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??深圳最大酒店易主了。

??近日，深圳公共資源交易中心宣告了深圳規(guī)模最大酒店的歸屬，成立僅1年的深圳市福田文旅城服有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“福田文旅城服公司”）以34.26億元價(jià)格，成功競(jìng)得深圳灣區(qū)會(huì)展國(guó)際酒店資產(chǎn)包。

??這場(chǎng)交易的特殊性在于交易雙方均為國(guó)有資本主體，轉(zhuǎn)讓方實(shí)際控制人為深圳市國(guó)資委，接盤(pán)方則是深圳市福田區(qū)財(cái)政局全資持有的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)。

??此次交易不僅揭開(kāi)了深圳 “最大酒店” 的資產(chǎn)重組序幕，更折射出當(dāng)下國(guó)資在高奢酒店市場(chǎng)的角色升級(jí)。

??深圳最大酒店易主

??作為此次交易的核心標(biāo)的，深圳灣區(qū)會(huì)展國(guó)際酒店的 “分量” 不容小覷：酒店總建筑面積達(dá)31萬(wàn)平方米，由4棟7層建筑和6棟高層建筑組成，擁有約4000間客房，于2023年正式開(kāi)業(yè)。

??深圳灣區(qū)會(huì)展國(guó)際酒店有著特殊的建設(shè)背景。據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局寶安管理局介紹，該酒店是在疫情防控期間作為特殊項(xiàng)目先行建設(shè)并投入使用。隨著疫情結(jié)束，為完善其用地手續(xù)，現(xiàn)通過(guò)公開(kāi)的“招拍掛”程序出讓土地使用權(quán)，并同步將已建成的酒店資產(chǎn)進(jìn)行整體出讓。

??從交易細(xì)節(jié)來(lái)看，此次出讓采用 “土地+建筑物” 捆綁模式，土地使用權(quán)起始價(jià)6.21億元，地上酒店建筑物評(píng)估價(jià)28.05億元，起始總價(jià)34.26億元。

??按照規(guī)定，競(jìng)得人在成交后需與深圳市寶安區(qū)財(cái)政局簽訂《會(huì)展北國(guó)際酒店建筑物出讓合同書(shū)》。其中，酒店價(jià)款的支付方式可分四期繳清，且不計(jì)算利息，首期金額約占總價(jià)款的10%，約為人民幣2.8億元。

??此外，允許競(jìng)得人在保障總建筑面積不變前提下，對(duì)現(xiàn)有建筑拆改建，并可新建約2萬(wàn)平方米設(shè)施及地下停車(chē)場(chǎng)；原則上整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)a(bǔ)繳地價(jià)后可分棟出售，但新業(yè)主需繼承“平急兩用”責(zé)任。

??戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉端接受媒體采訪時(shí)曾表示，4000間客房的龐大體量對(duì)運(yùn)營(yíng)商提出極高要求，盡管低價(jià)拿地可降低初期成本，但“平急兩用”的不可控征用風(fēng)險(xiǎn)可能影響長(zhǎng)期收益穩(wěn)定性。

??值得注意的是，接手這一龐大資產(chǎn)的福田文旅城服公司亦引發(fā)關(guān)注。

??天眼查顯示，競(jìng)得方福田文旅城服公司則是 2024 年8月成立的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，由深圳市福田區(qū)財(cái)政局100%控股，注冊(cè)資本10億元，屬于典型的區(qū)屬國(guó)有獨(dú)資企業(yè)。

??此外，公司法定代表人、董事長(zhǎng)卞雪梅是商業(yè)地產(chǎn)資深人士，她曾任金地集團(tuán)第九屆董事會(huì)董事、董事會(huì)審計(jì)委員會(huì)委員、董事會(huì)戰(zhàn)略委員會(huì)委員（2022 年 4 月因工作變動(dòng)辭職）。其豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為新公司的酒店運(yùn)營(yíng)與項(xiàng)目管理注入專(zhuān)業(yè)動(dòng)能。

??在業(yè)務(wù)定位上，福田文旅城服公司并非單一的酒店投資主體，而是聚焦 “精細(xì)治理、文體旅游服務(wù)、空間資源盤(pán)活” 三大核心能力，致力于推動(dòng)福田區(qū)全域治理提質(zhì)與文化旅游軟實(shí)力提升。目前，其對(duì)外投資深圳市福田體育發(fā)展有限公司、深圳市福興智慧運(yùn)營(yíng)有限公司兩家子公司。

??有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種 “國(guó)資接國(guó)資” 的模式，既符合國(guó)有資產(chǎn)優(yōu)化配置的導(dǎo)向，也為項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)提供了穩(wěn)定保障。

??深圳房地產(chǎn)研究中心相關(guān)工作人員接受媒體采訪時(shí)曾表示，這類(lèi)帶建筑物出讓模式既能快速形成有效供給，又避免了新建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期，特別適合會(huì)展經(jīng)濟(jì)這類(lèi)時(shí)效性強(qiáng)的配套需求。

??國(guó)資進(jìn)場(chǎng)高奢酒店

??深圳灣區(qū)會(huì)展國(guó)際酒店的易主，是當(dāng)下國(guó)資加速布局高奢酒店市場(chǎng)的一個(gè)縮影。

??根據(jù)仲量聯(lián)行最新研究數(shù)據(jù)，中國(guó)酒店資產(chǎn)交易市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著結(jié)構(gòu)性變化：2015~2019年期間，國(guó)資背景投資方在內(nèi)地酒店交易總額中占比僅0.1%；而2020~2024年階段，該比例躍升至14.9%，成為所有收購(gòu)主體類(lèi)型中增速最快的投資力量。

??除上述深圳這一酒店的交易外，2025 年4月，南充市屬國(guó)企四川巽航貿(mào)易有限責(zé)任公司以2.208億元底價(jià)競(jìng)得南充天來(lái)酒店及附屬資產(chǎn)；2023 年底，峨眉山文旅交通集團(tuán)下屬景城公司以1.07 億元承債式收購(gòu)因原業(yè)主資金問(wèn)題停滯的峨眉山悅榕莊酒店項(xiàng)目，并推動(dòng)其于2024年5月復(fù)工。

??一系列案例表明，國(guó)資已從高奢酒店市場(chǎng)的 “旁觀者” 轉(zhuǎn)變?yōu)?“主力軍”。

??對(duì)于這一轉(zhuǎn)變，有業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)資開(kāi)始布局文旅業(yè)務(wù)的熱度有關(guān)，也與城市更新、存量煥新的時(shí)代大背景密切關(guān)聯(lián)。

??從市場(chǎng)層面看，近年來(lái)部分優(yōu)質(zhì)高星酒店項(xiàng)目因母公司經(jīng)營(yíng)問(wèn)題陷入困境，但這類(lèi)項(xiàng)目往往體量龐大、配套完善，對(duì)承接方的資金實(shí)力要求極高，國(guó)資憑借雄厚的資本儲(chǔ)備和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，既能以相對(duì)合理的價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，又能有效防范項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)，起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。

??從政策與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向來(lái)看，在文旅大基建浪潮下，高奢酒店已成為文旅項(xiàng)目、城市更新及新城綜合體的標(biāo)配，地方文旅集團(tuán)及國(guó)企、央企正通過(guò)布局高奢酒店完善文旅產(chǎn)業(yè)鏈。

??此外，高奢酒店具有收益穩(wěn)定、管理標(biāo)準(zhǔn)化程度高的特點(diǎn)，符合國(guó)資投資對(duì) “收益產(chǎn)出比” 的要求；而整合存量酒店、組建專(zhuān)業(yè)酒店集團(tuán)，也成為國(guó)資做大做強(qiáng)文旅業(yè)務(wù)的重要路徑。