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??中房網(wǎng)訊 9月17日，“2025房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨第十五屆房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇”在上海舉行。本次測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)上，《2025房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測(cè)評(píng)研究報(bào)告》、2025房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌價(jià)值50強(qiáng)、區(qū)域10強(qiáng)、成長(zhǎng)性10強(qiáng)、央企10強(qiáng)、優(yōu)秀品牌項(xiàng)目，以及房建供應(yīng)鏈優(yōu)選合作品牌系列等榜單正式揭曉。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)首席分析師郭鎮(zhèn)

??會(huì)上，廣發(fā)證券房地產(chǎn)首席分析師郭鎮(zhèn)表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)變化就是購(gòu)房負(fù)擔(dān)率下降，從2021年的高點(diǎn)到97%，到去年年底54%，再到今年年中大概48%~49%水平，目前購(gòu)房負(fù)擔(dān)率進(jìn)入了40~50%的一個(gè)合理區(qū)間。無(wú)論是在新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，現(xiàn)在都在回歸一個(gè)相對(duì)偏常態(tài)化的過(guò)程。

??以下為演講實(shí)錄：

??各位領(lǐng)導(dǎo)大家下午好。我是廣發(fā)證券的地產(chǎn)行業(yè)分析師首席分析師，首先也是非常感謝丁博士的邀請(qǐng)，我能有機(jī)會(huì)在這里跟大家分享一些我們的研究成果。

??先簡(jiǎn)單做個(gè)自我介紹，我是2011年開(kāi)始看房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，一直在做房地產(chǎn)行業(yè)的分析師，我們團(tuán)隊(duì)是從2017年開(kāi)始在國(guó)內(nèi)的評(píng)選一直是蟬聯(lián)評(píng)選的第一名，一直到今年的評(píng)選馬上開(kāi)始，大家有機(jī)會(huì)的話可以支持一下我們。我今天主要分享的題目就是重塑格局，重塑與資產(chǎn)分化中國(guó)房地產(chǎn)出行之路。也是我們最近這兩年一直在去討論的事情，因?yàn)橐苍谛袠I(yè)內(nèi)做地產(chǎn)研究，也面臨非常多的大家的詢(xún)問(wèn)行業(yè)什么時(shí)候能見(jiàn)底的，路徑到底應(yīng)該是怎么樣的，我們也在不斷的去調(diào)整和思考，所以今天在這里把我們這兩年研究的一些成果統(tǒng)一的做一個(gè)匯報(bào)和展示。

??首先第一頁(yè)想跟大家分享的就是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)見(jiàn)底的路徑，一定和國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)可能是不一樣，或者說(shuō)可能路徑上會(huì)有很大的一個(gè)區(qū)別，最大的一個(gè)原因是因?yàn)槲覀冊(cè)谶^(guò)去的這20年建的房子太多，整體的供給過(guò)剩，而且我們的建房子的速度，如果看同樣的在高點(diǎn)之前，我們跟美國(guó)比跟日本比在高點(diǎn)之前，我們的房屋建設(shè)量如果按人均的規(guī)模去算的話，大概都接近于美國(guó)和日本的兩倍，我們大概30年或者20年間的量，相當(dāng)于別人30-40年的建設(shè)總量的一個(gè)水平，我們就是全世界全球其他國(guó)家平均比較穩(wěn)定期，人均的開(kāi)工面積在0.7~1之間，中國(guó)的話我們的平均水平的話大概在1.5以上，在接近2的水平，維持了有小10年，所以整個(gè)的建設(shè)保有量是非常大的，這是第一個(gè)。

??第二個(gè)我們目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，其實(shí)已經(jīng)偏離海外正常所謂的周期經(jīng)驗(yàn)，所告訴我們的下行的速度或者說(shuō)是一個(gè)結(jié)果。按照去年其實(shí)很多宏觀的專(zhuān)家，包括一些研究的這樣的一些機(jī)構(gòu)，大家有一個(gè)理論，就是全球的房地產(chǎn)的周期下行的經(jīng)驗(yàn)來(lái)告訴我們4年到5年應(yīng)該就是一個(gè)見(jiàn)底的合理的時(shí)間，但是中國(guó)的情況是我們已到目前為止，到今年8月份，我們累積的房?jī)r(jià)的下行的時(shí)間已經(jīng)達(dá)到了48個(gè)月，已經(jīng)滿4年的時(shí)間，而且我們目前的跌幅水平和跌幅的偏離度已經(jīng)超過(guò)了很多所謂的國(guó)外的這樣的一些海外經(jīng)驗(yàn)告訴我們的一個(gè)幅度和節(jié)奏，我們目前的跌幅是32%，如果按累跌幅去算的話，可能我們現(xiàn)在是僅小于就是大型經(jīng)濟(jì)體的話，目前是僅小于日本的跌幅時(shí)間比我們要長(zhǎng)得多，我們用4年的時(shí)間跌了32%，而且現(xiàn)在有一個(gè)很奇特的跡象，就是我們的房?jī)r(jià)的下跌在加速，其他的海外國(guó)家的房?jī)r(jià)跌幅的水平是第一年第二年最快，從第三年開(kāi)始減速，第四年第五年逐步的見(jiàn)底，我們是第一年第二年跌幅比較慢，從第三年開(kāi)始加速，今年是加速之后的第二年，所以整體的曲線的位置其實(shí)已經(jīng)超過(guò)了海外的一個(gè)平均線級(jí)的水平，我們把一些歐美的國(guó)家的房?jī)r(jià)的表現(xiàn)做了一個(gè)長(zhǎng)周期的展示，填色的是下跌的時(shí)間，然后飛特色的是上漲的時(shí)間，原來(lái)我們拿這個(gè)圖經(jīng)常會(huì)說(shuō)全球的主要經(jīng)濟(jì)體大部分時(shí)間房?jī)r(jià)是上漲的，所以我們的房?jī)r(jià)上漲的也很健康。

??但是現(xiàn)在再回顧下跌，重新填了一版顏色，看下跌的時(shí)間可以發(fā)現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)，第一個(gè)特點(diǎn)就是呈現(xiàn)一定的帶狀規(guī)律，就普遍大家的下跌都集中在兩個(gè)階段，一個(gè)是從90年到94年，一個(gè)是從2006年到2010年以后，這兩個(gè)帶狀階段基本都是由西方的整個(gè)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)所帶來(lái)的房?jī)r(jià)的一個(gè)下跌的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

??第二個(gè)特點(diǎn)就是每個(gè)國(guó)家如果看它的跌幅時(shí)間都不一樣，所以很多人都說(shuō)我們?nèi)∑骄阆聛?lái)確實(shí)4~5年。但是你看單一經(jīng)濟(jì)體，看意大利，愛(ài)爾蘭的跌幅的幅度，其實(shí)遠(yuǎn)超所謂的30%，合理的或者平均經(jīng)驗(yàn)主義的一個(gè)跌幅水平的，所以每個(gè)國(guó)家其實(shí)它解決風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程路徑以及遇到的問(wèn)題都是有區(qū)別和差異的。

??這個(gè)不能用一個(gè)簡(jiǎn)單單純的跌了4年，跌了5年就見(jiàn)底了，或者就穩(wěn)定了去做解釋?zhuān)@個(gè)里邊我自己的感受就有一條結(jié)論，就是一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)的跌幅，它的結(jié)束的時(shí)間取決于從什么時(shí)候開(kāi)始有真正的增量的資本開(kāi)始流入房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)，很多國(guó)家包括歐洲國(guó)家，它房?jī)r(jià)下跌終止，也不是靠本國(guó)的居民購(gòu)買(mǎi)力的回升和購(gòu)買(mǎi)行為的回升。

??有些也是靠海外資本的注入，包括海外資本的進(jìn)入市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。所以我們說(shuō)目前自己的問(wèn)題肯定還需要我們自己去解決，它不是一個(gè)等待時(shí)間就能夠自然見(jiàn)底的這樣的一個(gè)過(guò)程。我們?cè)谘芯咳毡镜臅r(shí)候發(fā)現(xiàn)，我們?nèi)ツ曜隽巳毡竞兔绹?guó)長(zhǎng)周期的一個(gè)復(fù)盤(pán)，包括房地產(chǎn)量?jī)r(jià)政策環(huán)境的這樣一個(gè)規(guī)律的這樣的一個(gè)復(fù)盤(pán)，因?yàn)橛X(jué)得單純看所謂的時(shí)間的經(jīng)驗(yàn)是沒(méi)有辦法告訴我們一個(gè)準(zhǔn)確的答案的，所以我們就去看別的國(guó)家到底在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中發(fā)生了一些什么。我們?cè)谟^察日本的時(shí)候看到了一個(gè)情況，我們把日本分成三個(gè)階段，爆發(fā)期、均衡期、衰退期。第三個(gè)階段爆發(fā)期的話是日本是從60年到1973年爆發(fā)期，那個(gè)時(shí)候日本的房屋的量?jī)r(jià)增速非常的快，也是處在城鎮(zhèn)化發(fā)展的這樣的一個(gè)階段，戰(zhàn)后重建再加上相應(yīng)的美國(guó)穩(wěn)定的這種海外這樣的一些需求，也帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速的發(fā)展。

??在那個(gè)時(shí)候日本其實(shí)有一個(gè)特點(diǎn)，就是我們下面這個(gè)表單，就下面這個(gè)圖所展示的就是它的購(gòu)房的總負(fù)擔(dān)率，我們自己構(gòu)建了一個(gè)指標(biāo)，就是基于房?jī)r(jià)收入比我們構(gòu)建了一個(gè)指標(biāo)叫做居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)率，考慮了首付按揭貸款的還款的壓力，我們構(gòu)建了一個(gè)指標(biāo)，這個(gè)指標(biāo)其實(shí)衡量的就是老百姓買(mǎi)房的支出占自己家庭收入的比重，支出包括兩部分一部分是月還款，月供首付的這部分我們分了5年攤銷(xiāo)，月供的這部分就根據(jù)每年的還款金額占收入的比重去做一個(gè)加總，這個(gè)值在50%以上，我們認(rèn)為是房子是比較貴的，也就是要占到居民家庭收入的一半以上去購(gòu)房，這個(gè)是比較貴的。在40以下，我們認(rèn)為是一個(gè)相對(duì)來(lái)講比較便宜的位置。日本在爆發(fā)期的時(shí)候，平均購(gòu)房負(fù)擔(dān)率在60%左右，是一個(gè)比較高的水平。在這個(gè)時(shí)候房子很貴，但是市場(chǎng)的發(fā)展增速非?？欤@是爆發(fā)期它體現(xiàn)的一個(gè)宏觀的規(guī)律和特征爆發(fā)期。

??第二個(gè)階段是均衡期，日本從1974年到1997年一直在均衡期，均衡期的特點(diǎn)是什么？是購(gòu)房負(fù)擔(dān)率和交易量呈負(fù)相關(guān)。你的房子越貴，買(mǎi)的人越少，房子越便宜，買(mǎi)的人越多，呈現(xiàn)一定的這種消費(fèi)性的這種行為。

??第三階段我們管它叫衰退期，因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)在這個(gè)階段購(gòu)房負(fù)擔(dān)率的下降沒(méi)有辦法帶來(lái)更好的交易量的釋放。那么我們就去找原因，發(fā)現(xiàn)97年對(duì)于日本來(lái)講是一個(gè)很重要的宏觀指標(biāo)，轉(zhuǎn)負(fù)的年份，就是從97年之后的15年，日本的居民家庭可支配收入一直是下滑的，就是老百姓在變窮，準(zhǔn)確來(lái)講是年輕人變得非常吃苦，或者說(shuō)年輕人無(wú)法在社會(huì)生產(chǎn)過(guò)程當(dāng)中獲得一個(gè)穩(wěn)定的財(cái)富的收益，這個(gè)是衰退期所體現(xiàn)出的這樣的一定的特征。

??爆發(fā)期階段有沒(méi)有什么特別的宏觀的一個(gè)背景特點(diǎn)？我們看到的情況就是爆發(fā)期最明顯的一個(gè)階段就是購(gòu)房有持續(xù)而超額的資本利得，我們用的這個(gè)是房屋增就房?jī)r(jià)增速除上按揭貸款利率代表他的購(gòu)房的超額資本利得，可以發(fā)現(xiàn)日本從60年開(kāi)始到73年一直維持5%以上的平均購(gòu)房的資本利得的水平，就是買(mǎi)房子是賺錢(qián)的，所以大家就會(huì)持續(xù)的去進(jìn)行房屋的交易和購(gòu)買(mǎi)。那這是從1974年開(kāi)始，這個(gè)是5年累積當(dāng)年的資本利得的超額收益，從74年就轉(zhuǎn)負(fù)，那1974年做過(guò)一個(gè)劃分爆發(fā)期和均衡期的一個(gè)中間的這樣的一個(gè)時(shí)期，從因?yàn)橘Y本利得的下行，所以老百姓購(gòu)房的行為從過(guò)去我們說(shuō)哪怕你很貴，我為了能有投資收益，我也要買(mǎi)房的一個(gè)行為，變成了一個(gè)考慮性?xún)r(jià)比在進(jìn)行購(gòu)房的行為。在日本當(dāng)時(shí)比較幸運(yùn)的一點(diǎn)就是從74年一直到85年之前，日本的經(jīng)濟(jì)一直維持著一個(gè)高速的增長(zhǎng)，所以前期即便我們說(shuō)爆發(fā)期有一定的這樣的一個(gè)過(guò)?；蛘哒f(shuō)是一些沉淀，或者是一些投資性的行為，但是后面可以被財(cái)富的積累給它消化掉，所以相應(yīng)還是一個(gè)在后面平穩(wěn)過(guò)渡了，大概有20多年的在維持在均衡期的這樣一個(gè)水平。

??美國(guó)的話跟日本不同，美國(guó)是一個(gè)買(mǎi)房不賺錢(qián)的一個(gè)國(guó)家。美國(guó)除了很短的一段時(shí)間，有超過(guò)資本力的大部分時(shí)間，美國(guó)買(mǎi)房是虧錢(qián)的，所以美國(guó)就是長(zhǎng)時(shí)間60多年，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是處在一個(gè)偏均衡期的狀態(tài)，就房子貴了就不買(mǎi)，購(gòu)房負(fù)擔(dān)率超過(guò)60%，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)立刻會(huì)下行，購(gòu)房負(fù)擔(dān)率低于45%，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)立刻開(kāi)始出現(xiàn)較大量的這樣的修復(fù)，所以判斷美國(guó)的新開(kāi)工，美國(guó)的銷(xiāo)售量的變化，其實(shí)核心就是看購(gòu)房負(fù)擔(dān)率的這樣一個(gè)變化是一個(gè)相對(duì)來(lái)講比較有效的指標(biāo)。

??中國(guó)怎么樣？我告訴大家一個(gè)數(shù)據(jù)，我們的購(gòu)房負(fù)擔(dān)率在2021年之前平均水平90%，我們比所有的美國(guó)日本的國(guó)防負(fù)擔(dān)平均水平都要高，我們確實(shí)長(zhǎng)時(shí)間承擔(dān)了一個(gè)很貴的一個(gè)房?jī)r(jià)，購(gòu)房難度很大，也因?yàn)橥顿Y渠道的缺失，或者說(shuō)投資房屋帶來(lái)的安全感的這樣的一個(gè)差異化的這種表現(xiàn)，所以中國(guó)其實(shí)過(guò)去一段時(shí)間一直是呈現(xiàn)一個(gè)我們所說(shuō)的就所謂的爆發(fā)期，高速的增長(zhǎng)，同時(shí)疊加高非常高的購(gòu)房的負(fù)擔(dān)率，，起碼從05、 06年有數(shù)據(jù)有比較長(zhǎng)序列的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)以來(lái)，一直到現(xiàn)在其實(shí)一直是維持一直到2021年，一直是維持了一個(gè)爆發(fā)期的這樣的狀態(tài)。爆發(fā)期的時(shí)候的地產(chǎn)調(diào)控的方式跟實(shí)際上相對(duì)簡(jiǎn)單，其實(shí)因?yàn)榇蠹叶枷胭I(mǎi)房，想去進(jìn)行房屋配置，所以通過(guò)限購(gòu)，通過(guò)限貸限制你的購(gòu)買(mǎi)資格，限制你的貸款次數(shù)和乘數(shù)，提高你的購(gòu)房難度，就可以去調(diào)節(jié)你的消費(fèi)行為。所以過(guò)去我們說(shuō)常規(guī)的這種調(diào)控思路在過(guò)去是有效的，只要放松了，大家的買(mǎi)房的情緒還在，因?yàn)闉槭裁促I(mǎi)房情緒在？因?yàn)樵谥袊?guó)買(mǎi)房一直有超額資本利得，在21年之前其實(shí)一直有非常明確的平均水平，在百基本上接近5%，甚至在5%以上的這樣的一個(gè)就是超額資本利得。所以觀察超額資本利得，只要你還是正的，房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)控就可以用過(guò)去的思路去實(shí)現(xiàn)，你就可以用放松限購(gòu)，放松貸款的這種方式去實(shí)現(xiàn)。但是從2022年以后，從單年度的話，累積的表現(xiàn)在2023年以后，我們的超額購(gòu)房負(fù)擔(dān)率是轉(zhuǎn)負(fù)的，從這個(gè)時(shí)候開(kāi)始買(mǎi)房子這個(gè)東西對(duì)于中國(guó)老百姓而言，你不再是一個(gè)有穩(wěn)定財(cái)富收益的這樣的一個(gè)渠道，投就是投資渠道，所以對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)知，對(duì)房子的認(rèn)知會(huì)發(fā)生一些變化。所以從2023年之后我們發(fā)現(xiàn)常規(guī)的限購(gòu)放松，貸款的限貸的調(diào)整不再能夠帶來(lái)一個(gè)很好的政策效果，原因就跟我們的目前的市場(chǎng)的交易邏輯的變化息息相關(guān)，可以說(shuō)說(shuō)現(xiàn)在是我們不可逆的進(jìn)入到了要討論我們是均衡性還是衰退期的這樣的一個(gè)狀態(tài)，所以未來(lái)會(huì)怎么樣？就擺在我們面前就是兩個(gè)選擇。

??如果中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能夠維持一個(gè)較好的水平，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)的財(cái)富分配，讓更多數(shù)的勞動(dòng)人民或者普通人有財(cái)富的這種獲取的能力和渠道，那么我們未來(lái)的情況就是海外國(guó)家的均衡期，現(xiàn)在確實(shí)是我們說(shuō)海外國(guó)家的均衡期所對(duì)應(yīng)的人均的開(kāi)工面積，銷(xiāo)售面積差不多是在0.8~0.9或者是0.7~1之間水平去做浮動(dòng)，那么按照現(xiàn)在的人口數(shù)量的話，一年大概8~9億平米的這樣的一個(gè)面積，其實(shí)是一個(gè)合理的能支撐的，就是我們說(shuō)均衡期的一個(gè)形態(tài)，如果未來(lái)進(jìn)入像日本一樣，我們說(shuō)出現(xiàn)了衰退，從25歲到35歲新就業(yè)人口，房屋居住需求最旺盛的這部分人口，他們沒(méi)有財(cái)富積累，我們會(huì)進(jìn)入衰退期的，平均的從日本的數(shù)據(jù)來(lái)看，人均開(kāi)工面積的水平是0.5~0.6, 他們可能還要在現(xiàn)在這個(gè)位置再降一個(gè)檔次，所以說(shuō)中國(guó)目前我們說(shuō)未來(lái)去怎么去討論當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)的這樣的一個(gè)狀態(tài)，我們給出了自己的解題的思路和對(duì)應(yīng)的框架，來(lái)去回答這個(gè)問(wèn)題。

??我們過(guò)去的這兩年其實(shí)最大的一點(diǎn)對(duì)于中國(guó)，我們說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括解釋今年的市場(chǎng)變化，我們說(shuō)最大的一點(diǎn)進(jìn)步就是購(gòu)房負(fù)擔(dān)率的下降，確實(shí)從21年的時(shí)候的高點(diǎn)到97%，到最新去年年底的話是54%，到今天年中的話這個(gè)數(shù)據(jù)，今年這種水平大概是48%~49%水平，已經(jīng)進(jìn)入了40~50%的一個(gè)合理購(gòu)房負(fù)擔(dān)率的一個(gè)區(qū)間了。所以說(shuō)居民以消費(fèi)為目的去進(jìn)行購(gòu)房的動(dòng)作，無(wú)論是在新房市場(chǎng)還是在二手房市場(chǎng)，其實(shí)現(xiàn)在都在回歸一個(gè)相對(duì)來(lái)講偏常態(tài)化的一個(gè)過(guò)程。

??在今年的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，我們也看到了新房市場(chǎng)的降幅是在收窄的，交易量的水平降幅在收窄的，而且這個(gè)里邊有一個(gè)數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)整個(gè)新房市場(chǎng)它在交易的過(guò)程當(dāng)中，它的去化率是在提升的，開(kāi)盤(pán)的確定性開(kāi)盤(pán)的去化率是在提升的，我們這里邊用了開(kāi)盤(pán)純新盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化率和老盤(pán)的開(kāi)盤(pán)去化率，大家可以看到從2018年的一季度開(kāi)始往下掉，一直掉到2024年的三季度為止見(jiàn)底。這個(gè)開(kāi)盤(pán)去化率在最近的這三個(gè)季度其實(shí)開(kāi)始出現(xiàn)了一定的回升，大家買(mǎi)新房現(xiàn)在我們說(shuō)新房數(shù)據(jù)同比下滑很大一個(gè)程度，可能不完全是因?yàn)榉孔蝇F(xiàn)在沒(méi)人買(mǎi)，而是因?yàn)榭赡墁F(xiàn)在真正做開(kāi)發(fā)或者做投資建設(shè)供給側(cè)也存在一定的這樣的一個(gè)約束或者信息的一個(gè)約束。

??第二個(gè)就是二手房，其實(shí)二手房市場(chǎng)今年的市場(chǎng)的交易表現(xiàn)是比我們想的要強(qiáng)的，這個(gè)是我們做的二手房的數(shù)據(jù)的跟蹤，下面是網(wǎng)簽，上面是貝殼的認(rèn)購(gòu)，貝殼的認(rèn)購(gòu)基本上是當(dāng)天的實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)，可以看到今年的季節(jié)性下行的速度是很慢的，它沒(méi)有任何政策干預(yù)的情況之下，按照貝殼自身的口徑是同比大概增長(zhǎng)了接近26%，這里面大概有10個(gè)百分點(diǎn)是由于貝殼的市占率的提升，剩下的話大概應(yīng)該有15%以上的增長(zhǎng)，成交套數(shù)的增長(zhǎng)，如果看網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的話，基本上也是13%的這樣的一個(gè)增長(zhǎng)，這兩個(gè)數(shù)據(jù)口徑基本一致，兩位數(shù)以上，而且今年沒(méi)有任何的房地產(chǎn)相關(guān)政策，而且最近的這一段時(shí)間的增速還在回升，那么從中樞我們自己去做的一個(gè)成交中樞的一個(gè)展示，新房的成交量的中樞從最高的時(shí)候17.6~11.4，這是住宅到10.7~8.4-7.4，今年到7月2下就是下行的速度在放緩，降幅的臺(tái)階在收窄，二手房的中樞從4.5~5.2~5.5~5.9~6.8中樞的抬升，拋掉一些過(guò)程當(dāng)中的一些政策的擾動(dòng)，比如去年四季度政策的擾動(dòng)，23年年初的政策的擾動(dòng)，整體的新房?jī)r(jià)二手房的交易中樞基本上從2022年以來(lái)穩(wěn)定在了14億到15億平米，未來(lái)其實(shí)更多的是存量交易需求如何分配？如果新房更有性?xún)r(jià)比，我就買(mǎi)新房占比就會(huì)提升，如果二手房各種性?xún)r(jià)比就買(mǎi)二手房占比就會(huì)提升，過(guò)去這幾年二手房交易占比提升，很多人解釋美國(guó)是二手房是多少，所以中國(guó)未來(lái)一定是多少，我不這么我認(rèn)為因?yàn)槎址繚q價(jià)比新房的速度更快，性?xún)r(jià)比更高，所以二手房它占據(jù)了更多的交易主導(dǎo)。

??未來(lái)如果我們說(shuō)新房在好房子好產(chǎn)品的帶動(dòng)之下，我們的性?xún)r(jià)比開(kāi)始提升的話，新房的交易量其實(shí)我覺(jué)得可能會(huì)比現(xiàn)在大家判斷的交易量的水平會(huì)更好。其實(shí)更多的對(duì)于目前居民消費(fèi)者的認(rèn)知或產(chǎn)品消費(fèi)行為的這樣的一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)。今年我們做了一個(gè)數(shù)據(jù)，就是說(shuō)自己做的一個(gè)數(shù)據(jù)就是看居民按揭貸款的態(tài)度的變化，居民目前的新增按揭貸款，我們說(shuō)把每年他現(xiàn)在央行披露是按揭貸款的變化的金額的變化，我們做差值再考慮去年年底按揭貸款余額的償還額，去做一個(gè)今年的增量，比新房的銷(xiāo)售金額比值在左下角這個(gè)圖里面顯示已經(jīng)開(kāi)始回升了，就居民的貸款行為，雖然我們說(shuō)按揭貸款的余額增長(zhǎng)并不快，但是它的貸款行為已經(jīng)開(kāi)始回升了，因?yàn)樗灿忻磕甑膬斶€把這部分償還加回去看貸款占比占新房的交易占比開(kāi)始出現(xiàn)了一定的回升和改善，經(jīng)歷了前幾年這種恐慌性，信貸的萎縮或者信貸的退回。從2025年開(kāi)始，無(wú)論因?yàn)閮r(jià)格降低，還是因?yàn)楹卯a(chǎn)品的推送，讓更多的人開(kāi)始回歸到一個(gè)還是有一定的新的購(gòu)房動(dòng)作的這樣一個(gè)過(guò)程，所以我們對(duì)于未來(lái)的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這樣的一個(gè)交易行為，包括交易韌性，我們還是相對(duì)來(lái)講比較樂(lè)觀的。

??然后從這個(gè)行業(yè)的價(jià)格來(lái)看，怎么理解就是價(jià)格下跌，也是很多人問(wèn)我說(shuō)你既然對(duì)成交量那么樂(lè)觀，你怎么理解價(jià)格下跌？確實(shí)價(jià)格現(xiàn)在跌就是跌是跌了很久，我們?cè)趺蠢斫膺@個(gè)價(jià)格下跌？現(xiàn)在的平均價(jià)格差不多跌回了2016年底的水平？，對(duì)價(jià)格下跌的認(rèn)知，其實(shí)更多的它是一個(gè)資產(chǎn)分化的所導(dǎo)致的結(jié)果。今年我們看貝貝殼，我們這個(gè)是我們自己用爬蟲(chóng)做的數(shù)據(jù)，看，貝殼的價(jià)格下跌的表現(xiàn)來(lái)看的話，它其實(shí)是一個(gè)趨勢(shì)性下跌，而且跌幅是比去年和前年要更快的。在這個(gè)里面的話貝殼的均價(jià)它是一個(gè)交易結(jié)構(gòu)，它有結(jié)構(gòu)性的影響，因?yàn)槔锩嬗幸恍┑涂們r(jià)的占比提升的這樣一些問(wèn)題，我們確實(shí)在自己做數(shù)據(jù)的時(shí)候也看到了50萬(wàn)以下，包括80萬(wàn)以下的樓盤(pán)交易的占比的數(shù)量在快速的上升。

??這個(gè)過(guò)程當(dāng)中就代表著很多交易其實(shí)是低均價(jià)的房屋在產(chǎn)生的交易貢獻(xiàn)，他們的均價(jià)更低，他們相對(duì)來(lái)講他們所導(dǎo)致的占比上升就會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的結(jié)構(gòu)性的下降。我們自己做了一個(gè)上海的樓盤(pán)的高頻二手房交易價(jià)格數(shù)據(jù)的跟蹤，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)特點(diǎn)，從今年一年的情況來(lái)看，我們不看高位跌幅，就看今年一年的情況來(lái)看，最左邊這一列就是在差不多1,500萬(wàn)以上的二手房這部分的價(jià)格同比基本上沒(méi)有出現(xiàn)大幅度的回落，過(guò)去一年是走平的，然后中間這一列就800~1,500萬(wàn)之間，基本上也是偏向于穩(wěn)定的，大家可以看到是最右邊的右下角的這一類(lèi)的小區(qū)，在跌幅，比如說(shuō)這里邊的綠地、香、頌就同比的跌幅是16%，然后桃浦西村雪松苑跌幅是14%，意思是過(guò)去一年跌到10%以上，這類(lèi)型其實(shí)就是外環(huán)的一些所謂的老破小，當(dāng)然我們說(shuō)以老破小為代表的一類(lèi)資產(chǎn)，這類(lèi)資產(chǎn)是什么？就是過(guò)剩的、居住體驗(yàn)差的、同質(zhì)化強(qiáng)的這類(lèi)資產(chǎn)，中國(guó)過(guò)去20年的70%以上的房子90平米以下，90平以下的這些房子未來(lái)怎么辦？他們一定會(huì)面臨很大的結(jié)構(gòu)性的這樣的競(jìng)爭(zhēng)的壓力，所以我未來(lái)把房地產(chǎn)資產(chǎn)分成三類(lèi)，我認(rèn)為是分成三類(lèi)，三個(gè)市場(chǎng)的資產(chǎn)的價(jià)格邏輯要分開(kāi)去看。

??第一類(lèi)就是新房跟著產(chǎn)品走，政府也好，企業(yè)也好，都在不斷的給新方做加法，我的產(chǎn)品我的獲得感更強(qiáng)，甚至現(xiàn)在有些企業(yè)開(kāi)始卷情緒價(jià)值，最近看盤(pán)看的體驗(yàn)也很好，除了買(mǎi)不起之外，其他都很好。

??第二類(lèi)的叫做核心二手房，所謂核心二手房它的功能性，它的價(jià)格段會(huì)跟新房提就是產(chǎn)生一定的差異化，作為互相的補(bǔ)償，這類(lèi)核心二手房資產(chǎn)他們的價(jià)格表現(xiàn)跟市場(chǎng)交易量走，每個(gè)城市也都有自己的榮枯線，跟著交易量去走。

??那么第三類(lèi)就是非核心二手資產(chǎn)，非核心二手資產(chǎn)的價(jià)格因?yàn)檫^(guò)去過(guò)度的供應(yīng)也好，包括居民購(gòu)買(mǎi)過(guò)程當(dāng)中的一些判斷也好，偏好也好，這些的保有量是很大的，可能如果存量的350億平米里面有200億以上是這類(lèi)的房子，他們肯定還會(huì)面臨一定的價(jià)格壓力，就需要的是政策的更多的明確的政策的支持，就是這類(lèi)型資產(chǎn)里的一些高租售比的資產(chǎn)能不能有一些收儲(chǔ)和回購(gòu)的動(dòng)作，如果可以的話，他們的資產(chǎn)持有人的信心就會(huì)適當(dāng)?shù)脑鰪?qiáng)，回到為什么今年年初，今年的交易量很好，但是價(jià)格反而跌的多，就是因?yàn)楹芏嚅L(zhǎng)期持有第三類(lèi)資產(chǎn)的人心態(tài)發(fā)生了變化，崩潰了，今年確實(shí)是大家看到我持有的資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲的時(shí)候不反彈，跌的時(shí)候跌的比別人多，這類(lèi)持有資產(chǎn)的人越來(lái)越多的進(jìn)行資產(chǎn)置換，所以它的拋壓它的壓力也在逐步的增強(qiáng)。所以我們認(rèn)為未來(lái)其實(shí)在整個(gè)市場(chǎng)端，因?yàn)殡S著新房開(kāi)工去化率的就開(kāi)盤(pán)去化率的提升，企業(yè)的拿地的行為，包括我們看到非城投企業(yè)的這樣的一個(gè)購(gòu)地的強(qiáng)度在逐步的回升，也為我們對(duì)未來(lái)包括開(kāi)工等等這樣的一些前瞻指標(biāo)的好轉(zhuǎn)其實(shí)也是奠定了一些基礎(chǔ)。

??當(dāng)然這個(gè)里邊我們說(shuō)整個(gè)產(chǎn)業(yè)的上下游格局，重塑政府在推出更多的好的土地資源，因?yàn)榉呛玫耐恋厮麄円操u(mài)不掉，城市更新在為這些好的土地出來(lái)的，就是好的土地資源的出讓提供前期的準(zhǔn)備。開(kāi)發(fā)商越來(lái)越注重產(chǎn)品，居民消費(fèi)者其實(shí)現(xiàn)在也開(kāi)始不把房子當(dāng)成一個(gè)普通的財(cái)產(chǎn)配置，而作為一個(gè)消費(fèi)品去進(jìn)行考慮和對(duì)待，整個(gè)產(chǎn)業(yè)重塑完成之后，相關(guān)的行業(yè)的一些供應(yīng)鏈的一些指標(biāo)，包括開(kāi)工，包括拿地，包括房地產(chǎn)投資，對(duì)于行業(yè)的這樣的一個(gè)貢獻(xiàn)也會(huì)相應(yīng)的增長(zhǎng)。

??可能2025年我覺(jué)得是看到開(kāi)始逐步的梳理清楚行業(yè)邏輯的這樣的一年，我個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括企業(yè)盈利的好轉(zhuǎn)這件事情我是不悲觀，所以我對(duì)于地產(chǎn)的板塊，地產(chǎn)的股票，包括地產(chǎn)里面的一些龍頭，目前在我們?cè)u(píng)選里面企業(yè)價(jià)值排名靠前的這樣的一些企業(yè)，未來(lái)的盈利和發(fā)展的機(jī)會(huì)，同樣我也不悲觀，所以在這里的話也祝各位開(kāi)發(fā)商的領(lǐng)導(dǎo)和朋友們，在我們熬過(guò)了這輪寒冬之后，未來(lái)能夠迎來(lái)新的發(fā)展和成功的機(jī)遇，謝謝大家。