增加部分（即超過150萬元/畝部分）達(dá)成的合作意見之一，成為了雙方爭(zhēng)議的又一焦點(diǎn)，這也為后續(xù)的糾紛埋下了伏筆。

??為厘清事件全貌，6月19日，記者先后前往福山區(qū)政府相關(guān)部門及煙臺(tái)通元公司進(jìn)行實(shí)地采訪，但對(duì)于上述爭(zhēng)議及土地出讓金借款來源等問題，對(duì)方均未作出正面回應(yīng)。

??目前，“中傳”項(xiàng)目的停擺仍在持續(xù)，2.7億元的房產(chǎn)回購紛爭(zhēng)也尚未落幕，其最終走向備受各方關(guān)注。

??（應(yīng)受訪者要求，文中遲伍剛為化名。）