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??2025年9月4日，上海2025年第七批次集中土拍落下帷幕，共成交5宗宅地，合計(jì)成交總價(jià)111.2億元。

??其中楊浦濱江地塊競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，經(jīng)過9家參拍主體75輪競(jìng)價(jià)，最終由中鐵置業(yè)以27.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率28%，成交樓板價(jià)92225元/平方米，在所屬的東外灘板塊中樓板價(jià)排名第二，僅次于內(nèi)環(huán)內(nèi)的平?jīng)錾鐓^(qū)宅地。

??該地塊容積率1.8，限高24米，或?qū)⒈淮蛟斐傻兔芏妊蠓可鐓^(qū)，瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)改善型客戶。

??2025年以來，上海表現(xiàn)亮眼，在各能級(jí)城市土拍規(guī)?；芈涞谋尘跋?，前8月上海土拍出讓總價(jià)達(dá)到1848億元，居全國(guó)  第一。

??9月4日，上海迎來2025年第七批次集中土拍，本輪土拍共成交5宗含宅地，3宗溢價(jià)成交，2宗底價(jià)成交，平均溢價(jià)率12.66%，成交總價(jià)111.2億元。

??從房地價(jià)差來看，本輪地塊房地價(jià)差大多不小于2.5萬元/平方米，保證了相對(duì)充足的利潤(rùn)空間。

??其中楊浦濱江地塊熱度最高，吸引了多家房企參拍，經(jīng)過75輪競(jìng)價(jià)后由中鐵置業(yè)競(jìng)得，成交總價(jià)27.36億元，溢價(jià)率28%，樓板價(jià)超9.2萬元/平方米，在所屬的東外灘板塊中樓板價(jià)排名第二，僅次于內(nèi)環(huán)內(nèi)的平?jīng)錾鐓^(qū)宅地，該地塊于2025年6月由保利發(fā)展競(jìng)得，成交樓板價(jià)9.55萬元/平方米。

??該地塊是本次土拍中唯一的濱江純住宅用地，位于楊浦濱江南段核心區(qū)，距黃浦江僅約700米，坐擁一線江景資源，屬“楊浦濱江九宮格”范疇。周邊匯聚了美團(tuán)、嗶哩嗶哩、字節(jié)跳動(dòng)等科技巨頭總部，周邊同類項(xiàng)目有保利海玥外灘序、上海城投·興華里等，去化速度快，市場(chǎng)熱度高。

??值得注意的是，2024年12月，中鐵置業(yè)通過遴選，以總價(jià)14.26億，樓面價(jià)約7.5萬/平方米獲取上海楊浦區(qū)定海社區(qū)一宗風(fēng)貌別墅地塊。該地塊就在此次楊浦濱江地塊附近，在競(jìng)得這幅地塊后，中鐵置業(yè)在板塊內(nèi)將有兩個(gè)項(xiàng)目，后期或?qū)⑵鸬揭欢ǖ穆?lián)動(dòng)效應(yīng)。

??除楊浦濱江地塊高熱外，普陀真如宅地刷新板塊地價(jià)新紀(jì)錄。

??普陀真如宅地吸引了上海城建、中海和招商三家競(jìng)買人參與競(jìng)拍，經(jīng)過68輪競(jìng)價(jià)后，由上海城建競(jìng)得，地塊成交總價(jià)52.4億元，平均樓板價(jià)79324元/平方米，與周邊可比房?jī)r(jià)相較，房地價(jià)差大約在3萬元/平方米。

??該地塊的樓板價(jià)超過了2025年7月份成交的翠谷一期地塊，成為普陀新的單價(jià)地王。

??當(dāng)時(shí)翠谷一期A03D-01、A03D-03地塊吸引了兩家競(jìng)買方，最終由中海以65.25億元競(jìng)得，住宅部分樓板價(jià)約7.6萬元/平方米，而當(dāng)時(shí)未競(jìng)得的另一家參拍方，即是今日成功拿地的上海城建。

??此外還有閔行區(qū)顓橋地塊吸引了上海閔房、象嶼地產(chǎn)+天安中國(guó)聯(lián)合體以及浙江精工鋼結(jié)構(gòu)（精工鋼構(gòu)）三家企業(yè)參拍，最終由精工鋼構(gòu)以11%溢價(jià)率競(jìng)得，地塊成交總價(jià)5.5億元。

??美蘭湖地塊和青浦新城地塊分別由建發(fā)房產(chǎn)和新易騰以23.23億元和2.7億元底價(jià)競(jìng)得。

??2025年前8月，上海土拍成交金額高居全國(guó)  第一，出讓總價(jià)達(dá)到1848億元，杭州、北京分列2、3位，出讓總價(jià)分別達(dá)到1377億元和1154億元。

??2025年前8月全國(guó)房地產(chǎn)用地出讓金額分布來看，上海出讓金額達(dá)到全國(guó)的13%，杭州和北京分別占9%和8%，前3城市合計(jì)占全國(guó)土地出讓總金額的30%。

??從土拍熱度來看，在2025年累計(jì)土地出讓金額超過100億的城市中，溢價(jià)率高居前三的分別是杭州、深圳和上海，溢價(jià)率分別達(dá)30%、27%和20%。

??三個(gè)城市的穩(wěn)市場(chǎng)進(jìn)程均處于全國(guó)  第一梯隊(duì)，但從2025年土拍熱度的成因來說，其中杭州更多的是由于解除新房限價(jià)，大幅拉升了利潤(rùn)預(yù)期；深圳是在連續(xù)兩年新增供地嚴(yán)重不足之后，2025年稀缺優(yōu)質(zhì)宅地的熱度顯著攀升。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023-2024年深圳宅地年均成交100萬平方米，新房年成交則高達(dá)400萬平方米；上海則更多的是由于供求關(guān)系的相對(duì)良好表現(xiàn)，尤其是中高端市場(chǎng)新房?jī)r(jià)格持續(xù)堅(jiān)挺。

??2025年以來，在行業(yè)延續(xù)止跌回穩(wěn)、嚴(yán)控增量庫(kù)存的大環(huán)境下，各能級(jí)城市土拍規(guī)模延續(xù)回落，少數(shù)投資回報(bào)確定性強(qiáng)的城市，成為了地市投資的絕對(duì)主力。

??尤其是上海、北京、杭州、深圳等熱點(diǎn)城市，無論是成交金額還是溢價(jià)率等，明顯高于其他城市。

??對(duì)企業(yè)來說，當(dāng)前土地投資“寧缺毋濫”，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”依舊是土地市場(chǎng)關(guān)鍵詞。