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??在中國恒大進入清盤的陰影下，恒大物業(yè)集團有限公司（以下簡稱“恒大物業(yè)”，06666.HK）于8月29日交出了2025年上半年的業(yè)績答卷。

??這份成績單充滿矛盾：營業(yè)收入同比增長6.9%至66.47億元，在管面積增至5.96億平方米，展現出一定的業(yè)務韌性。然而，光鮮的營收增長背后，是毛利率與凈利率的雙雙下滑，以及核數師拒絕發(fā)表審核意見的尷尬局面。

??此外，不容忽視的是其貿易應收賬款原值處于高位，資金鏈承受著巨大壓力。

??這份中期報告不僅是一份財務摘要，更成為觀測這家與危機巨頭深度捆綁的物管企業(yè)能否真正實現獨立生存的“壓力測試”結果。多位專家表示，盡管其基礎盤依然穩(wěn)定，但關聯方遺留的巨額壞賬、品牌信任危機及增長路徑斷裂等深層危機，仍是其難以迅速擺脫的桎梏。

??58億元應收款半數難收回

??從財務數據看，恒大物業(yè)在2025年上半年維持了業(yè)務的基本盤。

??公司實現營業(yè)收入66.47億元，同比增長6.9%；物業(yè)管理服務收入占比84.7%，是其絕對核心。在管面積凈增4100萬平方米，顯示其規(guī)模仍在擴張。然而，任何細讀財報的分析師都無法忽視那些“紅色警報”。

??最直接的信號來自于核數師。公告明確寫道：“核數師并不發(fā)表審核意見。”這一舉動在香港資本市場極為罕見且嚴厲，其潛臺詞是：基于目前的審閱程序，我們無法保證這份財報的真實性與完整性，其中可能隱藏著未發(fā)現的重大風險。

??風險的具體化身，便是其居高不下的應收賬款。截至6月30日，恒大物業(yè)貿易應收賬款原值高達58.83億元，但累計計提的壞賬準備竟達30.41億元，減值率驚人地高達51.7%。這意味著公司賬面上超過一半的應收賬款可能永遠無法收回。

??其中，賬齡超過三年的第三方應收賬款仍在惡化，凈值同比增長23.4%。

??同策研究院聯席院長宋紅衛(wèi)認為：“關聯方債務的風險，恒大集團對于物業(yè)板塊的應付賬款數額較大，大部分也做了計提壞賬的準備，這造成物業(yè)板塊現金流較為緊張，盈利性受損?！? 這筆巨額壞賬不僅直接侵蝕利潤，更是套在恒大物業(yè)脖子上的枷鎖，使其陷入“凈流動負債”狀態(tài)，現金流面臨嚴峻挑戰(zhàn)。

??盡管公司總負債有所下降，且無銀行借款，資產負債表看似干凈，但高達14億元的無形資產（包括商譽和客戶關系）在母公司品牌已然崩塌的背景下，其實際價值存疑。

??一位金融分析師認為：“所有這一切，都指向一個核心問題，收入是賬面上的，但現金卻可能永遠無法到賬。恒大物業(yè)的流動性危機，并非來自外部負債，而是源于其資產質量的嚴重劣化?！?/p>

??外拓、服務與盈利的三重擠壓

??面對困境，恒大物業(yè)正嘗試多措并舉以維持運營穩(wěn)定，但其自救手段仍面臨現實天花板。

??第三方業(yè)務拓展被視為“去恒大化”的關鍵。2025年中期業(yè)績顯示，其非住宅類項目在新增在管面積中占比達59%。中指研究院華南分院總經理、華南城市研究會副會長張化學認為，“恒大物業(yè)因較早放緩并購并獨立于母公司，反而較其它大型物業(yè)公司業(yè)務更為穩(wěn)健?！钡珮I(yè)內專家也提醒，當前物業(yè)市場競爭激烈，尤其在招投標階段，恒大品牌所受的負面牽連仍將持續(xù)影響其外拓能力。

??另一方面，服務質量提升與收費難之間的矛盾依然突出。各地物業(yè)費指導價限制與空置房減免政策，使公司難以通過提價轉嫁成本。而業(yè)主因關聯方風波導致繳費意愿降低，進一步加劇收繳壓力。公司試圖通過“家園煥新”、智慧升級等方式提升體驗，但在收入受限的背景下，這類投入反而可能短期內加劇利潤壓力。

??值得注意的是，恒大物業(yè)目前無銀行借款，資產負債率為零，這一點被視為其最大安全墊。在上述金融分析師看來：“恒大物業(yè)現金及等價物約27.78億元，雖可緩解短期償債壓力，但面對高額應收賬款與凈流動負債狀態(tài)，現金流安全仍岌岌可危?！?/p>

??宋紅衛(wèi)總結稱，“物業(yè)雖是優(yōu)質資產，但恒大物業(yè)的問題遠非獨立運營所能迅速化解?！?/p>

??在缺乏母公司輸血、市場信任重建漫長的背景下，恒大物業(yè)未來能否真正實現健康增長，還將取決于資產質量清理、合規(guī)結構重塑以及市場信心恢復的實際進展。