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??9月10日，深圳知名商業(yè)地標(biāo)項目——皇庭廣場的第一次司法拍賣以流拍告終。

??拍賣公告顯示，皇庭廣場的評估價約43.6億元，起拍價約30.5億元。該物業(yè)是深圳老牌上市房企深圳市皇庭國際企業(yè)股份有限公司（以下簡稱“皇庭國際”，000056.SZ）的核心資產(chǎn)，占該公司總資產(chǎn)的71.6%，若拍賣成交，可能導(dǎo)致該公司凈資產(chǎn)出現(xiàn)為負(fù)，進(jìn)而觸及被實施退市風(fēng)險警示的情形。

??深圳市中級人民法院相關(guān)工作人員告訴中國房地產(chǎn)報記者，本次拍賣雖有1人報名，但因此人并未出價，標(biāo)的流拍。至于何時進(jìn)行二拍，“還不清楚，要等通知”。

??皇庭國際內(nèi)部人士表示，一拍流拍不代表公司就沒有后顧之憂了，皇庭廣場后續(xù)還是有被司法執(zhí)行的風(fēng)險。

??30億元信托借款逾期

??據(jù)了解，深圳市中級人民法院拍賣的是深圳市福田區(qū)中心區(qū)晶島國商購物中心（即皇庭廣場）及相關(guān)附屬設(shè)施、設(shè)備。該物業(yè)宗地面積42348平方米，證載建筑面積80608平方米，總建筑面積為136895平方米。土地用途為商業(yè)用地，使用年限為40年，從2002年10月8日至2042年10月7日。

??皇庭國際的管理層曾在業(yè)績會上透露，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)整體承壓的背景下，2024年，皇庭廣場出租率仍維持在95%以上高位，日均客流超過10萬，大型節(jié)假日日均客流超15萬，是一項頗為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

??皇庭廣場的起拍價約為評估價的7折，截至移送拍賣時止，該物業(yè)暫欠管理費(fèi)約1631.87萬元、水電費(fèi)約740.06萬元，須由買受人承擔(dān)。

??截至9月10日上午10時，皇庭廣場的法拍已有約4.7萬人圍觀，但只有1人繳納了約6.1億元的保證金。

??皇庭廣場的權(quán)利人為皇庭國際旗下的深圳融發(fā)投資有限公司（以下簡稱“融發(fā)投資”）。據(jù)悉，早在2016年3月，融發(fā)投資就與中信信托簽訂了一份30億元的信托貸款合同，期限5年，由皇庭廣場及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)提供抵押保證。

??因相關(guān)政策調(diào)整，上述貸款無法續(xù)期，融發(fā)投資到期無法履約償還借款，中信信托向深圳市中級人民法院提起訴訟。

??借款逾期后，皇庭國際曾嘗試處置融發(fā)投資的股權(quán)套現(xiàn)，于2022年3月發(fā)布了《深圳融發(fā)投資有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向征集公告》，參考價格74.93億元，但未征集到有效購買意愿。一周后，該公司將轉(zhuǎn)讓價格下調(diào)到56.2億元，仍未尋得意向買家。

??2024年3月，皇庭國際收到深圳市中級人民法院執(zhí)行通知書，透露申請執(zhí)行人申請強(qiáng)制執(zhí)行。1個月后，在該院主持下，融發(fā)投資與中信信托經(jīng)友好協(xié)商，在保證皇庭廣場正常經(jīng)營的前提下，約定由法院每月直接從融發(fā)投資指定賬戶中劃扣一定金額款項，一方面歸還所欠中信信托部分款項，另一方面保障深圳皇庭廣場日常經(jīng)營。

??不過，2024年7月，中信信托就將與融發(fā)投資的相關(guān)債權(quán)全部權(quán)益轉(zhuǎn)讓給光曜夏嵐(深圳)投資有限公司（以下簡稱“光曜夏嵐”），后者便成為了這筆債務(wù)的新債權(quán)人。據(jù)皇庭國際介紹，本次皇庭廣場被拍賣便是法院方面進(jìn)行的強(qiáng)制執(zhí)行措施。

??法拍引發(fā)退市風(fēng)險

??皇庭國際創(chuàng)建于1983年，主營業(yè)務(wù)包括商業(yè)管理、物業(yè)管理、功率半導(dǎo)體。受行業(yè)調(diào)整及債務(wù)壓力等影響，該公司歸屬母公司凈利潤已連續(xù)5年虧損，2020年至2024年的累計虧損額超過44.4億元。今年上半年，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入2.9億元，同比下降18.5%，歸屬母公司凈利潤-1.85億元，同比下跌24.6%。

??商業(yè)管理是該公司的主要收入來源，上半年收入占比達(dá)到了50.16%，且毛利率高達(dá)98%。而融發(fā)投資表現(xiàn)突出，其上半年的營業(yè)收入為1.52億元，凈利潤1.16億元，截至期末的凈資產(chǎn)為4.22億元。

??皇庭國際將皇庭廣場的司法拍賣視為影響其經(jīng)營穩(wěn)定的重要事件。9月11日，皇庭國際表示，截至2024年底，皇庭廣場的賬面價值約為57.5億元，占公司總資產(chǎn)的71.6%，2024年，皇庭廣場項目收入約3.7億元，占公司全年營業(yè)收入的 56%。若后續(xù)繼續(xù)被司法強(qiáng)制執(zhí)行，公司將失去標(biāo)的資產(chǎn)的所有權(quán)，構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，同時將對公司的資產(chǎn)、負(fù)債及日常經(jīng)營活動產(chǎn)生重大影響，未來存在可能觸發(fā)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》9.3.1的財務(wù)類強(qiáng)制退市的風(fēng)險警示情形。

??值得關(guān)注的是，申請強(qiáng)制執(zhí)行的光曜夏嵐與皇庭國際的債務(wù)重組投資人——連云港豐翰益港物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“豐翰益港”）受同一控股股東控制。2022年11月，皇庭國際與豐翰益港簽訂《合作框架協(xié)議》，雙方擬成立有限合伙企業(yè)，解決融發(fā)投資的債務(wù)問題。2023年4月，雙方簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，豐翰益港支付了1000萬元意向金。

??在獲悉皇庭廣場將被拍賣的信息時，皇庭國際對外透露正在與債權(quán)人溝通協(xié)商包括債務(wù)化解在內(nèi)的整體和解方案，雙方均在積極爭取和解方案盡早落地，從而妥善解決公司債權(quán)債務(wù)糾紛?！昂罄m(xù)雙方若能達(dá)成和解，可能存在法院撤銷本次司法拍賣的情況。”

??9月10日，皇庭國際內(nèi)部人士表示，該公司與債權(quán)方一直在溝通，但目前還沒有達(dá)成可落地實施的一致意見方案。

??即便前途未卜，資本市場還是對皇庭國際暫時保住核心資產(chǎn)的短期利好給予了正面反饋。9月10日上午10時30分，皇庭廣場的流拍結(jié)果出來后，皇庭國際的股價突然大幅拉升，盤中觸及漲停，最終以8.27%的漲幅收盤。