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??在盈利壓力面前，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱“越秀房產(chǎn)基金”，00405.HK）開(kāi)始考慮出售資產(chǎn)的選項(xiàng)。

??9月8日，該公司透露將向關(guān)聯(lián)方出售廣州越秀金融大廈50%權(quán)益及內(nèi)部重組余下50%權(quán)益，代價(jià)約34.33億元。股權(quán)出售款項(xiàng)所得凈額加上新銀行融資，總計(jì)約53億元將全部用于償還現(xiàn)有債務(wù)。

??越秀房產(chǎn)基金是全球首只投資于內(nèi)地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金，近兩年，不斷上升的融資成本對(duì)其凈利潤(rùn)指標(biāo)造成不小的壓力。上半年，該公司實(shí)現(xiàn)9.66億元的收入，除稅后凈虧損3.37億元，其中，融資成本占了收入的42%。

??雖然此次交易預(yù)計(jì)將錄得1.65億元的虧損，但越秀房產(chǎn)基金認(rèn)為這是一項(xiàng)必要的舉措。該公司表示，交易及再融資完成后可顯著降低利息支出，借貸比率也將下降近7個(gè)百分點(diǎn)。

??持有3年多后處置套現(xiàn)

??越秀金融大廈位于廣州市珠江新城核心區(qū)的中軸線上，為廣州十大摩天大樓之一。該項(xiàng)目總建筑面積約21萬(wàn)平方米，高約309米，包括地上68層甲級(jí)寫(xiě)字樓及擁有827個(gè)地下停車位的4層地庫(kù)。2024年，該項(xiàng)目為越秀房產(chǎn)基金貢獻(xiàn)了3.62億元的收入，今年上半年則收入1.65億元。

??2021年10月，越秀房產(chǎn)基金宣布以78億元的價(jià)格向越秀地產(chǎn)收購(gòu)越秀金融大廈。據(jù)了解，越秀金融大廈當(dāng)前的市場(chǎng)評(píng)估值為80.49億元，50%權(quán)益的代價(jià)定為34.33億元，則是綜合考慮了這部分股權(quán)約36.8億元的資產(chǎn)凈值及約2.49億元的協(xié)定折讓。

??項(xiàng)目另外50%的股權(quán)將進(jìn)行內(nèi)部重組。出售及重組完成后，越秀房產(chǎn)基金所持權(quán)益將降至49.495%，越秀金融大廈也將成為其少數(shù)權(quán)益物業(yè)。

??為了對(duì)越秀房產(chǎn)基金部分現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資，越秀金融大廈所屬的項(xiàng)目公司已獲得一家銀行不超過(guò)40億元的融資承諾函。本次交易結(jié)束后，項(xiàng)目公司將提取30億元用于償還越秀房產(chǎn)基金的部分現(xiàn)有離岸債務(wù)。算上股權(quán)交易23億元的款項(xiàng)凈額，越秀房產(chǎn)基金將有53億元的現(xiàn)金入賬。

??據(jù)了解，越秀房產(chǎn)基金此前考慮過(guò)多種降債方案，如股權(quán)融資，及通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)或競(jìng)標(biāo)拍賣(mài)將越秀金融大廈出售給獨(dú)立第三方。由于基金單位價(jià)格低迷、投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)股票信心不足等原因，股權(quán)融資的方案沒(méi)有被通過(guò)。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，要在一定期限內(nèi)將物業(yè)以合理價(jià)格賣(mài)給第三方買(mǎi)家，也不是那么容易的事。最終選擇關(guān)聯(lián)方——廣州越秀發(fā)展集團(tuán)有限公司作為交易對(duì)手，一方面是方便協(xié)商交易框架和時(shí)間，另一方面也是基于對(duì)方給出的物業(yè)估值與當(dāng)初的收購(gòu)成本一致，沒(méi)有大幅壓價(jià)。

??因此，即便略有虧損，但越秀房產(chǎn)基金認(rèn)為考慮到當(dāng)前市場(chǎng)狀況及近期可資比較交易，此次交易定價(jià)屬公平合理，使公司能夠?qū)崿F(xiàn)遠(yuǎn)高于當(dāng)前約0.3倍市賬率的出售價(jià)格。

??融資成本侵蝕利潤(rùn)

??越秀房產(chǎn)基金對(duì)越秀金融大廈的收購(gòu)沒(méi)趕上好時(shí)機(jī)，在那之后，受疫情、俄烏沖突、美國(guó)通脹及利率上升等多種因素的影響，香港銀行同業(yè)拆息率于2021年底觸底反彈，導(dǎo)致越秀房產(chǎn)基金的融資成本持續(xù)攀升，進(jìn)而對(duì)凈利潤(rùn)及每個(gè)基金單位分派造成不利影響。

??2024年，越秀房產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)20.32億元收入，同比減少2.65%，除稅后的凈虧損約3.37億元，同比擴(kuò)大84.1倍。期內(nèi)，該公司的融資開(kāi)支約10億元，占了收入的49%。2025年上半年，融資開(kāi)支在收入中的占比有所下降，但對(duì)凈利潤(rùn)的影響依然不可忽視。

??融資成本攀升與人民幣貶值還共同推高了越秀房產(chǎn)基金的借貸比率，截至6月末，其借貸比率為48.1%，相較2021年底的40.2%，上升了近8個(gè)百分點(diǎn)，距離香港房托守則50%的要求上限已無(wú)多少空間。

??惠譽(yù)曾在2024年的一份報(bào)告中表示，越秀房產(chǎn)基金的信用評(píng)級(jí)已達(dá)到上限，目前面臨的主要挑戰(zhàn)是降低融資成本。

??截至6月末，越秀房產(chǎn)基金未來(lái)1年內(nèi)到期的借款超過(guò)101億元，而其銀行存款及現(xiàn)金僅15.5億元。若繼續(xù)借新還舊，融資成本依然將居高難下。

??在股權(quán)融資不可行的背景下，出售資產(chǎn)變現(xiàn)便成了必要選項(xiàng)。越秀房產(chǎn)基金的資產(chǎn)池中包含了寫(xiě)字樓、酒店及服務(wù)式公寓、批發(fā)商場(chǎng)、零售商場(chǎng)等四大類物業(yè)。其中，寫(xiě)字樓是該公司收入的主要來(lái)源，上半年收入為5.32億元，占收入總額的55%。但寫(xiě)字樓市場(chǎng)的走勢(shì)不太樂(lè)觀，今年上半年，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和出租率繼續(xù)承壓，全市空置率攀升至22.6%，同比增加4.1個(gè)百分點(diǎn)，平均租金127.4元╱平方米╱月，同比下跌5.9%。越秀金融大廈的運(yùn)營(yíng)也受到了大市影響，上半年出租率為82.1%，同比下跌0.8%，收入1.65億元，同比下降9.1%。

??越秀房產(chǎn)基金認(rèn)為，出售事項(xiàng)完成后，公司來(lái)自辦公物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入占比將從55%降至46%，有助于提升抵御市場(chǎng)周期性波動(dòng)的能力。整體來(lái)看，由于此次交易所得款項(xiàng)凈額將用于償還現(xiàn)有債務(wù)，該公司的借貸比率將從48.1%降至約41.2%，凈債務(wù)、融資成本等指標(biāo)也將得以改善。